실전준비반 2강 강의 후기[실전준비반 61기 34조 해피]

임장보고서를 쓰는 이유는 1.투자할 만한 가치가 있는지 2.같은 가격 중 가장 좋은 단지가 무엇인지 3. 이 가격, 이 투자금으로 할 수 있는 최고의 선택인지를 스스로 결정할 수 있도록 하기 위함입니다. 임장보고서를 제대로 쓰려면 지역의 입지와 단지의 입지를 정확히 분석하고 비교평가를 통한 투자가 이루어져야 합니다.

지역분석할 때 전체 위치를 확인하고 위치적으로 영향을 받을만한 주변 지역과 업무지구로의 접근성을 확인해야 합니다. 위성지도에서 빈 땅과 산 등을 파악하고 베드타운(교통 중요)인지, 직주근접(학군, 환경 중요)인지 확인, 지적편집도를 통해 상권과 업무지구 등을 확인합니다. 인구자료 활용 시 동별 인구수&세대당 인구수, 연령별 인구수를 확인하고 30~50대 경제활동 인구가 많은 동네가 수요가 있는 동네이고 사람들이 거주하고 싶은 곳입니다. 지리적으로 인접한 지역으로의 인구이동이 많으며 대부분 평당가가 높은 곳에서 낮은 곳으로, 신규 아파트가 입주하는 곳으로 이동이 많은 편입니다. 영향을 주고 받는 지역들은 추후 공급물량을 함께 확인하여 리스크에 대비하는 것이 중요합니다.

최신 도시개발계획을 검색하여 교통, 직장, 주거지구 개발계획을 확인한 후, 현재 지역 내 중심지가 어디인지 더 좋아질 지역이 어디인지 고려하고 사회조사보고서 등을 통해 위치가 인접한 지역과 상대적인 소득비교 후, 지역위상을 확인합니다.

투자에 꼭 필요한 입지분석 요소로 1. 직장(구 단위로 종사자수로 양적 평가, 직장인 연봉 수준으로 질적 평가), 2. 교통(업무지구 접근성-기준지점은 랜드마크 아파트 있는 동네의 역, 교통호재-실현가능성 및 좋아지는 입지, 사업추진단계 확인 시 착공단계부터 유의미) 3. 학군(선호하는 학군지는 전세가가 안정, 중학교 학업성취도, 특목고 진학률 확인, 지역 내에서 사람들이 선호하는 중학교인지 확인, 초등학교 학급당 학생수 정리) 4. 환경(백화점, 마트, 병원 및 도서관 등 편의시설 인접한 지역 내 가장 질 좋은 상권) 5. 공급(3년간 들어오는 공급량이 적절한지 확인, 지역 내 공급위치 확인, 전세가, 전세가의 상승, 하락 여부가 투자할 수 있는 기회를 만들어주므로 잘 지켜봐야 함)

현재 시세를 반드시 분석해야 가치(입지) 대비 저평가 여부 판단 가능합니다.

평형별 시세지도(평형 나눠서, 주요 입지요소, 색깔로 구별해서 한눈에 파악, 시세 직접 넣어서)를 그리고 2. 동별 시세그룹핑 3. 랜드마크 아파트 시세를 확인합니다. 지역 내, 지역 간 랜드마크 아파트를 비교하여 가치 대비 가격이 저렴한지 판단합니다.

단지분석 후, 단지 순서를 매길 때는 선호도가 좋은 단지를 정리합니다.

단지가치가 좋은 것부터 매물임장하고 비교평가를 통해 단지 내 1등, 동별 1등, 지역내 1등, 앞마당 중 1등 뽑기 프로세스를 진행합니다.(가격이 싼지, 투자금 확인, 조건 및 상태가 좋은지, 리스크 대비가 감당 가능한지)

최종적으로 저환수원리에 적합한 물건을 선택하고 앞마당이 늘어야 투자 대안도 늘어납니다.

임장보고서 작성의 진수를 배울 수 있는 2강이었습니다.  3강도 넘 기대됩니다.