실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 62기 51조 환한미소]

입지분석에서 는 빈땅이 있으면 용도를 확인 할것: 카카오 맵 - 스카이 뷰-위성지도로 확인

주변의 빈땅과 산을 확인해야 함-산은 언덕과 생활권의 단절을 의미 함

업무지구 거리도 확인 함

위성지도에서 확인 할 수 있는 것 - 주변 빈땅 공급/산 확인

업무지구와 가까운지 확인 할 것

보고서를 쓰면서 주변 지역과 비교할 것

비교는 위치적으로 인접한 지역간 비교할 것

직주근접은 학군과 환경이 상대적으로 중요 함

베드타운은 상대적으로 교통이 중요 함

가. 인구

인구 증감의 의미는 인구가 부동산 가격에 영향을 주는 것으로 인구감소 추세라면 어떤 지역 어떤 단지가 더 선호도가 있는지 살펴봐야 함 - 사람들이 좋아하는 단지는 수요가 증가 함

앞으로 10년동안 어떤 단지가 수요가 유지되면서 더 수요를 끌어들일까를 고민해야 함

구축이 문제가 아니라 구축 중에서도 사람들이 더 선호하는 단지는 무엇인지 늘 생각 할 것

나.  인구이동 - 호갱노노에서 확인

1년 - 최근 자료를 봄

3년 - 평균 인구 이동

나. 도시개발 계획

도시개발 중심축이 어디인가?

생활권별 특징 및 발전 방향(직장과 교통을 주로 봄) - 중점으로 개발할 내용은 무엇인가? - 구글에서 원하는 시의 도시개발계획을 다운 받아서 하면 됨

다. 사회조사 보고서 - 지역간 소득 수준 비교

인접한 지역과 상대적으로 비교하여 소득 비교 후 위상 학인 할 것 - 안양, 과천, 광명, 의왕, 수원, 화성

월급이 100만원인 곳과 400이상인(중산층) 것과 800이상인(고소득자) 사람들의 비를 봄 - 고소득비율이 어떻게 되는지 볼것 - 소득이 높은 사람들의 비율이 높다는 것은 부동산 구매력을 가진 비율이 많다는 것으로 언제든 집을 매매할수 잇는 수요가 많다는 것

예) 광명시는 주변 지역에 비해 저소득 층 비율은 낮은 편이고 고소득 층 비율은 중간 이상의 정도를 보임

kosis - 국내통계-기관별통계 - 지방자치단체 - 경기도 사회조사 –2023년 - 가구의 주된 소득원 및 월평균 가구소득 클릭해서 내려 받아 사용

3.  시세 분석 - 랜드마크 아파트 시세 확인

지역의 시세 위상 확인 - 아실 - 최고상승-상단 메뉴에서 순위분석-매매에서 최고사 순위-평형설정(24평)

동별 시세 그룹핑 - 동별 시세 수준 확인 - 시세를 확인하고 같은 가격대로 묶어줄 것- 왜 가격이 그렇게 되어 있는지 확인 할 것

시세지도 그리기 - 300세대 이상 그릴 것

4. 단지 분석

교통, 학군, 환경만 분석 함 - 조경, 동간거리, 지하주차장, 사람특징 보고 적을 것 - 선호 생활권 모든 단지 - 300세대 이상 단지 모두 - 매매, 전세 거래상황을 확인할 것 - 5년 이내 전고점 대비 하락률확인 할 것

5. 매물임장

가.  저평가 여부 가장 중요함 - 전고점대비 15~20% 사이 - 잎마당이없을때는 지역 내에서 앞마당이 있을때는 지역 간 비교 하면서

나. 전세가율이 70~80% 인것 임장 함

다. 1과 2가 충족된 물건 중 내 투자금에 맞는 물건 임장 함 - 전고점대비 15~20% 사이 - 지금 현대 투자 가능한 투자 기준 - 전세가율기준 - 서울 60~70%, 경기 70~80%, 지방 70~80%

6. 1등 뽑기 프로세스

단지내 1등 - 단지 물건 중 싸고 조건 좋으며 투자금이 적게 들어가는 물건

동별 1등 - 단지 내 1등끼리 비교해 동별 1등선정

지역내 1등 - 동별 1등끼리 비교해 지역내 1등 선정

앞마당 중 1등 - 지역내 1등끼리 비교해 앞마당 1등 선정

7. 매물임장 후 비교평가하기

가. 가결이 싼지 확인한다

나. 투자금 을 확인한다

다. 조건 상태가 좋은지 확인한다

라. 감당가능한지 확인한다