[신투기 듣고 14천리로 투자할조 룡쓰] 1주차 강의 후기

안녕하세요 ^^ 돈과 시간과 마음을 베풀며 살고자

경제적 자유의 길을 걸어가고 있는

룡쓰입니다.

오늘은 설레임을 안고 기다렸던

신도시 투자 기초반 1주차

       주우이님의 강의 후기를 남기고자 합니다.

개인적인으로 주우이님께서는

그 힘든 강의 시간에도

       끝까지 웃음을 잃지 않고 열정적인

      강의하시기에 매번 감동을 받고 있습니다.

★ 주우이님 인사이트 레버리지 ★

[프롤로그]

✔ 가격이 뛰는 상급지만 바라보고 거기에 머물러 있으면

상대적으로 좋은 하급지를 보지 못한다.

✔ 지금 시기는 2012~15년 시기와 비슷하다.

[본 강의]

#1. 수도권(신도시 투자)에 대한 이해도 높이기 

✔ 수도권의 하락장은 급격하게 일어나지 않는다.

       좋은 아파트는 조금 내려갔다가 다시금 회복한다.

현재 시장은 바닥 어디쯤이고

더 오를지 더 내릴지는 아무도 모른다.

이 시기에 사면 싸게 살 수 있다.

⇒ 하락장 속에서도 가격이 오를 수 있고

상승장 속에서도 가격이 내릴 수 있다.

결국, 시장의 모습에 맞게 투자 원칙을

지키며 투자하는 것이다. 

✔ 같은 가격대에서 선호도 높은 단지가 어느 단지인지를

살펴봐야 하는 사장이다.

아직 오르지 않은 단지를 중 더 좋은 당지를 선택하려는

노력이 필요하다.

⇒ 알고 있는 투자처를 늘려야 하는 시기로

최소 앞마당이 6개는 있어야 비교가 가능하다.

※ 현재 수도권 투자의 기회는 점점 다가오고 있고

다가오는 시장을 절대 놓치지 말아야 한다.

✔ 수도권 신도시란?

계획도시(택지 굿 균질성 굿 인프라 굿 교통 굿)

가격이 가파르게 오른다.

수요가 넘쳐 난다.

✔ 지방에서 1억 정도의 수익을 얻을 수 있는 곳이라면

좋은 투자처이다

중소도시에서 5천 이하, 광역시급 1억 투자가 적정

⇒ 지금 내가 가진 돈으로 할 수 있는 투자처를 안다고 해서

바로 투자할 수 있는 것이 아니다.

비교할 수 있는 투자처가 있어야 투자할 수 있다.

계속해서 더 저평가 되어 있는 곳을 찾고

투자기준에 맞는 단지를 찾는 단지를 늘리면서

남들이 보지 않은 곳 혹은 보지 않을 때 봐야 한다.

잘 보고 있으면 좋은 물건을 잡을 수 있다.

#2. 소액투자로 자산을 쌓아가는 방법

✔ 소액투자(전세레버리지 정의)

⇒ 사람들의 수요가 있는 곳에

가치대비 저렴(저평가)한 아파트를

 소액으로 사두는 것

✔ 소액투자 운영방법

⇒ 우리가 하는 투자는 매매가가 움직이는 것보다

전세가가 움직이는 게 더 중요하고

전세가가 내려가면 리스크 헷지가 되지 않는다.

※ 월 500만원 시스템을 만들려면

1년에 6천만원 전세 상승분이 있어야 하고

그렇다면 2년 마다 계약시 5% 상승할 거란 가정하에

24억 상당의 전세 물건이 필요하다.

(3억짜리 전세가 8채가 필요하다.)

✔ 매물에 따른 대처 방법

⇒ 매매 少 + 전세  少 → 투자하기 좋은 시장이다.

              ⇒ 매매 多 + 전세  少 → 빨리 매도하고 빠져되는 시장이다.

                                           ⇒ 매매 少 + 전세 多  → 투자하기가 어려운 시장이다.(전세 맞추기가 어렵다.)

#3. 꼭 알아야 하는 소액투자 가능한 신도시

✔ 신도시 교통은

지하철을 통해 강남을 한 번 가는지

갈아타게 되면

한 번만 갈아타야되는지 몇 번 갈아타야되는지가

중요하다.

⇒ 결국, 업무지구(강남)의 접근성이 최우선이다.

✔ 신도시의 인구 구조를 알면

그 도시의 특색을 보고 갈 수 있다.

⇒ 인구 비교를 할 때 항상 강남구를 붙인다.

강남은 가장 선호하는 인구 구조를 가지고 있다.

✔ 생활권 분석 KEY POINT

⇒ 생활권 순위 매기기 

<기준> 업무지구로의 접근성 → 땅의 가치 판단 기준

#4. 신도시 투자 비교평가 프로세스

✔ 생활권 순위를 반드시 기억해야 한다.

그래야만 비교평가가 가능하다.

또한 이 순서를 기억하냐 못하냐가

좋은 물건을 빠르게

선택하냐 못하냐이다.

⇒ 생활권별 그 순위대로 가격 흐름이 형성되어 있는지가

 중요하다. 그 흐름을 파악하면 비교 평가에서

유의미한 가치를 가진다. 

#5. 서울만큼 돈 버는 신도시 투자 의사결정 방법

✔ 10평대 아파트는 동일한 평형의 원룸 혹은 오피스텔 등이

있기에 전세가가 잘 오르지 못한다.

⇒ 매매가의 반등이 20평대가 더 빠르며

전세가의 경우 20평대는 꾸준히 상승하나,

10평대는 전세가가 오르는데 한계가 있어

투자 후순위이다.

✔ 지금 다주택 투자 시기일까?

⇒ 아니다. (왜?) 취득세 중과 및 종부세가 많이 나올 수 있다.

✔ 소액투자 전략 정리(저환수원리 전제)

STEP 1. 매매 절대가 선정 

STEP 2. 저평가 단지 찾기

STEP 3. 전세가율 확인    

STEP 4. 수익률 검증       

STEP 5. 다른 곳과 비교   

[에필로그]

✔ 시장을 예측할 수 있을까?

⇒ 시장은 예측하는 것이 아니라

대응하는 것이다.

[깨달은 점]

✔ 투자하기 좋은 시장이 다가옴에 따라

기회를 잡으려면 준비를 해야 한다.

결국, 꾸준한 투자 공부로 내 실력을 늘려

가치 대비 저렴한 가격을 찾는 시야를 넓히고

투자까지 이르러야 한다.

※ 기회는 준비된 자에게 오는 법이다.

✔지금도 수도권에 기회가 있다.

지방에만 눈을 돌렸는데

수도권도 꾸준히 째려보고 있자.

[적용할 점]

✔ 비교 평가할 때 매매가만 올려놓고

   전세가는 저평가 판단 후 올리기

⇒ 매번 가격에 눈이 팔려

   가치를 판단하지 못하는

   오류를 범하고 있었는데

     이 번엔 제대로 해보기 

[3년 후 어떤 모습일지 확언]

✔ 지방 중소도시에서 2호기 달성

<목표 달성을 위한 준비>

25년 4월은 월부 입성 만 1년 째이고 25년 내 1호기를 목표

⇒ 이를 위해선 지방 앞마당 만들기에 박차를 가해야 한다.

꾸준히 ‘독실감임’만이 이를 해낼 수 있다.

꾸준한 지방투자 강의 수강과

열반스쿨 실전반 및 지방투자 실전반을 입성해야 한다.

내 성장이 곧, 내 투자의 발판을 만든다.

초보투자자에게 완벽한 투자는 없고 완성한 투자가 있다.

25, 26년은 완성하는 투자에 목적을 두고

번트를 치고 나가는 마음으로

임하겠습니다.

[인생은 생각한대로 이루어집니다. -주우이님-]