[서기 10기 86조 미쉘P]1주차 강의 후기

현 시장을 투자자로써 바라보고, 거래량, 매매가 상승 등 부동산 시장에 관련한 뉴스에 일희일비 하지 말 것!

월부 생활과 함께 앞마당을 한 개씩 늘려나가다 보면 그 앞마당에서 꼭 투자하고 싶은 단지 한 개씩은 만나게 됩니다. 시세트래킹을 하다보면 임장 당시의 가격보다 조금 오른 가격에 실거래가가 뜨면, 이게 상승의 전조 현상인가 조바심이 나기도 하고, 어떤 때는 호가나 실거래가가 떨어진 것을 보고, 이게 계속 떨어지려나? 가치가 없는 단지일까? 라는 의구심이 들기도 했습니다. 강의를 재수강하면서 일반인이 아닌 "투자자"의 관점으로 보려고 리마인드를 하지만, 그 마인셋을 바꾸는 것이 여간 쉽지가 않습니다.

역시, 반복학습만이 정답인 듯 합니다. 그래프가 아직도 전고점에 있는 단지는 정말 "좋은 단지"여서가 아니라, 그저 아지기 비싸다는 것, 그리고 20%가량 하락한 단지는 가치가 없는 것이 아니라, 이제 정말 싸져서 투자 범위에 들어와 준 단지라는 것을 이제는 이해하기 시작했으니까요.

실거래 수요로 인한 거래량은 꾸준하며, 서울 공급의 감소로 전세가가 서서히 오르고 있는 현 시장 상황에서

가격과 가치가 혼재되어 진정한 옥석 고르기가 필요한 시점이라는 것, 그렇기에 투자금이나 투자할 급지를 설정해 놓고, 거기에 맞는 "보물찾기"를 할 것이 아니라 앞마당을 정석적으로 늘려가며 가치대비 싼 것 중에서 가장 좋은 단지를 리스트업하고 가능하다면 같은 투자금으로 상급지의 선호단지에 투자할 수 있는 데이터 베이스를 적어도 6개월 동안 만들어 놔야겠다는 생각, 그러려면 부지런히 앞마당 늘리고 임보 쓰는 것에 집중해야 겠다는 생각을 하게 되었습니다.

상급지라고 능사는 아니다, 투자 우선순위에서 제외해야 할 생활권과 단지 알기

이번 강의에서도 현 임장지가 강의에서 주요 예시 지역으로 등장해서 강의를 훨씬 흥미롭게 들었습니다. 강의 듣기 전에 먼저 분임을 가게 되어 마음이 조급했는데, 분임 후 강의를 들으니 내가 스스로 느낀 부분과 자모님의 설명이 맞아들어갈 땐, 이제 조금씩 투자자로써의 저의 시선에 신뢰가 가기 시작합니다.

분임을 하면서도 상급지의 하위 생활권과 하급지의 상급 생활권이 동일 투자 범위에 들어올 때, 어디를 선택할까요? 이러한 질문을 주고 받았던 기억이 납니다. 이것은 앞마당이 늘어갈 수록 더욱 어려운 선택이었습니다. 하지만 이번 강의에서 자모님이 명확한 기준을 제시해 주어, 앓던 이가 빠지는 느낌입니다. 상급지라고 능사가 아니고, 역세권이라고 능사가 아니라고.... 상급지라 하더라도 사람들이 선호하지 않는 단지는 우선순위에서 과감하게 제외해야 하고, 투자 대상에서 제외한다면, 하급지의 선호 단지와 비교하며 머리아파할 일도 없겠지요 ^^

상급지, 신축, 역세권, 환경 이 선호 요소가 교집합으로 존재하며, 사람들이 얼마나 선호하는지를 단지 VS 단지로 비교해서 선택해야 "전세가 상승으로 인한 투자금 회수" & 상승장에서 더 빨리, 더 많이 오르는 "시세차익"의 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 것을, 강조하여 알려 주셨습니다. 가격이 가치대비 싸다는 것은 무조건 전제되어야 하겠구요.

서울 25개구 특징에 맞는 투자 매물 찾아내기

한 판에 정리를 깔끔하게 해 주시는 자모님, 서울 25개구의 특징을 아는 것에 그치는 것이 아니라 그 특징에 맞는 단지를 투자에 접목시켜 달라는 당부에 잠시 뜨끔했습니다. 저도 단지 갭차이와 역세권 여부만 보고 쉽게 투자하고 싶은 단지들을 봐왔던 것은 아닌지, 각 지역의 특징, 입지요소들을 감안하여 객관적으로 가치있는 매물을 봐왔었는지, 반성하게 되었습니다.

예) 노원에서는 중계 학군이 선호요소이므로, 이와 연계된 단지 찾기, 동대문은 뉴타운으로 환경개선이 예상되므로, 환경 개선의 수혜를 볼 수 있는 단지를 주목, 성동구 언덕위치하고 있어 환경적 특성으로 연식대비 저평가된 가격을 찾아야 함,서대문, 동대문 , 뉴타운으로 환경이 개선되며 도심 강남접근성이 좋은 단지를 찾아야 함,구로구는 신도림 제외하고 생활권별 거주 만족도가 격차가 크기 때문에 생활권 선호도를 면밀히 검토해서 선택해야 함

가치성장 투자 (투자금 회수, 현금 흐름) vs 소액 투자 (수익보다는 수익률, 매도 후 갈아타기)

3개월전 서기반 강의 때 보다는 가치성장 투자에 좀 더 힘을 실은 강의라고 느껴졌습니다. 그만큼, 적은 투자금으로 3급지 이상에서 가치투자를 할 수 있는 시장이 조금씩 도래하고 있다는 뜻이겠지요.

가치성장 투자란? "가치대비 싼 단지 보유하며 적당한 시기에 전세 상승분으로 투자금을 회수, 전세 상승분으로 현금흐름과 시세차익까지 함께 누릴 수 있는 투자"

작년 강의 때만 해도 지방에서 먼저 투자하여 종잣돈을 마련하여 서울에 투자하여도 아직 기회는 열려있다는 내용이었는데, 이번 강의에서는 종잣돈이 1억에 미치지 못한다 하여도 6개월 동안 종잣돈을 만들며 공부하면, 소액으로도 서울 투자를 할 수 있는 시장 환경이라고 합니다. 2억이 있다면 가치투자도 가능하고요.

지금 있는 종잣돈으로 쪼개어 나누어 사는 것이 나을까? 이것도 항상 풀리지 않는 고민이었는데, 이번 강의에서 이 부분을 속시원히 해소해 주셨습니다. 투자금을 쪼개어 그 금액에 맞게 몇 채를 살지 정하는 것이 아니라 "이 시점에서 할 수 있는 가장 좋은 단지를 알고 있는지 여부에 따라" , "이 다음 투자의 방향성" 에 따라 달라질 뿐, 투자금 쪼개기에 매몰되지 말라는 말씀, 너무 좋았습니다.

정해진 투자금에 딱 들어맞는 단지만 찾아 다니는 것이 아니라, 차근히 앞마당을 늘리며, 가치대비 가격이 충분히 싸고(20-40%하락, 전세가율 60-70%), 전세가가 꾸준히 오를 만한 수요가 있어, 적당한 기간 안에 투자금이 회수되고, 현금 흐름과 시세차익이 가능한 선호도 높은 단지를 찾아 내었다면, 똘똘한 한채도 의미가 있지 않나...

단지 거래 경험이 없어, 두려움으로 주저하지 않는 투자자가 되어야겠습니다.

입지가 좋고 선호도 높은 단지는 투자 가능한 시점을 길게 주지 않지만, 입지가 덜 좋고, 선호도가 덜 있는 단지(서울외곽, 수도권)의 경우, 절대가가 낮고, 전세가가 높은 기간이 길어, 소액투자의 기회를 오래 주기 때문에 투자 우선순위에서 고려해야 하지만, 소액투자는 상승할때까지 꽤 오랜기간 기다려야 할 수도 있다는 것을 알고, 시세 상승 후, 매도하여 상급지로 갈아탄다면, 의미있는 투자가 될 수 있습니다.

과거 그래프를 통하여 가치투자와 소액투자가 가능한 단지를 파악해 보고, 소액투자 단지들 중에서도 더 선호하는 단지를 선택, 조금이라도 더 빨리, 더 많은 시세차익을 노릴 수 있습니다.

결국은 단지 선호도 알아내기 + 가치대비 싸게 사는 것이 관건

결국, 임장을 하고 임보를 써서, 사람들이 선호하는 단지(과거 전세가와 현재 전세가 차이, 상승 시점과 전고점 등) 와 가치대비 싼 단지(오래 보유할 수 있음)를 얼마나 많이 내 손에 쥐고 있느냐, 그 중에서 최선의 선택을 하는 게임 같습니다. 시장 상황에 맞게 부동산 사장님과 과감하게 네고할 수 있는 강심장도 준비해야 겠구요.

가치성장 투자 4단계

1. 접근범위 정하기: 1~3급지 신축, 입지좋은 구축 300세대 이상, 4급지 신축까지 포함, 현장임장에서 투자 우선순위가 아닌 동네는 제외

2. 가치를 확인 : 강남접근 30분 이내 OR 1시간 이내, 신축 -> 구축

3. 가치대비 저평가 확인 : 전고점 대비 20~40% 이하, 전세가율 50~60% 이상, 현장 네고 감안해서 천장 열어두기

4. 감당가능한지, 전세 맞추지 못했을 경우 (LTV,현금,신용대출) / 전세낀 물건, 주변 전세 물량, 전세가를 부사님과 확인, 현장 분위기 체크가 중요

월부에서 내가 이루고자 하는 목표

어느 새 월부 생활이 1년이 넘어가면서 비전 보드를 만들며 두근거리던 열정과 희망이 조금은 사그라 들었지만, 그만큼 강의, 임장, 임보의 투자자의 루틴이 일상에 녹아들어서 그렇지 않나 생각합니다. 다시 초심으로 돌아가, 열기반 때, 카페에 남겼었던 "왜 투자자가 되려고 합니까" 라는 질문에 대한 답을 다시 남겨 봅니다.

- 생계와 의료에 대한 걱정없는 노년의 삶을 위하여 투자자가 됩니다.

- 일인 사업가인 부동산 투자자가 되어 월급쟁이로서 경험하지 못한 새로운 영역에 도전, 제2의 커리어를 쌓아 가고자 합니다.

- 외부에서 옳다고 주입된 단조롭고 평온한 직장인의 삶에서 벗어나 내 스스로 선택하고 한계에 도전하여 성취하는 삶을 살아가고자 투자자가 됩니다.

BM:

1. 단지 분석 그래프에 상승 시작점, 전고점, 상승폭 확인 ->선호도 확인
2. 이번 임장지에서 각 생활권별 선호단지 리스트업 하고, 과거 전세가와 현재 전세가비교하기, 비선호 생활권 확인하여 임보에 표시하기
3. 25개구 특징을 반영하여 투자 매물 선별하기
4. 5억대(3억), 6억대(4억) 단지, 소액투자를 위해 지켜보기, 선호도 있는 7억대(4억대)도 함께 지켜보기