신도시투자 기초반 1주차 강의후기 [미쉘P]

이미 오른 지역이 아닌 아직 가치대비 싼 지역을  찾는 것이 맞다. 가치가 있다면 오를 때까지 장기보유하고, 투자금은 내가 기다릴 수 있는 만큼만 넣자. 

지금 당장 신도시 투자를 할 것은 아니지만 이 강의를 듣는 이유는 언제나 강의에서 현 시장에 대한 강사님들의 의견을 들을 수 있어서이기도 하고, 이미 날라가버린 기회를 아쉬워하며 투자는 내 적성에 맞지 않나보다 하며 불쑥 불쑥 찾아오는 포기하고자 하는 마음을 다잡기 위해서 이기도 합니다. 

투자는 상승장에서도 하락장에서도 언제든 할 수 있어야 한다는 너바나님 얘기를 처음 들었을 때, 솔직히 와닿지 않았습니다. 그런데 이미 상승장을 맞은 듯한 서울 상급지 후보 매물들이 날라가는 모습을 보며, 나는 이제 기회가 없으려나 낙담하고 있었는데, 그 상승세를 받아 줄 4,5급지와 수도권 그리고 광역시는 왜 내가 또 잊고 있었지? 라는 생각이 들었습니다. 

월부에 첫 발을 내려을 때 첫 임장지였던 부천과 평촌, 그 때 보았던 가격이 그대로인 곳도, 서서히 반등한 곳도 있었습니다. 이렇게 계속 나를 기다려주는 1기 신도시 ! 균질함과 인프라를 모두 갖추어 수요가 있고, 이로 인해 전세가가 올라, 소액투자가 가능한데, 서울 투자 공부에 집중하다보니 한 동안 잊고 있었습니다. 희망이 생겼습니다.

모두가 서울에만 관심을 쏟는 지금, 신도시와 수도권 핵심지역을 알아두고, 앞마당을 넓혀 두어야 비교평가로 저평가 단지를 찾아, 기회가 왔을 때 투자가 가능합니다. 지금 공부하지 않으면, 확신이 없어 투자 기회를 또 놓칠 수 있겠지요.

안양 의왕 광명처럼 전세가가 보합인 곳은 공급이 완료되면 저네가가 오르기 시작하면서 기회를 줄 것이고, 

부천과 같은 곳은 이미 전세가가 오르고 있어서 소액 투자가 지금도 가능.

수도권 투자 전략 : 선호지역 (평촌, 수지, 광명,  구성남 , 하남) 먼저 투자, 그 다음 부천, 산본, 수원 투자 

선호지역 신축 → 구축 → 비선호 신축 순서 

 

1기 신도시와 수도권 핵심 지역 (입지 독점성)인 성남(수정.구, 중원구)하남 구리 광명에서 가치투자와 소액투자의 기회 모두 잡을 수 있다고 합니다. 

상승의 흐름방향 :

과천/분당 → 평촌>수지/광명 → 산본(금정) / 구리/ 수원 광교  → 수원 영동/하남 → 부천/고양 

(같은 투자금으로 서울에 투자 가능한지 항상 비교해야 함. e.g.  안양 의왕의 공급과잉으로 평촌의 투자금이 큼, 현재 투자금 2억이면, 4급지 구축 투자 가능. 서울이냐 신도시냐 계속해서 비교평가로 저평가된 단지에 투자해야 함.)

• 경기도에서 10년 이상 장기보유 가능한 곳 : 평촌 이상의 땅의 가치 (서울 4.5급지 수준 e.g. 동대문) = 서울 3급지 or 4급지(거주수요 있는 곳)
• 오르면 매도하고, 서울로 갈아타야 하는 곳 : 평촌 이하의 땅 (서울 5급지) 인천 송도, 검단, 청라 신도시. 매도 후 서울로 갈아타기

우리가 할 수 있는 일 - 앞마당을 늘려, 비교 평가를 통해 가치대비 싸게 매수, 가치가 있다는 것을 믿고, 상승까지 버티는 것.

bm:

1. 대출 규제의 영향으로 매수세가 주춤하면서, 매물 수 증가, 전세가 없을 때 = 협상의 시기
2.  전고점을 회복한 단지는 절대 추격매수 하지 않는다.
3.  주우이님의 투자의 프로세스를 따라해 보자:

• 매매 절대가 설정 (7-8억) 모든 단지 리스트업 (전세가 보기 전)

• 저평가 단지 찾기

• 전세가율찾기 (전세가율 높아야 원금보전)

• 수익율 검증 (전고점과 현재 매매가 확인)

• 1등 지역에서 투자금에 맞는 매물 찾기 → 2등 지역에서 투자금에 매물 찾기