241018 | 월부 실준반 | 3주차 | 강의 후기 | 임장 & 인테리어 | 코크드림

241018 | 월부 실준반 | 3주차 | 강의 후기 | 임장 & 인테리어 | 코크드림

1. 자기소개 | 코크드림

(1) 월부 이전 투자 경험 X, 광주에서 서울오가며 공부, 현재 46세 (97년 고3 졸업)

(2) 2016년 : 열반스쿨 1기 (2016), 강의 2달 듣고 첫 투자 1호기

(3) 2020년 : 4년 후 순자산 10억 달성

(4) 2022년 : 25년 직장 파이어

(5) 2024년 : 투자자, 튜터, 강사, 유투버

(6) 9년 투자자 (2015. 10 ~ 2024. 10)

2. 초보자가 임장지역 선정하는 법

(1) 비교평가 잘하기 위한 필요과정

1) 1단계 (앞마당 0-2개)

① 임장, 임보 훈련 (임보 초점) > 완료> 성공경험 쌓기 중요

② 가까운 지역 (자주 임장)

2) 2단계 (앞마당 3-4개)

① 수평적 비교평가 (가치 동등)

② 지역 성격, 급지, 인구 규모 비슷한 지역

3) 3단계 (앞마당 5개 이상)

① 수직적 비교평가 (가치 상하)

② 기존 앞마당과 연결성 (상하급지) 갖는 지역

(2) 임장 지역 선정법

1) 1단계 (앞마당 0-2개) : 투자자의 시선으로 지역 아는 것이 중요 (완성보다 완료!)

① 주택수요 원인 : 신축, 직장거리, 부모님 근처, 학군, 환경 등

② 업무지구 접근성 체감 : 출퇴근 혼잡도, 교통수단, 소요시간

③ 가치, 가격 기준점 : 타 지역과 비교시 저평가 판단의 기준

④ 임장 용이 : 점심, 퇴근 후, 주말 임장 가능

⑤ 부동산 방문 용이

⑥ 거주지 = 직장 : 거주지 > 인근지역 > 강남 방향 or 평단가 높은 지역

2) 2단계 (앞마당 3-4개) : 가치 비슷 but 가격 더 저렴

① 동일 조건 지역 최소 2개 이상 임장

② 지역 성격 : 1기 신도시 (도시 생성시기, 택지 동일), 2기 신도시

- 5대 신도시 (일산, 중동, 평촌, 분당, 산본) : 30만호 건설, 91년 입주

- 땅의 위치, 업무지구 접근성에 따라 도시 위상 & 가격 차이 벌어짐 (그림참고)

- 입지 순서 : 분당 > 평촌 > 중동, 산본 > 일산

③ 지역 급지 (수도권) : 1-5군 (그림 참고)

- 1급지 : 강남, 서초, 송파, 용산, (과천)

- 2급지 : 성동, 광진, 양천, 마포, (분당)

- 3급지 : 영등포, 동작, 중구, 종로, 강동

- 4급지 : 동대문, 서대문, 강서, 성북, 관악, 노원, (구성남, 하남, 광명, 평촌, 수지, 구리)

- 5급지 : 구로, 은평, 중랑, 강북, 금천, 도봉, (부천, 산본, 일산)

- 관악구 : 지방에서 서울로 올 때 가장 많이 들어오는 지역구 (교통 좋고 집값 저렴)

④ 인구 규모 (지방) : 광역시 100만 이상, 중소도시 50만 이상

- 지방 인구수 : 지역의 위상 (가치=수요) 결정

- 200만 이상 : 부산, 대구

- 100만 이상 : 대전, 광주, 울산, 창원

- 50만 이상 : 청주, 천안, 전주, 김해, 포항

- 인구 규모에 따른 권역별 비슷한 시세 형성

3) 3단계 (앞마당 5개 이상) : A가 더 좋음 but 가격 저렴

① 기존 앞마당 & 상-하급지 수직적 비교

② 수도권

: 경인선 라인 (구로-부천-부평), 4호선 라인 (과천-동안구-군포), 경부라인 (분당-수지-영통)

③ 지방

: 충청권 (대전-천안-청주), 경상권 (부산-대구-울산-창원-김해-포항), 전라권 (광주-전주)

4) 지역 내 최소 2개구 보기

① 1등 지역 : 지역 선호도 파악 + 가격 상한선 기준 (그림 참고)

② 가성비 지역 : 전세가율 60% 이상 (지방 70% 이상) + 평단가 높은 순

5) 앞으로 해야 할 일

① 앞마당 만들기 : 1달에 1지역 (최소 2달에 1지역)

② 입지별 급지 확인 : 수도권 (강남 접근성, 평당가), 지방 (인구규모, 평당가)

③ 임장지역 선정 : 기존 앞마당과 연관 + 수평/수직적 비교 지역 선정

④ 임장지역 6개월 로드맵 예시 : 그림 참고

3. 임장지에서 투자할 아파트 고르는 법

(1) 투자 물건 선정 기준

1) 자산가치 상승투자 : 입지 + 상품 = 교집합 (다수가 선호)

2) 지역 (수도권, 지방)에 따라 우선순위가 다름을 알아야 더 좋은 투자 가능

3) 입지 중요도 (투자 우선 순위)

① 수도권 : 직장, 교통 > 학군 > 환경

② 광역시 : 학군 (1등) > 환경

③ 중소도시 : 환경 > 학군

4) 연식 우선순위

① 수도권 : 입지 > 연식

② 광역시 : 입지 (학군) > 연식

③ 중소도시 : 연식 > 입지

5) 수도권에서 교통이 중요한 이유

① 서울 종사자수 : 강남권 173만 (30%) > 도심 68만 (11%) > 영등포 67만 (11%)

② 양질의 일자리 多 = 집값 비쌈

③ 대중교통으로 업무지구 접근성 좋은 지역 선호

⑤ 지역 간 비교 = 교통 (업무지구 접근성) > 학군, 환경

⑥ 지역 내 비교 = 강남접근성 + 지역 내 핵심 선호요소 (학군, 학원가)

⑦ 지역 내 비교 = 강남접근성 + 지역 내 핵심 선호요소 (환경)

6) 지방에서 교통이 덜 중요한 이유

① 부산 : 대중교통 이용률 높고 지하철 노선 많음

② 부산 외 지방 : 승용차 이용률 50-60% (30-50대 : 70% 이상)

7) 지방에서 학군이 중요한 이유

① 부산 (해운대구, 동래구, 금정구) > 대구 (수성구) > 대전 (둔산동) > 울산 (신정동) > 광주 (봉선동)

② 공부 잘하는 학교 + 양질의 학원가 = 고정 (입지독점성 O)

8) 사지 말아야 할 아파트

① 수도권 : 경기 최외곽 선호도 낮은 구축 아파트 (장기 우상향 X)

② 지방 : 지역 내 선호도 낮은 구축 아파트 (상승장에서 전고점 회복 X)

(2) 사례로 보는 투자 물건 선정법

1) 프로세스 : 분임 > 입지분석 (가치) > 시세조사 (가격) > 단임 (기준) > 매임 > 투자 (비교평가)

2) 분임 : 생활권 구분 → 선호 생활권 파악

3) 입지분석 : 지역 내 입지요소 중요도 예측 (인구, 직장, 교통, 학군, 환경, 공급)

4) 시세조사 : 지역 내 입지요소 중요도 확인 (시세 높은 순)

5) 단지임장 : 단지 선호도 파악 (단지, 연식, 세대수, 평형, 구조) → 투자 우선순위

6) 투자 기준 내 단지 선정

① 저평가 (매매가), 수익성 (적은 투자금), 리스크 (감당 가능)

② 선호도 높은 단지부터 집중 매물 확인

7) 매물 임장 : 물건 확인

8) 생활권 내 선호도 낮은 단지 투자 여부 : 강남 접근성 1시간 내 단지는 상승장 가격 상승

9) 비슷한 투자금 = 입지+연식 좋은 것 선택

10) 투자금 부족 : 내가 살 수 있는 것 중 최선의 투자 실행

11) 비교 평가 → 가치 비교 → 가격 비교 → 투자금 비교 → 전고점 하락률 비교 → 최종 투자

(3) 시세 트레킹하는 법

1) 의미 : 앞마당 관심단지 가격을 정기적으로 추적하는 것

2) 지역의 가치 : 호재 외 큰 변화 X

3) 가격 : 매일 변하므로 체크해야 함 (매매가, 전세가, 평당가, 전세가율, 매전갭)

4) 이유

① 지역 이해 비교 평가 : 지역의 가격 & 시장 분위기 파악

② 투자 실행 : 매수 기회 포착

5) 시세트래킹 단지 선정

① 랜드마크 단지 : 전고점 최고, 지역간 절대적 저평가 여부 확인

② 생활권별 대표 단지 → 생활권별 단지 1-2개 (중간 선호도) : 저평가 여부, 선호도 파악

③ 앞마당 3개 이하 : 구별 10-15개

④ 앞마당 3개 이상 : 구별 5-10개 (생활권별 대표단지 제외)

⑤ 중소도시 : 환경 좋고 선호도 있는 생활권 위주 선정

⑥ 평형대별로 시세트래킹 : 입지조건 달라짐 (59, 84)

6) 시세트래킹 방법

① 구글스프레드 or 엑셀 활용

② 앞마당 3개 미만 : 수도권 20평대, 지방 30평대

③ 앞마당 3개 이상 : 수도권 20평대초+20평대, 지방 20-30평대

④ 네이버 매물 : 매매 최저가 (입주물, 저고층 제외), 전세 최저가 (매물없으면 실거래가)

⑤ 주기 : 월 1회

⑥ 시세트래킹 양식 by 게리롱 : 그림 참고

4. 투자의 완성 ‘전세 세팅’의 전 과정

(1) 전세 셋팅

1) 알아야 하는 이유 : 리스크 대비, 투자금 확정, 전세셋팅 못할 때 추가비용계산

2) 매물에 따른 전세 셋팅 유형

① 임차인 승계

- 전세 안고, 세안고, 전세낀, 세끼고, 임차승계, 갭투가능

- 매수비용 (투자금) : 매전갭+중개수수료(매매)+취등록세+법무비+수리비

- 만기일 확인 : 입주물량 확인 (공급물량 多 → 전세가 하락 → 추가 투자금 소요)

- 계약갱신권 남은 경우 : 만기 후 추가 2년 더 보유 & 5% 증액 (보유기간, 매도시기 변동)

- 계약갱신권 안쓸 경우 : 갱신권 안 쓴다는 확약서 받는 조건

② 주인 전세

- 주인전세, 주전세, 주전

- 매도자가 임차인으로 거주

- 매수비용 (투자금) : 매전갭+중개수수료(매매)+취등록세+법무비+수리비

③ 신규 임차인

- 정상, 입주가능, 입주협의, 하시입주

- 매수비용 (투자금) : 매전갭+중개수수료(매매/전세)+취등록세+법무비+수리비

3) 내 물건 1등 만드는 요건 : 가격 싸고 + 내부상태 좋고 + 입주시기 자유

2) 전세 셋팅 플랜

① 1단계 : 전세가, 수리범위 결정 (경쟁 전세 매물 체크 : 단지내, 주변단지)

② 2단계 : 세입자 양해 구하기 (역지사지, 감사표현)

③ 3단계 : 부동산 기한 정하기 (잔금 2달 전 : 0일 이후 몇군데 더 내놓겠다고 언급)

- 부동산 여러 군데 전세 내놓아야 하는 이유 (단독중개, 공동중개)

- 내 매물을 여러 부동산에 내놓아 단독중개 우선순위 확률 높힘

④ 4단계 : 전세 홍보 (문자, 전화, 전단지)

- 전세 시세 더 높은 단지들 (역세권)에 홍보 : 가격 경쟁력으로 수요 끌어오기

⑤ 5단계 : 내 물건 경쟁력 파악 (가격, 수리조건, 입주날짜 조정 필요)

- 투넘버링 (세입자 버전) : 내 물건 브리핑 여부 확인, 부사에게 1등 매물인지 여부 확인

- 부동산 방문/전화 : 우선순위 안되는 요인 확인, 조정 여부 확인

⑥ 6단계 : 기간별 대응 (플랜 A/B) : 투자 결정 전 반드시 선행 필요

- 플랜 A (전세셋팅) : 가격/수리 조건, 추가 투자금 소요

- 플랜 B (잔금준비) : 잔금마련 (매맴가 90%), 중도상환수수료, 대출이자 소요

3) 전세 계약시 주의사항

① 계좌 제공 전 세입자 정보 확인

- 입주일자 (계약 후 1-2달 후 입주)

- 공실 : 빠른 입주 유도 (대출이자, 관리비 부담)

- 연령대, 가족 구성, 반려동물 유무

- 전세자금대출 이용 유무 : 전세 대출 가능 여부 확인

② 전세 계약금 : 전세금의 10% 받기 (계약 파기에 대한 리스크 낮춤)

③ 통상 전세계약 : 매도자와 계약

④ 잔금일 : 매수인과 재작성해야 함

⑤ 임차인 동의시, 매수자와 계약 가능 (계약서 특약사항에 기재)

(2) 인테리어

1) 인테리어 필요성

① 투자금 최소화 : 수리비 이상의 전세가 상향

② 경쟁력 강화 : 전세 셋팅+매도 시

③ 관리 용이 : 노후화로 인한 잔고장, 누수 예방

④ 가치있는 자산을 장기보유하기 위한 필수 과정

2) 수리할 때 : 선 잔금 → 후 입주

① 주담대로 매매 잔금 지급

- 매수 물건으로 주담대로 잔금 처리

- 전세잔금으로 주담대 중도 상환

- 중도상환수수료+대출이자 비용 소요

② 신규 임차인 전세잔금으로 매매 잔금 지급

- 추가 비용 X

- 셋팅 난이도 높음

- 신혼 부부 (입주일 조정 O) 셋팅 주력

③ 수리하기 좋은 매물 순 : 공실 → 월세 → 전세 → 주인거주

3) 인테리어 전 과정

① 공사전 사전 준비 [공사범위] : 부분수리, 올수리, 샷시 올수리

- 경쟁 전세 매물 확인 : 전세 매물 과다 (올수리, 샷시 올수리), 매물 부족 (부분 수리)

- 내 매물 상태 확인 : 견적 전 재방문 (공간별 사진 촬영)

- 내부 상태 확인 (수리 시기) : 부동산 전화 문의 (세입자 버전-투넘버링)

- 매물 입장시 예상 수리 비용 : 그림 참고 (암기하기)

② 공사전 사전 준비 [컨셉결정] : 대중적, 심플, 유행 X, 밝고 넓게 관리 용이

③ 공사전 사전 준비 [견적받기] : 상세 견적 10개 업체 이상 견적 비교 (전화/방문)

- 부동산 추천, 단지내 업체 (필수-실측견적), 월부동료 추천, 지역맘카페, ‘숨고’ (부분수리시)

- 동일 품목으로 견적받기

- 주택가격이 비싼 지역 = 견적 비용 높음

- 업체 사장님이 직접 시공하는지 확인 (비용 절감)

- 작업현장 방문해서 마감 확인, 사장님 성향 확인

④ 공사전 사전 준비 [업체선정] : 최종업체 선정 계약

- 비용보다 책임감 & 소통 잘되는 업체 선정하기 (추가적인 시간, 에너지 절감 효과)

- 견적서 상세하게 기록 (책임 소재), 공사 일정, 공사 후 사진 요청

- AS 기간 명시 (1년), 서비스 품목, 가격 네고 협상

- 계약금 10%, 잔금 80%, 하자보수 후 10%

- 계약금 지급 전 : 모든 요구사항 제시하기

⑤ 공사 준비 : 공사 신고, 주민 동의서 공사 안내문

⑥ 공사 + AS : 철거, 샷시, 타일, 페인트, 도배, 장판 + 하자보수

5. 에필로그 | 코크드림

(1) 성과보다 성장 : 임계점 돌파 (2-3년) - 환경에 나를 던지기

(2) 다른 대안이 없다면 just do it

(3) 혼자 가면 멈추지만, 함께 가면 빨리 멀리 간다

(4) 어제의 나와 수직적 비교하기 (강의 듣기 전의 나 vs 오늘의 나)

(5) 핸디캡이 클수록 더 강력한 스토리가 된다 (핸디캡 = 장점)

(6) 염려해야 할 것은 느린 것이 아니라 멈추는 것이다

6. 총평

(1) 강의 들으면서 제공된 자료를 토대로 전체 필사 미리 완료

(2) 전체 필사를 먼저 끝내고 강의 들으니 훨씬 여유있게 들을 수 있어서 좋음

(3) 대략적으로 알고 있던 과정들을 세부적으로 단계를 정해주니 이해 수월

(4) 이번 강의는 아직 투자를 해본 경험도 없고 당장 관심있는 분야가 아니라 몰입도 떨어짐

(5) 조장을 꼭 경험해보라던 코크드림님 말씀에 공감~ 마인드가 달라지고 더 책임감을 가지게 됨

(6) 조장을 경험한다는 것은 나 자신을 더 성장하게 만드는 원동력이자 배움이 더 커지는 느낌

(7) 기버로서 더 성장할 수 있는 환경 속에 나를 계속 노출시키고 배운대로 실천하기

(8) 경쟁의 대상은 게으르고 나태해지는 나 자신이며 동료들은 배움의 대상이자 환경이다

(9) 월부 튜터들은 지금보다 열악한 상황에서 공부하면서 투자해온 사실을 다시 한번 각인

(10) 편한 환경 속에서 주는 것도 제대로 받아먹지 못하면 무슨 발전을 할 수 있을까~ 열공 다짐!!!

★ 3강 1회독 100% 2회독 200% 완강 ★