분양권 거래의 모든것. [데미니]



안녕하세요.

중심을 지키는 투자자

싱글 프리랜서의 희망

데미니입니다.

얼죽신 얼죽신.. 🤣하지만

그 신축중 최고봉은

바로 분양권이죠~

하지만 어쩐지 분양권은

기축대비 어렵다는 생각도 들고

쉽게 접근이 안되더라구요.

그래서 이번에 분양권 거래를 하면서

제가 알게된 것들

공유해보려고 합니다 ^^

감히 제가 아는 분양권 거래의

(제가아는 선에서) 모든것 .이라고 제목 붙여봤어요.

추가가 된다면 계속 업데이트도 해보겠습니다.

1. 분양권 vs 입주권

먼저 분양권과 입주권을 구별할 필요가 있는데요~★

- 분양권은 청약을 통해서 권리를 얻은사람이

그 아파트에 들어갈 권리자체를 매매하는경우입니다.

보통 이 매매계약을 , 전매 라고 이야기하구요,

분양계약서 뒷면에 이름이 바뀌는 형식으로 권리를 획득하게 되요.

- 조합원 입주권은 재개발/재건축 조합원의 권리를 파는경우에요.

조합원 입주권이 총 매매가는 더 쌀때가 많아 매력적이지만

현금이 많이 들어가거나, 추가분담금이 미정인 경우가 많아

상대적으로 돈이 부족한 경우에는 어려운 물건에 속해요.

예를들어, A단지와 B단지는

지방광역시의 신축과 분양권이에요.

두 단지는

바로 붙어있구요~

그런데

지하철 역도 더 가깝고

더 신축인 A단지 분양권이

무려1억이나 싸더라구요~~

혹시 내가 급매를 찾은걸까?

하는 설레는 마음과

근데 1억차이는 심했자나.. 뭐가 문제일까

하고 알아보니

추가분담금이 미정이더라구요.

감당하고도 싸다고 판단되면

접근해볼 수 있겠지만

빡빡하게 예산을 계산해야 하는

실수요자는 접근이 어려운것 같아요.

대신 예측되는 범위에서 감당된다면

정말 싸게 살 수 있는 기회일 수도 있을 것 같았습니다.

2. 청약 후 중도금/잔금 납부절차

통상 청약을 받은 후 중도금과 잔금을 납부하는 절차에 대해

알고 있어야 분양권 거래가 이해가 되실것 같아서

슬쩍 그림 하나 가져왔습니다~

먼저, 청약홈에서 청약신청을 하고

당첨이 되게되면

계약을 합니다.

그리고 이때, 분양계약을 체결한

(청약에 당첨된) 당사자를

'수분양자'라고 해요.

그리고

(1)계약시 계약금 10% (때에따라 5~20%) 를 냅니다.

이 경우는 신용대출이 아니고서는 대출되는 경우가 없기때문에

현금이 준비되어 있어야 합니다.

그리고 (2)중도금을 납부하게 되는데

보통은 건설사와 협약된 은행에서

중도금 대출을 받게됩니다.

* 건설사를 통해 은행대출을 받게 되기 때문에

마치 건설사가 받는 대출 같지만

이 대출 역시 분양받은 '내 이름'으로

계약된 '대출' 이에요.

이후 잔금납부절차에서 어려움이 생겨

중도금대출을 갚지 못하면

신용상의 문제가 생길 수 있어요~

청약시 반드시 잔금여력을 체크하셔야하는 이유입니다.

(feat. 그래서 급매나옴)

* 이때 중도금 대출에 대한 이자가 나오겠죠?

이 이자는 분양시기의 부동산 상황에 따라

그 상환방식이 상이한데요~

건설사가 부담한다면 = 중도금 무이자

그 이자를 입주시기에 낸다면 = 이자후불제

라고 불러요 ^^

그리고 잔금시기에

종잣돈 + 주택담보대출 을 통해

중도금 대출을 상환하고(★은행에)

(3)잔금을 납부(★건설사에) 하게 됩니다.

3. 통상의 분양권 거래 절차

#시점1에 분양권을 사는 경우 (전매하는경우)

이때는 두가지 절차가 필요합니다.

1) 중도금 대출 양수 2)분양권 명의변경

즉, 분양권 매매계약서를 쓰고

중도금 대출을 양수받은 후

분양권 명의변경을 진행하면 됩니다.

- ex)

: 분양권 매도인이 5억짜리 집을 분양받은 경우

> 계약금 5천 (10%) + 중도금대출 3억 (60%) + 잔금 (아직)

> 마이너스피 2천에 분양권을 샀다면

: 청산은 - 계약금 (3천만원 이하) 만큼을 매도인에게 줘야하고

+중도금대출을 양수받고

+ 잔금은 입주시에 하면됩니다.

이때, 분양권 매매가가 5억이라고 해서

계약금을 5천만원 주면 이후에

다시 2천만원 돌려받아야 하는 일이 생겨요.

즉, 분양권 계약금은 마이너스피인 경우

매도인이 낸 분양가에서 마이너스피를 뺀 금액 이하가 되어야 합니다.

분양권을 전매받았다면, 그 이후에는

일반 청약에서 분양받은 수분양자와 같은 절차로 진행됩니다.

잔금대출 역시 집단대출로 진행되니까

상대적으로 금리도 낮고 쉬운편이구요.

#시점2에 분양권을 양수하게 되면

조금 어려워 집니다

왜냐하면 중도금대출을 양수해야

분양권 명의변경이 되고

잔금대출이 가능한데,

시점2에는 이미 중도금대출이 연체중이라

연체중인 대출을 양수하게되면, 신용에 문제가 생겨

잔금대출이 불가능해지거든요.

그래서 이때는,

건설사와 협약된 몇개은행에 (부동산에서 안내)

분양권 매매계약서만으로 잔금대출을 먼저 신청하고

잔금대출을 해준다는 약정서가 나온 뒤

건설사에서 중도금 대출 양수 없이 분양권 명의변경을 진행합니다.

그리고 이 변경된 분양권 명의로

잔금납부절차에서 중도금 대출을 상환하게 됩니다.

후.. 말이 어렵죠?

하지만, 이절차 대부분은 부동산에서 안내하므로

실제 체감난이도는 높지 않더라구요 ^^

대신 이때, 잔금일까지의 이자 일체를

누가 감당할지에 대해 계약서에 명시하지 않으면

이후에 불미스러운 일이 생길 수 있으니

꼭 꼭 챙겨두세요 ^^

그리고 이때 가능한 주택담보대출의 종류는

한정되어있어요. 협약된 일부은행에서만 가능합니다.

보금자리론/디딤돌은 안되구요 ㅠ

다만 이후에 갈아타기가 가능해요.

(plus 이 시점의 매도인들은 보통 많이 급합니다.

내가 절차에 대한 준비와 이해가 되어있다면,

원하는 가격으로 깍아서 살 수 있는 기회일지도 몰라요~)

#시점2 이후에도 잔금을 납부하지 못한집은 어떻게 될까?

이때는 건설사와 시장상황에 따라 대응방식이 좀 다른데,

1년이상을 잔금/중도금 연체를 시키면서도

잔금납부할때까지 기다리는 경우도 있고,

계약 파기후,

건설사가 재분양하거나 보유분 매매 하는 경우도 있어요.

이런 경우 모든 이자가 리셋되고

어느정도 할인분양 + 이자없는 물건이 되므로

마이너스피 물건보다 더 매력적인 경우도 있습니다.

4. 추가로 더 알면 좋은 개념~

# 중도금 무이자 vs 후불이자

- 통상 60% 정도 중도금을 대출받는데

그 부분에 대한 이자를 건설사가 부담하면 무이자

분양받은 사람이 입주시에 내게되면 후불이자 라고 합니다

5억 아파트 기준 통상 2~3천만원 정도 되요.

주택금액에 포함이 되지 않아 담보대출이 되지 않아요.

현금청산 해야합니다.

만일 후불이자 단지 분양권을 매수한다면

후불이자는 분양권 매수인이 부담하는경우가 많은데

후불이자를 부담하고도 해당단지가 너무 싸다면 괜찮지만,

그게 아니라면 매도인과 어떻게 나눠낼지 협의하시는 것도

방법인 것 같아요~

#. 옵션비

- 분양가 외에 옵션비가 추가로 들어가서

분양권 5억이라고 생각하고 거래하려고 보면

옵션비 포함(ex.옵션비 4천으로 총 매매가 5.4억)인 경우가 잇어요.

총 금액이 얼만지 확인하셔야 해요.

#. 손피

- 플러스피 분양권에서 흔히 나오는 용어로,

분양권 매도인에게 남는 이익을 고정킨다는 의미입니다.

보통 손피라고 하면 매도인의 분양권 양도소득세 및 제반비용을

매수인(사는사람)이 부담하는 경우가 보통입니다.

이런 경우를 손피 라고 합니다.

손피까지 감당하고도 살 만큼 싸고 좋은지 확인해야 합니다.

* 분양권 거래할때는 결국

부동산 사장님께 들어가는 총 금액과 현금청산액이 얼마냐고 물어보셔야 하고,

그 모든걸 포함하고도 가치대비 싼지 보시면 좋을것 같습니다.

5. 분양권 거래할때 이거 꼭 체크하세요!!

#보류지 물건이 남아있는지

보류지는 재개발·재건축 조합이 조합원 수 등이 달라질 것에 대비해

일반에 분양하지 않고 남겨둔 주택을 말하는데요,

보통 입주 직후부터 1년뒤 정도에 입찰절차를 거쳐 매도하는 경우가 많습니다.

재건축/재개발 등 분양이 많이 된 지역이라면

지역내 타 단지에 보류지 물건이 있을 수 있어요.

예를들어,

대구 중구 대장인 청라힐스자이의 보류지물건은

올 6월에 매각 되었는데요~

당시시세 6.9~7.2억 의 단지였지만

6.3억에 낙찰되어 시세보다 5천이상 싸게 들어갈 수 있었어요 ^^

보류지물건은 보통 네이버에는 나오지 않고

해당 물건지 부동산 사장님들께 직접 얻어야 하는 정보이니

원하는 지역이 재개발/재건축으로 입주된 곳이라면

한번 둘러보면서 물어보는것도 방법일것 같아요.

# 복비는 기 납부금 기준으로!

분양권의 복비는 총 매매금액이 아니라,

매도인(수분양자)이 기존에 납부한 금액을 기준으로 해요

계약금 + 납부된 중도금 + 프리미엄 + 유상옵션

까지의 금액을 기준으로 하게됩니다

즉, 5억에 분양된 아파트를

마이너스 4천 프리미엄으로 샀다면

부동산 중개수수료는 4.6억이 아니라

잔금을 제외한 3.5억을 기준으로 하게되는거죠~★

으악!! 너무 알아야 할게 많죠 ㅠㅠ?

매매가액과 총 청산금이 다를 수 있고

네이버에 나온 금액 그대로 믿을 수도 없지만

그럼에도 여러가지 기회가 더 존재하는 곳이

분양권/입주장 인것 같아요.

아는만큼 힘이된다고

가치대비 더 싼 물건과 기회를 잡을 동료분들께

제 경험이 조금이나마 도움이되면 좋겠습니다.

오늘도 읽어주셔서 감사합니다.



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