은행에서 안 알려주는 '방 공제' 몰랐다가 5,500만원 대출 손해 볼 뻔했어요!

안녕하세요

중심을 지키는 투자자

끊임없이 핑을 날리는 여러분의 동료

데미니입니다 ^^

내집마련반 1주차!

저는 너나위님이 주신 과제인

종잣돈과 소득으로 살 수 있는

예산을 구하기 위해 열심히 고민하고 있는데요

'

가능하면 좋은 집을 사야한다는 이야기를 듣고

제 예산으로 만들 수 있는

최대범위를 열심열심!! 구하고 있습니다..

다들 그러시죠?

예를들어 종잣돈이 1.5억이면

LTV 70%적용으로 대출이 3.5억 그렇다면 내 예산은 5억!!

생애최초 80%적용이라면 대출6억으로 예산이 7.5억 되는구나~

하고 지역을 찾고계시잖아요?

하지만 웬걸..

이대로 은행에 가신다면 당황! 하게 되실거에요

왜냐면 은행은 우리가 생각한 대출금만큼

'모두' 주지 않을겁니다.

그 이유가 바로 제가 오늘 설명하려고 들고온

방공제 = 소액임차보증금에 대한 최우선변제금

때문인데요

방빼기~ 라고도 합니다.

먼저, 의미를 보면

일명 '방공제'는

주택담보대출을 받을 때

주택임대차보호법상 보호되는

최우선변제금액을 떼어놓고

대출을 해주는 것을 의미합니다.

아니, 이런걸 왜하냐구요?

예를들어

김영끌씨가 있다고 해볼게요~

영끌씨는 8억의 집을 70%만큼 대출해서 5.6억 대출금으로 매매했어요

그런데, 영끌씨가 빌려준 돈을 갚지 못했다면?

은행은 이 집을 경매에 넘겨 돈을 받으려고 할거에요

이 집이 5.6억에 낙찰되었다고 해볼게요.

은행은 이 5.6억을 모두 받을 수 있을까요?

안타깝게도 아닙니다.

왜냐면 이 방3개짜리 아파트의 작은방에

김원룸씨가 세들어 살고있었거든요.

그리고 김원룸씨의 1억 전세금중 5500만원은

소액임차보증금이라고 하여

다른 모든 권리에 우선해

'최우선변제'가 됩니다. .

즉, 김원룸씨는 5500만원을

은행보다 더 먼저 돈을 받을 수 있게됩니다.

결국 은행은 5500만원만큼은 김원룸씨보다

더 나중에(후순위)받게 되는거죠.

이러한 위험을 피하기 위해

은행은 '방공제'라는걸 하게된답니다

즉, (매매가)x0.7(LTV) - (방공제)가

실제로 우리가 받을 수 있는 대출금액이 되요.

신생아 특례 5억한도라면

5억원 - 5500만원

= 4억4500만원이

받을 수 있는 대출금이 됩니다.

앗.. 그럼 5천5백만이나 덜받는다고요?

지역별 금액은 다음과 같습니다

자.. 다들 갑작스레 속상해지셨나요 ㅠㅠ

저도 그래요..

후.. 제 대출금에서 이 돈 안빼면 안되나요? 하는 마음이 드신다면..

방공제를 면제받을 수 있는 경우를 살펴볼게요~(24년 하반기 기준).

MCI/MGC 가입시 보증료가 부가된다는점도 기억하셔야 할 것 같습니다.

무엇보다 중요한건

'방공제'의 존재를 알고

이 부분까지 미리 계산해야한다는거에요.

나는 8억에 5.6억 대출 받을수 있을 줄 알고

2.4억 겨우겨우 마련하고 행복하게 계약서까지 딱!

쓰고 왔는데?

은행에서 5천5백만원이 덜 나온다고 하면?

당황당황...

이런 모든 상황을 맞지 않을 수 있는 가장 좋은방법은?!

내집마련예산 잘 세우신 이후 ~

지역도 보고 단지도 잘 보고나서

계약하기전에 꼭 은행에 가시고!!

해당 단지의 예상 매수가격과 본인의 신용및 소득을 가지고

대출상담을 '먼저'받으시면 될것 같아요

방 공제 면제부분에 대해서도

꼭꼭 은행이나 대출상담사와 상담하고

정확히 해서!

우리 가족의 소중한 보금자리 마련해보면

좋을 것 같습니다 ^^

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