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실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
'나에게 특히 와닿았던 점'
- 부동산 투자는 두 번 도전하기는 어렵다. 임장보고서를 쓴다는 것은 투자 실패 하지 않기 위한 ‘안정장치’ 이다.
- 환경에 대한 백화점 수는 정량적 기준이지만, 그만큼 소비력이 있는 거주인들이 있다는 것을 생각하기. 그러나, 등급보다는 선호도를 생각해보아야 한다.
경기도 중 수원시는 금융 및 보험업 수가 1위,
전문과학 및 기술서비스업이 2위인만큼 자족도시임을 알 수 있다.
서울의 주요업무지구와 교통이 멀더라도, 각 지역의 특성을 파악하는 것도 중요하다.
적정수요량보다 공급량이 많으면 기회이자 리스크이다. 공급량은 전세가와 연결이 된다.
전세가가 상승하면, 갭투자의 기회와 동시에 매매했을 때, 전세가가 하락하여 역전세의 리스크가 있다.
그러나, 3년내내 공급량 많으면, 하락장 확률이 높다.
- 입지와 가격을 알고 임장을 갔을 때와 그렇지 않고 갔을 때, 임장의 경험치가 달라진다. (시세지도의 중요성)
- 매매 전 거래상황 확인: 1년치 확인하여, 1달이내 실거래가가 찍히는지, 미리 목표전세가 셋팅해놓고 협상하기.
'적용해보고 싶은 점'
지역정보: 위성지도를 통한 업무지구의 접근성, 빈땅이 있는지 보기
: 지적편집도를 통한 상권과 공업지역 얼마나 큰 지 위치 확인. (부동산 상승장 확률이 높다)
베드타운이라면, 교통이 얼마나 잘 되어있는지 확인.
: 세대당 인구수 2.5이상(가족형성), 30-50대 인구수(수요있는 지역) 많은 곳이 어디인지 확인
: 도시개발계획(지방: 직장, 택지개발 어디인지)
입지분석: 직장의 질 확인( 500인이상 사업체수, 평균연봉 5000이상, 금융보험/ 전문과학,기술서비스)
- 강남구, 영등포구, 서초구, //수원시 , 성남시
교통(강남역2호선) 30분이내, 1시간이내,
부도심 30분이내(광화문역, 여의도역, 가산디지털단지역, 구로디지털단지역, 마곡역, 판교역, DMC역)
학군: 지역 내 학군지 선호하는 동네? (학군은 정해져있기에, 지역내에서 확인)
( 중학교 학업성취도85이상, 초등학교 가까운 곳, 학급당 학생 수 20명이상, 학원가)환경: 이마트, 롯데마트, 홈플러스 / 백화점/ 대학병원/ 도서관, 편의시설, 스타벅스리저브
공급: 3년이내 적정수요량 확인, 공급량 많으면 기회일 수도 있으나, S등급 확인.
- 시세분석: 입지와 가격을 , 평형 나눠서, 주요입지(학교,마트,백화점)체크하며 시세지도 만들기, 동별 그룹핑하기.
- 단지분석: 시세분석후, 단지임장. 더 선호도가 있는 단지 정리.
(교통,환경,학군 포함하여 아파트 밀집된 곳이나 세대수 많은 곳, 연식 좋은 곳) - 투자물건 뽑기: 전고점 대비 하락률 20퍼이상(저평가), 전세가율 70%이상, (서울70, 경기도80)
→ 단지 내 1등 뽑아보기 → 1,2위 중 매물임장 할 수 있는 매물있는지 확인.
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