[실준62기 9린거빼고수익률1등단지뽑조 월천1] 2강 후기, 과제가 아닌 투자 물건 뽑는 임장보고서 작성하기 by 자모멘토님

안녕하세요!
오늘은 실전준비반 2강을 듣고
후기를 가져왔습니다!
 

이번주는 단지임장을 하다보니
체력적으로... 쉽지않은 주라
강의들으면서 꾸벅꾸벅 졸아버렸지만

자모멘토님의 때려박는 말씀으로
그나마 정신차리고 강의를 들을 수 있었습니다.

그리고 오랜만에 재수강인데
정말 수강생들이 포기하지 않고

완성할 수 있도록 A부터 Z까지 다 알려주신다는
느낌이 들었습니다.

여기에 저도 제대로 하고 있는지
스스로 점검할 수 있는 시간이었습니다.

 

임보를 제대로 써야되는 이유
 

맨처음 임장보고서를 쓰기 시작할 때
임장보고서를 매번 썼지만서도
아직 서툰 내 모습을 볼 때 참 현타가
많이 오는데요...

아직도 임보쓰는 게 버겁고 부담되고
옆에 동료는 너무 잘쓰는 것 같고...

하지만 자모님께서는 임장보고서를
과제처럼 생각하지말고 모든 걸
투자로 연결지어 생각해보라고
말씀해주셨습니다.
 

임장보고서를 쓰면
그 단지의 입지가치를 제대로 볼 수 있고
같은 가격이면 어떤 단지가 더 나은지
싼지 비싼지 판단을 할 수 있습니다.

사실 맨처음부터 이 단지가 싼지, 비싼지를
판단하기 어렵지만 의식적으로
방금 단지임장한 단지와
아까 단지임장한 단지가 가치적으로
어떤 차이가 있는지 비교하는 게
정말 중요하다는 생각이 듭니다.
 

이번에 우리 조원들과 단지임장할 때도
오전에는 정신이 말짱해서 계속
어디가 더 나은지 이야기하면서
비교평가할 수 있었는데

점심목고 오후가 되니 정신이 혼미해지면서
단지를 제대로 못보게 되기도 했습니다.
 

그래서 임보쓰는 것도 중요하지만
현장에서 집중도 있게 단지의 가치를
제대로 하는 연습이 중요하다는 것을
깨달았습니다


 

지역분석
 

지도보는 방법
인구파트 작성하는 방법
도시기본계획

어떤 링크를 들어가서 엑셀은 어떻게
다루어야하는지 정말 하나하나 다 알려주셔서
따라서 못하면 정말 핑계라 생각이 들 정도로
다 알려주셨습니다.

특히 인구파트에서 임장지 데이터만 보고
해석하기보다 인접해있는 지역들과
비교해보면서 가족단위 수요가 많은지
학령기 아이들 비율이 많은지를 
파악하는 게 중요하다는 것을 알려주셨습니다.
 

인구파트를 작성하다보면
초반에 화이팅 넘치는 열정으로
인구보고서를 쓰게 되는 경우도 있는데

자모님이 알려주신 방법대로
내가 어떤 내용을 알 것인지에 대해
먼저 잡아두고 내용을 채우면
내용이 산으로 가지 않고 핵심만 제대로
볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

 

입지분석

자모멘토님께서는
직장-교통-학군-환경-공급 순서로
짚어주셨는데요.

그 중에서 기억에 남는 건
바로 교통이었습니다.

그 이유는 수도권은 특히나
단지퀄리티가 떨어지더라도
땅의가치가 꽤 중요하기때문에
업무지구와 접근성이 정말 중요하다는 걸
배웠습니다.

단지 임장했을 때 단지 좋지않더라도
강남역에서 10분거리라면 비싸다...^^

교통에서도 양과 질을 나누는 방법을
알려주셨는데 업무지구가 몇 개인지,
그리고 이동방법은 편리한지도

잘 따져봐야한다고
말씀해주셨습니다.

진짜 실제로 매일매일 출퇴근해야된다면
2번 이상 갈아타게 되면 정말 쉽지않은데요...

업무지구까지 한방에 가느냐
두번 갈아타느냐에 따라 어느 노선에
위치해있느냐에 따라 달라진다는 걸
알 수 있었습니다.

 

시세분석

시세분석 다 안쓰더라도 시세지도는 꼭 그려야겠다
마음이 들정도로 시세지도는 꼭 그리라는
자모님의 시세지도 원메세지는 머리에
아주 박히게 되었습니다.
 

20평과 30평은 나누어서
시세를 직접 작성하면서
단지임장하면서 생각했던 선호도 순서(=가치)에

가격을 올려보면서 어떤 단지가
유독 싼지를 찾는 과정입니다.

그냥 엑셀에 시세만 딴다면
이 단지가 싼지, 비싼지 헷갈리는 경우가
많은데 단지임장하면서 세웠던 단지선호도를
가격에 입혀보면서 싼지 비싼지를 따져봅니다.
 

그리고 단지 분석 할 때도
임장하면서 느꼈던 단지 느낌들을 
그대로 가져와서 내 투자로 연결짓도록
써내려가는 것이 중요합니다.

단지 선호도 순서를 메길 때
1등부터 100등까지 메기기보다
생활권 안에서 3~4개 정도 순위를 메기고
생활권끼리 비교하면서 가치를 비교해보는 것도
방법이라는 생각이 들었습니다.
 

성북구 길음뉴타운 안에서도 선호도 최상단지인
롯데캐슬트윈골드, 롯데캐슬클라시아, 길음센터피스를 한 레이어로 나누고

길음역 도보권으로 이용할 수 있는
길음6단지와 9단지를 나누고

길음역 도보권으로 이용하기 어렵고

언덕에 있는 2단지, 3단지, 4단지
이런식으로 묶어서 생각해볼 수 있습니다

자모멘토님이 가르쳐주신대로
최대한 반영해서 시세를 따보려했고
확실히 선호도 순서가 한 눈에 보였던 것 같습니다.
 

결론

가려진 그 뒷페이지를...
정말 잘 긁어주셨는데요.

해야할 것은
매물임장한 것 중에 1등 뽑기 = 임장지 1등뽑기
앞마당 내 1등 뽑기입니다.

가장 어려운 단지의 가치를 제대로 보는 방법...
내가 단임했을 때, 매물까지 봤을 때
저 단지가 낫다고 생각했는데

이 단지가 전고점이
높으면 혼돈의 도가니탕이 되는데요...

그런 경우엔 정말 단지가 저평가 되있는 건지,
아니면 가격이 왜곡 되있는 건지 

잘 살펴볼 필요가 있습니다...

단지의 가치를 제대로 보고
가격의 싸냐 비싸냐를 제대로 봐야합니다.

그러기 위해선 시세트래킹도 많이하고
같은 투자금이면 어떤 단지가 좀 더 나은지를 
계속 돌아볼 필요가 있습니다.
 

임장보고서를 쓰는 첫 허들을
넘기기가 참 쉽지않고 쓰더라도
투자로 내가 제대로 연결짓는 건가?
이걸 내가 왜쓰고 있는건지?

물음표들을 마주하는 날들이 많은데

그걸 또 극복하고 나아가는 것이

중요하다는 것을
알려주신 자모멘토님 감사합니다♥

그리고 자모멘토님이 강의 중간 중간마다
어떤 각오를 하며 강의를 준비하셨고
정말 투자할 수 있게 만드는 임장보고서 작성법이란
무엇인지를 배울 수 있는 소중한 시간이었습니다♥