22년 하락 이후 집값이 회복하기 시작했고
급격하게 상승하면서 규제로 어떻게든
집값을 잡아보려고 하지만 집값이 잡히는 모습을
아직까지는 보기 힘든 상황입니다.
이런 상황이 계속 이어지면서
집값이 너무 많이 오르다보니까
그래도 내집마련을 해야겠다는 생각을 하는
많은 분들은 3기 신도시라는 공급을 생각하게 됩니다.
7월 세제 개편이 진행 예정인데
만약 공급에 대한 대책이 나온다면
XX 지역에 신규 공급을 하겠다 이외에도
3기 신도시의 공급을 빠르게 진행해
XX년까지 입주를 할 예정이다 라는 이야기가
같이 나올 가능성도 있습니다.
“3기 신도시가 있으니까 조금만 기다리면 되겠지”
"사전청약으로 싸게 살 수 있다는데 당첨되면 해결되는 거 아닌가?"
물론 잘못된 생각은 아닙니다.
실제로 3기 신도시 사전청약 당첨자들은
위와 같은 생각으로 기다리고 있습니다.
하지만 고양창릉 S-1블록 당첨자의 41.4%가 본청약을 포기했고
의정부우정 단지는 83%가 포기했습니다.
10명 중 4명 혹은 그 이상이 결국 포기를 한 상황인데
왜 그랬을까요?
이 질문의 답이 지금 내집마련을 고민하는 분들에게
꼭 필요한 이야기가 되었으면 좋겠습니다.
3기 신도시, 우리의 희망?
3기 신도시에 대한 이야기가 나온 것은
2018년 9월 21일 문재인 정부의 9·21 주택 공급 대책이었습니다.
이 시기 서울 및 수도권 부동산 폭등장이 진행중이었는데
이를 막기 위한 공급 대책으로 나오게 된 것입니다.
2018년 12월 남양주 왕숙지구, 하남시 교산지구,
인천 계양구 계양지구가 먼저 대상지로 지정되었습니다.
추후 2019년에는 고양시 창릉지구, 부천 대장지구가
2021년 광명시흥, 의왕군포안산, 화성 진안까지
3기 신도시로 추가되었습니다.
얼마나, 어떻게 들어올까?
현재 예정된 3기 신도시의 물량은
확정된 약 17만 호에 추가로
2021년 지정된 기타 공공주택지구 물량까지
합치게 되면 20만 호 이상으로 예상됩니다.
신도시가 들어오는 것 자체는 의미 있는 공급입니다
다만 2기 신도시 중에서도 여전히 서울 접근성
교통망 개선 등이 마무리되지 않은 곳들이 있는 가운데
3기 신도시 역시 기존에 교통망이 있던 곳에
들어오는 것이 아니다 보니
교통망 확보가 우선 과제로 이야기되고 있습니다.
여기에 택지개발촉진법이 적용됐던
기존 2기 신도시와 달리
3기 신도시는 공공주택특별법이 적용됩니다.
공공임대 비율은 35% 이상, 공공분양 비율은 25%,
민간분양 등은 50% 이하여야 합니다.
정리하면 3기 신도시 물량의 절반 이상은
임대주택이 될 가능성이 매우 높습니다.
사전청약, 그리고 희망고문
사전청약은 본청약 1~2년 전에 미리 청약을 받아놓고
일정 기간 뒤에 본청약을 진행하는 방식입니다.
무주택을 유지하는 등의 조건을 충족해야 했습니다.
3기 신도시가 발표될 당시
대세 상승장이었던 점을 감안하면
상대적으로 저렴한 분양 가격으로 인해
관심이 높았습니다.
시세보다 싸게 살 수 있다는
기대감이 컸습니다.
하지만 막상 본청약에서는 이런 상황이 달랐습니다.
공사비 인상과 공기 지연이 겹치면서
분양가가 크게 올랐습니다.
남양주왕숙2 A-3블록의 경우
사전청약 추정가 대비
1억 6,915만원(30%)이 올랐습니다.
고양창릉 S-1블록도
1억 4,161만원(22.1%)이 올랐습니다.
본청약 일정은 당초 2024년 9월 예정이었는데
실제 진행은 2026년 5월로 20개월이 지연됐습니다.
결국 고양창릉 S-1블록 당첨자의 41.4%가 포기했습니다.
싸게 사려고 기다렸는데
기다리는 사이 더 비싸져버린 것입니다.
그렇다면 현재 상황은
올해 초 국토교통부가 3기 신도시 8,000가구를 포함해
전국 2만 8,000가구의 공공주택 본청약을
받을 계획이라고 했지만 실제 진행된
본청약은 9,000가구 수준에 그쳤습니다.
3기 신도시 전체 중 고작 5% 정도만 진행된 것입니다.
일부 지역은 여전히 토지 수용도 되지 않고 있어
전체적으로 더 늦어질 수밖에 없는 상황입니다.
세가지를 조심하셔야 합니다
이런 상황을 보면서 조심해야할 세 가지 있습니다.
첫째, "공급이 오니까 기다리면 된다"
3기 신도시 공급은 분명 서울/수도권 시장에
큰 영향을 줄 수 있는 유의미한 물량입니다.
하지만 그 영향이 미치는 시기가
계속 뒤로 밀리고 있습니다.
그렇게 기다리는 사이 시장은 계속 움직입니다.
전세가가 오르고, 매매가가 오릅니다.
공급이 실제로 시장에 반영되는 시점과
지금 내가 집을 사야 하는 시점이 달라집니다.
둘째, "청약으로 싸게 살 수 있다"
사전청약 당첨자 중 40%가
포기한 가장 큰 이유입니다.
싸게 사려고 기다렸는데 2~3년을 기다리는 사이
분양가가 1억~2억 올랐습니다.
기다린 시간 동안 무주택 조건을 유지하면서
기축 아파트를 괜찮은 가격에 살 기회도 놓쳤습니다.
청약이 기회인 것은 맞지만
그것만 바라보고 지금 할 수 있는 것을
미루는 건 다른 문제입니다.
셋째, "지금 너무 비싸서 안 산다"
5년 전에도 "너무 올랐다"고 했습니다.
3년 전에도 "지금은 너무 비싸다"고 했습니다.
그리고 지금도 같은 말을 합니다.
하지만 집이 싸다고 느껴지는 적은 없었습니다.
결국 기다리는 사람은 더 비싼 가격을 봐야했습니다.
비싸서 안 사는 것과
내 상황에서 감당 가능한지를 따지는 것은 다른 이야기입니다.
기다리는 이유는 다 달랐어도 결과는 같았습니다.
공급 기다리다, 청약 기다리다, 가격 내리길 기다리다.
그 사이 시장은 움직였고 가격은 올랐습니다.
어떻게 바라보고 행동해야 할까
3기 신도시 공급이 진행되고 있다고
정부가 공급을 늘리겠다고 한다고 해서
막연히 나아질 거라고 기다리기에는
그 사이 잃게 되는 기회비용이 생각보다 훨씬 큽니다.
아무도 나와 내 가족을 책임져 주지 않습니다.
내가 배우고 스스로 챙겨야만 합니다.
내집마련도 괜찮고 투자도 괜찮습니다.
다만 지금 내 상황에서 할 수 있는 것이
무엇인지를 먼저 파악하고
그 안에서 움직이는 것이 중요합니다.
막연하게 괜찮아질 거라 생각하고 계신다면
이제는 움직이시고 행동하셔야 합니다.
