세입자가 잔금일 다음 날 짐을 뺀다구요? (FEAT. 광역시 집 산 오빠 이야기 2) [장으뜸]

갑자기 잔금일을 하루 당기기로 했다는 오빠

‘그럼 오빠가 잔금을 했는데 지금 살고 있는 세입자가 하루 더 사는 거잖아?’

혹시나 그 세입자가 나쁜 마음을 먹는다면?

안녕하세요?

파란 열정의 성장하는 투자자

장으뜸입니다.

지방에서 실거주를 마련했었던

저희 오빠 이야기를

생각보다 많은 분들이 읽어주시고

응원해주셔서 너무나 놀랐었는데요.

https://weolbu.com/community/1769037

이번에는 무.사.잔.금을 기원했지만

말도 많고 탈도 많았던

잔금까지 가는 과정을 복기해보고자 합니다.

#1. 한 달 여 남은 잔금날짜, 가계약 전 대출실행 가능여부 확인하기

급한 잔금일자

이사날짜가 고정된 세입자

보증금을 돌려줘야하는 매도인

그런데 갑자기 발견된 결로자국

매수인의 거래 취소 요구로 인하여

저희에게 돌아온 물건이었는데요.

귀염둥이 조카 덕에 ‘신생아특례대출’을 활용하려고

이전부터 준비를 했었기에

오빠는 기금e든든 사전자산심사 적격까지 

완료해놓은 상황이었고

대출 실행일을 최대한 빠른 날짜로 신청해서

한 달이라는 시간 안에

잔금만 가능하다면

충분히 저렴하게 매수할 수 있다는 생각에

부동산 사장님께 바로 

아시는 은행 대출 담당자가 있으신지 여쭤봤었습니다.

부동산 사장님께선 아시는 담당자분께

한 달 정도의 시간안에 충분히 나올 것 같다고 답변을 들었고

이후 저희는 가계약금을 송금하게 됩니다.

#2. 법무비는 당연히 30만원 내 아닌가요?

항상 대출 실행하지 않은 채, 

매매가-전세가로 투자했었던 저는

은행 대출 담당자를 통해 ‘은행지정법무사’를 소개받아

 ‘대출’ 실행 시 붙는 채권매입료(설정채권비)가 

따로 나온다는 사실을 알게 됩니다.

(대출이 있는 경우 대출 은행과 협의가 되어야 

소유권이전 등기를 따로 진행할 수 있고

근저당설정 시 법무사에 대한 보수료는 

대출해주는 은행에서 지급합니다)

*생각하지 못했던 금액

- 인지세: 대출 금액 5000만원 넘어갈 시 발생 + 설정채권비

대출 실행을 통해 매수하는 것이었기 때문에

인지세와 설정채권비는 피할 수 없었고

대신 ‘법무비’만큼은 꼭 당하지 말자는 마음을 먹었기에

‘법무통’이라는 어플을 활용하여

대략적인 법무비를 확인했습니다.

이전에 투자했었던 물건들만큼 가격이겠거니~ 라고

생각하고 있었는데요.

은행지정법무사님께 사전에 견적서를 요청하자

할인(?)해서 50만원이라는 금액을 듣게됩니다.

(다른 광역시에서도, 처음엔 50-60만원을 부르다가

결국 20만원대로 진행한 적이 있었기에

네고를 해야겠군~ 이라고 단순히 생각했었는데요.)

더이상의 네고는 안된다는 단호한 은행지정법무사님

이에 대해 불편한 마음을 나타낸 오빠

그러자 화를 내며 법무비 네고할 경우 대출 안해주겠다는 대출 담당자

ㅇ_ㅇ? 

뭐야.. 법무비 네고했다고 대출을 안해준다고?

오빠가 실거주집을 매수한 지역은

지역 내 대출을 받을 경우 

은행에서 지정한 법무사로 진행해야하는 것이 관례였고

모두가 순순히 그 관례를 따르고 있었기에

자꾸 네고를 하려는 저희가 눈엣가시였던 것입니다.

이전에 제가 거래했었던 법무사님들과

법무통에 저렴한 견적으로 올려주신 법무사님 등등

몇 통의 전화 끝에, 

암묵적으로 ‘대출을 받아 진행할 경우 더 비싸게 받는 분위기'임을 인지했고

대출을 받는 입장에서는 약자였기에

50만원에서 수수료포함 42만원까지 깎은 것에 만족하게 됩니다.

(20만원 후반정도 생각했는데.. 40만원 초반이라니 ㅠㅠ)

#3. 전세살던 오빠. 전세금 받아야지?

저희 오빠는 전세를 살고 있었는데요.

사실 오빠가 매수를 생각하지도 못했던 이유 중 

하나가 바로 ‘전세’였습니다.

전세 계약기간이 끝난 내년에 집 사야지~ 

라고만 생각했던 오빠에게

"오빠가 계약했던 전세 금액이 거의 단지 내 최저 수준이야. 

(지금 전세가는 믿을 수 없을 정도로 싸다구..)

지금은 전세가가 2-3천 정도 올랐어.

투자자의 입장에서 말하자면,

전세가가 오른 상황에서 만기 기간이 남은 세입자가 먼저 집을 나가겠다?

그건 땡큐야.. 그게 바로 투자금 회수인걸?

오빠 집은 동,층,향이 괜찮기 때문에 

2-3천 오른 상태에서도 수요는 있을 것 같아.

임대인한테 잘 이야기하면 

지금은 만기까지 안 기다려도 충분히 받을 수 있을 것 같아"

그렇게도 하냐며, 믿지 못하던 오빠는

제 예시 문자를 참고하여 

집주인에게 사전에 새로 임대를 맞추고 나갈 수 있겠냐는 문자를 보냈고

O.K.라는 답변을 받습니다.

심지어, 지금 살고 있는 금액으로요. (생활권 내 최저 수준)

그리하여 부동산에 내놓자 마자

2팀이 보고 가고 그 중 1팀이 바로 가계약금을 쏴 

오빠의 전세금 회수는 확정될 수 있었습니다.

#4. 갑자기 잔금일을 바꾼다고? (feat. 점유자의 이사날짜)

드디어 모든게 순탄하게 흘러가나? 싶었던 저는

이상하게도 계속 불안함이 있었습니다.

왠지 모를 찝찝함. 

중간중간 오빠에게 ‘잔금’ 준비는 잘 되고 있는지 물어봤었는데요.

아무렇지 않게 잔금일을 하루 당기기로 했다는 오빠

‘도대체 왜??’

이유를 묻자, ‘대출담당자’가 그 날이 갑자기 어렵다며 

하루를 당기자고 했다는 것입니다.

그리고 이에 이미 동의를 해버린 오빠(제발…ㅠㅠ)

이 말을 듣자 마자 문득 든 생각

‘그럼 오빠가 잔금을 했는데 지금 살고 있는 세입자가 하루 더 사는 거잖아?’

순간 굉장히 위험할 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

이미 다른 사람이 ‘점유’하고 있는 상황이었기 때문입니다.

혹시나 그 세입자가 나쁜 마음을 먹는다면?

사전 협의도 되지 않았고, 특약에도 따로 표기하지 않았기 때문에

불안함이 굉장히 커졌습니다.

급하게 동료들에게 도움을 구해 해결 방법이 없는지 찾았고,

동료는 매도인과 세입자에겐 아무런 책임이 없으며

은행과 오빠 간의 대출 발생 과정에서 일어난 문제이기에

철저히 오빠가 해결해야 하는 부분이라고 말을 해주었습니다.

‘할 수 있는 일’과 ‘할 수 없는 일’을 찾으려 노력해보았지만

잔금 날짜를 조금 더 당기더라도, 

세입자는 이미 기존 잔금일을 이삿날로 생각하여

이사업체에 예약을 해둔 상황이었고,

세입자의 하루 전 짐빼기는 저희가 ‘할 수 없는 일'이었습니다.

찝찝함을 해결하고 싶었지만

은행 대출 담당자에게 어필하기엔

지난 법무비 네고로 인하여 저희에게 냉대를 하는 상황이었고

급한 잔금으로 이제서야 다른 곳을 알아보기 힘든 상황이었기에

‘할 수 있는 것’이 없음을 깨달은 저는

그나마 한 줄기 빛으로 세입자가 분양받은 아파트로 들어가기 위해

매도인으로부터 전세금을 꼭 받아야한다는 사실을 기억해냈습니다.

‘분양 계약금 및 중도금’이 있으니 만에 하나 세입자가 점유한다면

날리게 될 세입자의 돈이 매우 크다는 사실을 알고 있었고

이 부분을 부동산에 다시 확인하게 했습니다.

그리하여 오빠는 부동산 사장님을 통해 

‘부동산 보증담보를 하겠다. 

세입자가 다음 날 아침에 무조건 이사나가는 것 협의했고 녹취해뒀다’는

유선상으로 확실함을.. 한번 더 체크합니다.

그나마 저희가 할 수 있던, 최선의 ‘할 수 있는 일’이었기 때문입니다.

(하지만 여전히 남아있는 찝찝함…)

#5. 잔금이 코앞인데 대출이 안나온다고?

잔금까지 왜이렇게 힘든가..라고 생각하며

일주일 남았던 날이었습니다.

갑자기 제게 울리는 전화

“대출 심사에서 부적격떴는데? 어떡하지?”

부적격?

대출이 안나온다고?

잔금 일주일 남았는데?

잔금치는 것이 이렇게 어려웠던가…

무.사.잔.금을 기원하던 제게

잔금까지 가는 길은 멀고도 험했습니다.

아직까지 남은 다사다난한 일들 덕에

글이 너무 길어져… To be contiued…

남은 3탄에서 마무리 짓도록 하겠습니다.

마지막으로 이 험난한 과정 속에

제가 느꼈던 것들을 정리해보자면

절대 안된다고 하던 금액도 어떻게든 협상을 하면 된다는 점,
아무리 전세가 많다고 하더라도, 가장 중요한 건 가격이라는 점,
알지 못하는 것은 확실히 한번 더 점검해야 할 필요가 있다는 점,
할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 파악했다면, 할 수 있는 것에 집중해야 한다는 점
매물을 볼 때 현장에서 들었던 모든 정보는 기억해두면 쓸 데가 있다는 점 인데요.

어떠한 경험도, 소중하지 않은 것은 없기에

경험쌓는 중이다.. 라는 마음으로

멘탈을 다 잡았던 것 같습니다..

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ♡