하락율 -40%로 영입한 1호기 투자 후기😎 [로윗]

안녕하세요!

직장인 투자자를 꿈꾸지만

아직은 투자하는 직장인인

로윗입니다. 😂

오늘은 미루고 미루던

1호기 투자 후기를

작성해보고자 합니다.

1호기 후기를 너무나도 잘 쓰신 분들이 많으셔서

저도 그에 버금가는 후기를 남겨야 한다는 강박에

충분한 시간적 여유가 있는 하루를 확보할 때까지

계속해서 미루기만 하던 중…

너나위님께서 나긋나긋 콘텐츠를 통해

‘미루는 것’에 대한 인사이트를 나눠주시는 것을 보고

깨닫게 되었습니다.

'1호기 복기는 이후 투자를 잘 해나가기 위해서

필요한 과정인데,

남들만큼 잘 쓰기 위해 미루는 것은

의미가 없는 일이구나!'

그래서 다른 동료 투자자 분들의

1호기 후기를 눈팅하는 것을 멈추고

그냥 제 손 가는 대로 복기글을 작성해보고자 합니다.ㅎㅎ

< 1. 투자 단지 선정 >

24년 2월, 저는 1호기를 찾기 위해

여러 지역의 물건들을 보고 있었습니다.

여자친구와 제 앞마당을 합쳐보니

지방광역시 4개구, 중소도시 4개구,

서울 1개구 정도가 되었습니다.

(사실 모두 반마당이었던것 같기도..ㅎㅎ)

당시에는 시세트레킹이 왜 필요한지

어떻게 해야 하는 것인지

잘 와닿지가 않았던 시기이다 보니

 해당 시기의 임장지 물건에 대해서만

매임을 진행했던 것 같습니다.

그래도 투자하기에 괜찮아 보였던

여자친구의 중소도시 앞마당 단지 위주로

매물 털기를 진행하였으나,

딱 맘에 드는 조건의 물건은 찾지 못했습니다.

(당시는 지방을 보고 계신 투자자 분들이 많으셔서

손님이 많다고 가격이 잘 안 깎였습니다.)

그러던 중…!

까마득한 월부 선배님이신 동생 부부에게

1호기를 위한 앞으로의 방향성에 대해 조언을 구하다가

제 첫 앞마당인 지방 광역시의 20평대가

요즘 가격이 괜찮아 보인다는 소식을 접했습니다.

시세트레킹을 꾸준히 하지는 못했지만

가끔씩은 시세를 봤었는데,

지방은 30평대로 한정지어서 시세를 보다 보니

투자 기회를 볼 수 없었다는 것을 깨달았습니다.

그래서 다시 20평대까지 시세를 보니

제가 앞마당을 만들던 23년 7월보다

매매가는 하락하고 전세가는 올라오면서

당시 1억대였던 투자금이

4천만원 수준으로 붙었다는 것을 알게 되었습니다…!

이런 기회들이 찾아오기 때문에

투자하려면 시세트레킹이 필수라는 것을

체감할 수 있었습니다.

🚩 복기포인트 : 시세트레킹 할 때는 20, 30평대 모두 하기!!

< 2.  투자 물건과의 만남 >

설 연휴동안 다양한 후보 단지들과

아실 그래프를 비교해보고 나니

이 단지가 정말 싸다는 생각을 하게 되었습니다.

그래서 연휴가 끝나자마자

네부기준 최저가 물건을 가진 부동산에

바로 워크인으로 들어갔습니다.

부사님은 여러 물건들을 정리해서 보여주셨고

그 중에는 네이버 최저가보다 더 저렴한 물건이 있었습니다.

조건은 다음과 같았습니다.

- 매매가 3.0억 (2.9억까지는 네고 가능)

- 전세가 1.7억 (갱신권 사용 완료, 24년 8월 만기)

- 기본 상태 구축, 확장X, 올수리필요

조정 가격인 2.9억 기준으로

전고점대비 -39.6% 하락한 가격이었고

저층 물건보다 저렴한 가격이었기 때문에,

일시적으로 투자금이 많이 들겠지만

마이너스 통장 이자를 감안하더라도

충분히 메리트가 있을 것으로 생각했습니다.

(마통 이용 금액이 크지 않아서 도전해보기로 했습니다!)

그 날 바로 물건도 보게 되었고

작은 방에 있는 누수 흔적에 당황도 하였으나

이 또한 협상 포인트로 활용할 수 있을 테니

오히려 좋다는 생각을 하며 나왔습니다.

이후 부사님께 2.8억까지 협상을 부탁드리고

하루 정도는 고민할 시간이 필요하니

다음 날 퇴근 후에 연락드리겠다고 말씀드리며

매물코칭 시간을 벌었습니다.

🚩 복기포인트 : 저렴한 물건을 잘 찾기는 했지만 여러 부동산을 컨택하지 못했음

2호기 투자 시에는 반드시 매물 털기!!

1등 뽑기 할 때는 반드시 입지를 바탕으로 비교 먼저 진행하기!!

< 3.  가격 협상 >

매물 본 다음 날 저녁 8시로 예정된

매물코칭을 기다리면서 가격 협상에 들어갔습니다.

누수 흔적에 대한 걱정을 말씀드리며

2.8억을 만들어보려고 했으나,

매도자분이 2.85억에 매수하셨던 물건이라

2.85억 밑으로는 절대로 안 된다고 하셨습니다.

대신 하자담보책임을 묻지 않는 조건,

계약일로부터 1개월 내에 잔금 조건으로

2.85억까지 해주겠다는 답변을 받았습니다.

하지만 처음 목표 매수가였던

2.8억까지 가격을 만들지도 못한 상황에서,

하자담보책임을 묻지 않는다는 조건이

마음에 걸렸습니다.

세입자 분께 확인했던 바로는

1년 정도 전에 물이 샌 적이 있었으나

그 때 문제는 다 해결되었고,

이후 도배를 새로 하지 않았을 뿐

문제가 재발한 적은 없었다고 하셨습니다.

하지만 그 말만 듣고

가계약을 진행할 수는 없었습니다.

투자 선배인 동생에게 조언을 구하고

변호사인 친한 친구에게도 민법 자문을 구했습니다.

서투기 8기 37조 조원분들께도 조언을 구했고

너무나 감사하게도 다들 열심히

도움 세례를 나눠주셨습니다ㅠㅠ 😭

결론적으로는

누수 흔적의 원인과 해결 상태를 파악하고

혹시 재발할 경우 얼마의 비용이 들어가는지,

충분히 감당 가능할만한 것인지

확인하는 것이 먼저였습니다.

그래서 해당 단지 관리사무소 및

부사님을 통해 원인 파악을 진행했습니다.

1년 전에 난방배관 파열이 있어서

해당 층 및 아래 층까지 수리 완료했고

그 이후 문제 없이 잘 사용하고 있었습니다.

수리 업체 분과도 컨택해서 견적을 내어 보니

만약 다시 배관 문제가 생기더라도

100만원 이내로 문제 해결 가능하고,

새로운 세입자 입주 전 올수리 예정이라

그 때 필요에 따라 보강 공사를 한다면

감당할 수 있는 리스크로 판단했습니다.

또한 이 문제에 대해서 계속 파고드는 과정에서

매도자 분은 귀찮은 일이 또 생길까봐 걱정이 되신다며

매매가를 2.84억까지 내려줄테니

하자담보책임을 묻지 않는 조건을

꼭 넣고 싶다고 하셨습니다.

결과적으로는 매물코칭 시작 전에

전고점 대비 하락율 -40.8% 가격인

2.84억까지 가격을 만들 수 있었습니다.

🚩 복기포인트 : 가격 협상 포인트는 최대한 활용하기

마음에 걸리는 부분이 있으면 꼭 해결하고 넘어가기

리스크에 쫄지 말고 실체 파악해서 감당 가능한지 판단하기

< 4.  센쓰 튜터님과의 매물 코칭 >

드디어 기다리던 저녁 8시가 되었고

센쓰 튜터님께 매물 코칭을 받게 되었습니다.

물건을 보고 온 지 고작 만 24시간 정도 지난 시점이었는데,

그 사이에 정말 다양한 문제를 맞닥뜨리고 해결하다 보니

멘탈이 나가기 직전인 상황이었습니다.

물건을 보고 온 직후에는 확신에 찼다가

‘하자 담보 책임 묻지 않는 조건’이라는

리스크에 두려움을 느껴서 도망치려는 저를 보며

함께 투자를 진행하던 여자친구도 혼란스러워 하고

마음이 많이 힘들어 했습니다.😢

그렇게 힘든 마음으로 시작한 매물 코칭이었는데

센쓰님께서 바로 상황을 명확하게 분석해주시고

투자하기 충분히 괜찮은 물건이라는 결론을 내려주시며

힘든 저희에게 한 줄기 빛이 되어주셨습니다.😭😭

지역 공급 리스크가 있고,

선호도가 아주 높은 단지는 아니기에

매매가 상승까지 시간이 걸릴 수 있지만,

비교 가능한 타 지역 물건보다 가격이 저렴하기에

충분히 투자 가능하다는 의견이셨습니다.

또한

예상 투자금 산정 시 고려해야 하는 비용,

추가 가격 협상 포인트 및 구축 매수 시 주의사항,

인테리어 및 전세 셋팅 시 고려사항,

앞마당 지역에 대한 튜터님의 생각,

앞으로의 투자 방향성까지

매물코칭+투자코칭을 동시에 받는 수준으로

엄청난 퀄리티의 나눔을 받을 수 있었습니다.

벌써 8개월이 지났지만

당시 구세주같았던 센쓰튜터님과의 코칭 시간이

다시금 생생하게 기억이 나네요.

이 글을 빌어 다시 한 번 감사드립니다ㅠㅠ

그렇게 매물코칭을 마치고

부사님과 가계약 내용을 조율한 뒤

그 다음 날 오후에 가계약을 진행할 수 있었습니다.👍

(급작스런 연락에도 가계약 문구 작성에 도움 주신

다룽님 정말 감사했어요!😭)

🚩 복기포인트 : 매물코칭은 필수!! (다시 돌아와주길…ㅠㅠ)

< 5.  본계약 진행 : 중개 실수… 7시간의 실랑이… >

스트레스와 고민의 순간들을

가계약 송금과 함께 마무리 했습니다.

그리고 본계약은 바로 10일 뒤였습니다.

매도자분이 잔금을 빨리 치길 원하셨어서

금방 진행하게 되었는데요.

나눔글도 많이 읽어보고 이것 저것 찾아봤지만

가계약 당시에 특약 문구를 잘 정리했었기에

해당 사항들이 잘 반영되었다는 것만 확인하면

간단히 끝나는 과정이라고 생각했습니다.

그렇게 맘 편히 시간을 보내다가

계약 이틀 전부터 저희 쪽 부사님께

계약서 상 특약 문구를 다시 정리해서 보내드리고,

해당 문구 반영 된 매매 계약서 초안과

제가 승계 받을 기존 세입자의 전세 계약서 내용을

사진으로 찍어서 보내 달라고 요청 드렸습니다.

바로 준비해서 보내주신다는

답변을 받았습니다.

하지만 이제부터 다시 스트레스의 시간이

찾아오게 되는데요. 🫥

계약이 성사되기 전에는 밤 11시 이후에도

계속 전화 오시고 문자 오시던 부사님이

가계약 이후 급격히 연락이 잘 안되시고,

제가 드리는 요청에 비협조적으로 바뀌십니다.

겨우 연락이 되어서 여쭤보니,

“필요한 특약 문구는 계약할 때 얘기해라.”

“전세 계약서도 원래 미리 보고 그러는 게 아니다.”

“매매 계약서 초안도 계약일 오전에 보내주겠다.”

이런 식의 답변을 받게 됩니다.

연락이 되었던 시점이 일요일이었기 때문에

쉬는 날이라서 그러신가 보다 했습니다.

계약 전에는 참 친절하시고 일 잘하시고

제 편 같았던 부사님이셨기 때문이죠. 🤨

그래도 최소 계약일 오전 중으로는

매매 계약서 초안, 전세 계약서 사본을

반드시 보내주시도록 약속을 받았습니다.

계약일 당일이 되었습니다.

오전에도 제가 요청 드린 계약서는 보내주지 않으셨고

전화를 드리니 연결은 되지 않고

상담 중이라는 자동 문자 응답만 돌아왔습니다.

계약 시간은 오후 3시였지만

진행 상황이 너무 답답했기에

정오 즈음 부동산을 미리 방문합니다.

부사님께서는 저를 반갑게(?) 맞아주시며

뭘 또 이리 일찍 왔냐면서

어련히 알아서 잘 중개해주는데

걱정이 너무 많다는 뉘앙스로 말씀을 하셨습니다.

매매 계약서와 전세 계약서를 요청드리자

아직 매매 계약서는 작성 전이었고,

계약서는 매도자 측 부사님이 작성하기로 했다며

그쪽으로 전화를 드립니다.

매도자 측 부사님은 마침 계약서를 작성하고 계셨고,

저희 부사님이 매수자가 벌써 부동산을 방문했고

전세 계약서 사본을 요구한다고 말씀드리자

참 유난스럽고 사람 귀찮게 한다고

전세 계약서를 왜 미리 보자고 하냐며

툴툴거리시더니 결국 사진을 찍어서 보내주셨습니다.

(스피커폰도 아니었는데 그쪽 부사님 말씀이 너무 잘 들려서

내가 잘못된 걸 요구하는 건가… 이렇게 해야 한다고 배웠는데…

당황스럽고 혼란스러웠습니다.ㅋㅋㅋ😇😇😇)

결과적으로 전세 계약서를 받아서

내용을 살펴보기 시작하는데…

뭔가 이상한 것이 눈에 들어옵니다.

분명히 24년 8월 28일까지 계약이라고 했는데

전세 계약서 상에는 23년 2월 27일이

만기라고 나와 있었습니다.

부사님께 이 상황에 대해 여쭤보니

당황해 하셨습니다.

매도자 측 부동산에서 분명 올해 8월 28일에

계약이 만기 된다고 했다고 하시기에,

그럼 그 근거가 되는 서류가 무엇인지 여쭤보니

확인해보겠다고 하셨습니다.

급하게 매도자 측 부동산과 연락하시는 부사님을 보며

머리가 아파오며 답답해지는 한편,

이래서 미리 전세 계약서를 요청하라고 했구나

내가 월부에서 잘 배운 게 맞다(?)라는 안도감이

복잡미묘하게 섞인 감정이 들었습니다.

상황을 정리해보니 이랬습니다.

세입자 분이 약 7년 전부터 쭉 살고 계셨고,

그러다가 계약갱신권을 사용하면서

21년 2월 28일 ~ 23년 2월 27일까지

계약이 연장되었고,

이후 묵시적 갱신으로

23년 2월 28일 ~ 25년 2월 27일까지

계약이 연장된 상황이었습니다.

부사님이 알고 계셨던 24년 8월 28일은

세입자 분께서 은행에서 대출을 받으면서

질권설정을 해두었는데,

그 만기일이 8월 28일라는 것이었습니다.

저는 우선 대출 만기일이 8월 28일이라는 서류를

확인해 달라고 요청 드렸습니다.

그러는 사이에

이미 계약서를 쓰기로 한 오후 3시가 되었고,

매도자분, 저와 여자친구, 부사님 세 분

총 여섯 명이 모두 모인 상태였음에도

본계약은 진행하지 못한 채

정확한 상황 파악을 위한 전화만이 오갔습니다.

막상 큰 일이 앞에 닥치니

전 아무 것도 모르는 바보가 된 기분이었고…

그래도 든든한 월부 선배 동생과 제수씨에게

계속 전화해서 하나부터 열까지 다 물어보며

이 상황을 어떻게 해결해 나가야 하는지

폭풍조언을 들으며 겨우 정신을 잡았습니다.

(항상 정말 감사합니다… 말로 표현 못함…😭)

각자 열심히 방법을 강구한 끝에

일차적인 결론은 내려졌습니다.

현 세입자가 24년 8월 28일에 퇴거한다는

확약서를 받고 계약을 진행한다!

이러한 결론의 이유는

다음과 같았습니다.

우선 24년 8월 28일의 근거는

세입자 분이 캡쳐해서 보내주신

전세대출 만기일자를 통해 확인하였습니다.

세입자 분은 신축 단지 분양을 받아서

이사를 나가시는 상황이었고,

해당 단지 입주 예정일이 8월 말이었습니다.

입주 기간에 맞춰서

전세보증금 1.7억을 돌려받지 못하면

해당 단지에 입주를 못하기 때문에

이사를 나가셔야 하는 상황은 맞았습니다.

하지만 해당 전세대출 담당자와 통화했을 때

만기일이 8월 28일인 것은 맞지만,

반환이 조금 늦어진다고 하더라도

지연이자만 추가로 발생하는 정도라서

세입자 분이 반드시 날짜에 맞춰서 퇴거하신다는

보장은 없는 상황이었습니다.

만약 입주 단지의 사정 등으로

 현 세입자 분이 더 늦게 나가시면

다음 세입자 분이 들어오시는 과정에서

입주지연에 따른 손해배상 책임이 발생할 수 있었기에

'임차인은 8월 28일까지 퇴거 완료하며,

퇴거하지 않아서 발생하는 손해에 대해서는

임대인에게 보상(배상)할 것을 확약합니다.'

라는 내용으로 확약서를 작성하기로 했습니다.

하지만 여기서 또 문제가 생깁니다.

세입자 분께서 갑자기

화가 많이 나셨습니다.😡

바로 직전에 부사님과 통화하실 때만 해도

8월 28일에 나갈 거라고 확인해주셨기에

확약서 작성은 문제가 없을 것으로 생각했는데,

막상 확약서 작성을 요청 드리니

내가 그 때 나갈 것은 맞지만

사람 일이 어떻게 될 지 모르고

그래서 그 때 못 나갈 수도 있는데

어떻게 확약서를 쓰냐고 화를 내셨습니다.

부사님들과 매도자 분께서는

연달아 세입자에게 전화하셔서

어차피 나갈 거니까 써도 된다고 설득하셨으나,

세입자 분은 

“알아서 나갈 거니까 의심하지 마라.”

“근데 사람 일 모르는 것 아니냐.”

“그래서 확약서 못 쓴다.”라는 말씀과 함께

전화를 끊어버리셨습니다.

……

부동산에는 침묵 만이 흘렀습니다.

이러한 답 없는 상황에서 부동산에 있어 봤자

해결될 것은 없어 보였습니다.

이미 부동산에서 5시간을 보냈기에

저는 동생 부부의 조언에 따라

확약서가 확보 되면 그 때 계약 진행할테니

일 처리 되는 대로 연락을 달라고 말씀드리고

부동산에서 나왔습니다.🫠

1시간 뒤에 연락이 왔습니다.

배상책임 문구를 빼면

세입자 분이 확약서를 써준다고 하셨습니다.

부동산을 나가 있는 동안

확약서에 배상책임 문구가 있든 없든

실질적으로는 큰 차이가 없다는 것을 확인했기에,

결국 저도 동의를 하고 계약서를 작성했습니다.

무려 부동산에 들어선 지 7시간 뒤의 일이었습니다.

많은 우여곡절을 겪으면서 힘들었지만,

실제 투자를 진행하지 않았다면

절대 겪지 못했을 다양한 상황을 경험하며

많이 배워간다는 만족감은 있었습니다.👍

한편으로 배운 대로 하지 못했던

포인트를 깨닫기도 했던 하루였는데요.

계약이 지연되며

매도자 분과 이런 저런 얘기를 나누던 중,

사실 매도자 분이 상속 물건이 생기면서

세금 문제로 빨리 매도가 필요했기에

1개월 내 잔금 조건을 거셨다는 것을 알게 되었습니다.

매도 사유를 확인해서 가격 협상에 활용하라는

기본적인 가르침을 잊었던 것인데요.

처음에 빠른 잔금 조건을 들었을 때

특별한 사유가 있는지 부사님께 여쭤보았을 때는

딱히 그런 건 없다는 답변을 들었습니다.

하지만 실제 매도 사유를 듣고 나서 생각해보니

특별한 사유가 없는 사람 입장에서,

가격 조정을 해주면서까지

굳이 1개월 내 잔금 조건을 걸 필요는

절대 없다는 당연한 생각이 들었습니다.

미리 이런 생각을 했다면

조금 더 가격을 협상할 여지가 있었겠다 싶었고,

부사님의 말씀을 그대로 믿는 것이 아닌

미심쩍은 부분은 파고들어야 한다는

복기 포인트를 얻을 수 있었습니다.

🚩 복기포인트 : 임차인 승계 시 전세계약서는 미리 확인하기

부사님이 알아서 해주시겠지(X)

내 물건이니 내가 정확히 다 따져보고 확인해야지(O)

버릴 건 버리기(ex. 실효성 없는 확약서 문구)

미심쩍은 부분이 있으면 파고 들기

< 6.  잔금 및 등기 이전 >

힘겨웠던 본계약이 끝나고 얼마 되지 않아

잔금일이 다가왔습니다.

낮게 껴있는 전세를 안고 진행한 투자였기에,

마이너스 통장 일부를 활용하여 우선 잔금을 치고

4~5개월 뒤 새로 전세를 올려 받는 상황이었습니다.

다행히도 잔금일에는 별 문제 없이

30분도 안 되어서 끝이 났습니다.

사전에 준비해야 했던 것은

법무사님을 컨택하는 것 뿐이었습니다.

부사님께 소개 받은 법무사님이

30.5만원으로 견적을 내주셨고,

법무통을 통해 받은 최저가 견적은

27.5만원이었습니다.

소개 법무사님께 법무통 가격으로

맞춰주실 수 있는지 여쭤보았고,

동의해주셔서 무난하게 진행되었습니다.

잔금을 치르고 채 일주일이 지나지 않아

금빛으로 빛나는 제 인생 첫 등기권리증을

받아보게 되었습니다. 🥳🥳

🚩 복기포인트 : 법무통 활용하여 법무사 비용 절약하기

< 7.  전세 빼기 1차전 >

등기 이전 절차가 완료되고 난 뒤

5월 중순부터 전세를 내놓았습니다.

완전 기본 상태의 물건이었고

수리가 잘 된 물건 위주로만 전세가 빠지는 분위기였어서

최소 3주간의 올수리는 필요한 상황이었습니다.

8월 말에 현 세입자 분이 퇴거하시고 공사를 진행하면

빨라도 9월 중순 이후는 되어야

다음 세입자 분 입주가 가능한 상황이었기 때문에,

4개월이나 남았다는 생각에

시간적 여유는 충분히 있다고 생각했습니다.

잔금 리스크를 줄이기 위해

미리 잔금을 치고 3주 뒤 입주할 수 있는

신혼부부 세입자를 가장 우선적으로 타겟하게 되었습니다.

열중반에서 배운 대로

단지 내 및 생활권 내 경쟁 물건들의

매물 수와 조건, 가격 등을 정리해서

2.6억의 호가를 책정했습니다.

올수리 후 첫 입주하는 경쟁 물건은

생활권 내에서 1개도 없었기 때문에

금방 전세가 빠질 거라고 생각했습니다.

그래도 혹시 모르니, 전세가 계속 빠지지 않으면

시기 별로 어떤 식으로 대처할 지

액션 플랜도 든든하게 짜두었습니다. 😎

그리고 한 달 동안

아무런 연락을 받지 못했습니다. ㅎㅎ

부사님께서는 전세를 처음 내놓던 시점부터

세입자들이 샷시 여부를 가장 먼저 물어본다고

샷시를 진행하는 것을 추천해주셨는데요.

하지만 여러 업체에 견적을 받았을 때

800만원 정도는 추가 비용이 발생했기에,

2.5억, 2.4억으로 전세 호가를 낮추더라도

샷시 비용만은 아끼겠다는 생각이 강했습니다.

그러던 중 변수가 발생했습니다.

공사 견적을 봐주시는 인테리어 업체 사장님과

현장 방문을 진행해보니,

작은 방에 있는 내부 샷시 도어 레일이 망가져서

그 방의 샷시는 교환해야 하는 상황이었습니다.

레일만 수리해볼 수 없는지 여쭤봤으나,

만약 그렇게 하더라도 100만원 이상 비용이 발생해서

차라리 200만원 정도를 들여서 그 방이라도 

새 샷시로 교체하는 것이 낫지 않겠냐는 의견이셨습니다.

처음 매임을 갔을 때

해당 베란다 안쪽으로 짐이 가득 쌓여 있어서

샷시를 열지 않은 채로 천장 누수 흔적만 확인했었는데,

그 때 한 번만 열어서 확인을 했더라면

최소 샷시 교체 비용이라도 더 네고가 가능했겠다는 생각에

아쉬움이 컸습니다.

이미 지나간 일이었기에 복기만 잘 하자고 생각하고

문제 해결에 집중하기로 했습니다.

애매하게 작은 방 샷시만 교체하면

추가 비용만 들어가고

당장 지금 전세 뺄 때도, 추후 매도할 때도

활용 가치가 없다고 판단했습니다.

그래서 고민 끝에 전체 샷시를 하기로 하고

부사님께 연락 드려서

‘내외부샷시 포함 화이트톤 올수리 이후 첫 입주’로

전세 홍보를 부탁드렸습니다.

그러자 단 일주일 만에

신혼부부 세입자가 들어오고 싶다고 연락이 왔습니다.😄

당시 전세 경쟁 매물도 계속 늘어나고

2억 초반에도 거래가 되던 상황이었기 때문에

참 다행이라고 느껴지는 순간이었습니다.

결과적으로는 위 신혼부부 세입자 분과

2.6억에 전세 계약을 완료했습니다만,

또 추가적인 갈등 상황들이 있었기에

그건 아래에 이어서 작성해보겠습니다.

그 전에 복기 포인트 하나를

짚고 넘어가려고 합니다.

위 그래프는 제 1호기 단지 전세 실거래 추이입니다.

물론 항상 적용되는 것은 아니었지만

제가 전세를 빼던 5~6월은 보통 전세 거래가 적었고

1~2월, 8월에는 전세 거래가 많은 것을 확인했습니다.

실제로도 제가 전세를 빼기 전에는

단지 내 전세 경쟁 매물도 10개 가까이 되었고

거래량은 월 2건 정도 수준이었으나,

전세 뺀 뒤로는 전세 매물이 1~2개 정도로 줄었고

이후 확인해 보니 8월 전세 실거래도

8건이나 찍힌 것을 확인할 수 있었습니다.

아무래도 학군지의 역할을 하는 생활권이다 보니

여름, 겨울 방학을 이용하여

이사를 많이 할 수 있겠다는 생각을 하게 되었습니다.

물론 전세를 일찌감치 뺐기 때문에

마음 편히 앞마당 늘리기에 집중할 수 있었지만,

이런 상황을 활용했다면 샷시 교체 없이

전세를 뺄 수도 있었겠다는 생각이 들었습니다.

다음에 2호기 투자를 진행할 때에는

매수 결정 시점부터 전세 잘 나가는 시기까지 고려하여

가성비 수리로만 전세를 빼보면 좋을 것 같습니다.

🚩 복기포인트 : 해당 단지 전세 수요자들의 핵심 선호요소 파악하기

매임 시 구석구석 잘 살펴보기(협상 활용)

수리 비용은 최소화하되, 꼭 필요하다면 과감히 비용 투자하기

전세 잘 나가는 특정 시기가 있다면 계약에 활용해보기

< 8.  전세 빼기 2차전 >

원하던 신혼부부 세입자가 나타났지만

일이 쉽게 진행되지는 않았습니다.

이전에 전세로 거주하시던 곳이 있으셔서

그 쪽 계약 만기일에 맞춰서 잔금 및 이사를 하셔야 했기에

‘신혼부부 세입자’의 메리트는 없는 상황이었습니다.

따라서 전세 잔금을 미리 받은 뒤

올수리 후 입주도 불가한 상황이었기에,

현 세입자 분의 보증금 1.7억은

제가 알아서 마련하여 반환 드린 뒤에,

3주 뒤에 새로 전세 보증금 2.6억을 받아야 했습니다.

제가 바라던 이상적인 시나리오는 아니었지만,

당시까지는 다른 전세 수요자가 전혀 없었기 때문에

이 계약을 성사 시키고자 했습니다.

새로운 세입자 분은 딱 9월 16일에

입주를 하셔야 하는 상황이었기에

8월 28일 현 세입자 분 퇴거 후

약 보름의 시간 동안 올수리를 마쳐야 했고,

공사 계약을 완료한 인테리어 사장님께

문의 드린 결과,

책임 지고 공사는 마쳐준다고 하셨습니다.

이제 8월 28일에 현 세입자 분이

확실하게 퇴거 가능하신 지만

확인을 하면 쉽게 마무리 되는 상황이었습니다.

계약 당시에 확약서도 작성했기에

큰 문제는 없을 것이라 생각하며 연락을 드렸지만…

착각이었습니다.

세입자 분께서 이번에도

화가 많이 나셨습니다.😡

"사람 일이 어떻게 될 지 모르는 건데

나이도 어린 사람이 왜 계속 연락해서

퇴거 날짜를 확정해 달라고 하는 거냐."

"만약 내가 그 시기에 안 나가면

법적 조치라도 할거냐."

“이런 식으로 연락 하지 말아라.”

이렇게 전화가 끝나버리고 말았습니다.

짧은 통화였지만 상대방의 부정적인 감정을

한순간에 온몸으로 받아버리고 나니

저도 참 서럽고 화가 났습니다.

사실 이번 연락 2주 전에도

세입자 분께 연락을 드린 적이 있었습니다.

인테리어 공사를 위해 사전에 샷시 실측이 필요하여

한 번 방문을 드려도 될 지 양해를 구하면서,

(제가 따로 알아 봤을 때)

새로 입주하시는 단지 입주 기간이 8월 29일부터였기에

기존 퇴거 예정일인 8월 28일에 나가시려면

짐 보관 등의 절차로 불편하실 수 있으니

8월 29일에 나가셔도 된다는 말씀을 전해드렸습니다.

(이것도 제가 할 일은 아닌 것 같았지만)

또한 사전에 질권 설정된 은행 담당자 분께 연락을 드려서

만약 세입자 분이 만기일보다 하루 늦게 나가는 경우

어떠한 절차를 거쳐야 하는 지,

임대인의 동의가 필요하다고 들었던 것 같은데

제가 준비해드릴 것이 있는 지 등을 확인하고,

세입자 분이 따로 준비하실 것은 없다는 사항도

같이 전달 드렸습니다.

사실 그 때도 세입자 분께서는

최대한 8월 29일에 나가는 쪽으로 해보겠지만

그 날 딱 입주할 수 있을지도 모르고

입주 청소도 해야 하기 때문에

확정 지어 줄 수는 없다고 하셨습니다.

하지만 저도 새로운 세입자 분을 구해야

보증금을 제 때에 돌려드릴 수 있으니

계약서를 써야 할 때에는

다시 한 번 연락을 드리겠다고 했었고,

알겠다고 하시면서 나쁘지 않은 분위기로

대화는 마무리가 되었던 상황이었습니다.

그 이후에 계약서를 써야 하는 상황이 와서

딱 한 번 연락을 더 드린 것인데

화를 마구 내시다가 전화를 끊어버리시니

저는 나름대로 세입자 분의 상황을

배려해드리고 있는데

그에 대한 존중을 받지 못하는 것 같아서 허탈했습니다.😞

하지만 다시 생각해 보니,

세입자 분의 상황도 이해가 되었습니다.

세입자 분 입장에서는

본인도 노력은 해보겠다고 전달을 했고

확정을 지을 수 없다고 얘기도 했는데

다시 연락이 와서 확정을 지어 달라고 하니

충분히 기분이 나쁘셨을 수 있었습니다.

그래서 그 날 저녁,

최대한 공손하게 사과의 문자를 드렸습니다.

한동안 답장이 없으셔서 마음이 무거웠지만,

다음 날 오후에 연락이 오셔서

최대한 날짜를 맞춰 보겠다고 해주셨습니다.😭

진심이 통했다는 생각이 들었고,

그래서 다음 단계 미션에 돌입했습니다.

사전에 입주 단지 측과 여러 차례 통화해본 결과,

현 세입자 분께서 마음만 먹어주시면

8월 29일에 이사 들어가지 못 할 상황은

전혀 없다는 것을 확인했기 때문에

이제 새로운 세입자 측과 조율을 시도했습니다.

새로운 세입자 분들은

올수리된 신혼집 전세를 찾고 계셨기에

제 물건이 딱인 상황이었습니다.

다만 입주일이 고정이 되어 있기 때문에

현 세입자 분의 퇴거가 늦어지고

인테리어가 늦어져서 입주일이 안 맞게 되는

리스크를 감수하고 싶어 하진 않으셨습니다.

그래서 저는 혹시라도 입주가 늦어지는 경우

이삿짐 보관 비용,

2번 이사 비용 중 1번의 이사 비용,

하루 5만원 이하의 숙박 비용을

지연 손해금으로 지불해드리기로 하였습니다.

양측 부사님들도 이 정도면 집주인이 많이 양보했다며

세입자 분께 계약을 하도록 권유하셨지만,

늦어도 9월 21일까지는 들어갈 수 있다는 보장이 없으면

계약을 할 수 없다고 하셨습니다.

이후에도 세부 사항을 조정해보려 노력했지만

결국 성공하지 못했고,

저희 쪽 부사님은 이건 놓아줘야 할 것 같다고 하시며

저희가 욕심을 부린 상황이라고 하셨습니다. (?)

사실 이 시기까지는

매매 계약 진행했었던 부사님께만

물건을 드렸던 상황이었고,

어느덧 다른 부동산에도 물건을 내놓겠다고

사전에 말씀드렸던 시기가 되었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/2016347

전세를 공격적으로 빼야 할 시기가 되면

레버리지 하려고 준비했던 게리롱 튜터님 방법을

바로 실행해 버렸습니다.

(감사합니다 게리롱 튜터님!🙌)

계약이 무산된 다음 날 오전에

총 100군데 부동산에 문자를 돌렸고,

채 10분이 지나기도 전에 여자친구에게

매매 부사님의 전화가 걸려왔습니다.

"우리 신혼부부 세입자들 계약 할건데

왜 말도 없이 연락을 뿌렸어요~ 서운하네~"

분명 전날에는 저희가 욕심을 부렸다면서

새로운 세입자를 찾아봐야 한다던 부사님은,

여자친구에게 전화를 하셔서는

"남자친구와 소통에 문제가 있었던 것 같다.

남자친구에겐 계약을 진행할 거라고 전달을 했다."라며

다시 말씀을 바꾸셨습니다.ㅋㅋ

복기글에 다 담지 못한

부사님과의 다양한 모먼트들이 있었기에

이제 그러려니 하게 되었습니다…^^

결과적으로는 처음 연락이 왔었던

신혼부부 세입자 분들과

가계약, 계약 과정을 진행할 수 있었고,

(늦어도 9월 21일까지는 입주가 필요하다는 특약 내용을

결국은 포함해서 계약을 하게 되긴 했습니다..ㅎㅎ

전세권설정도 원하셔서, 유사시 제 권리를 지킬 수 있는 특약 문구도

포함하여 계약서를 쓰게 되었습니다.)

다행히도 기존 세입자 분께서

8월 29일에 맞춰서 퇴거 해주신 뒤,

(일시적으로 1.7억 잔금을 마련해서 보증금 반환을 해드려야 하는 상황이었는데,

다행히도 타이밍 좋게 전세사기 당했던 보증금 1.2억을 법원경매를 통해 돌려받으면서

신용대출 등 다른 방법은 사용하지 않고, 마통으로 해결할 수 있었습니다.😭)

일처리 깔끔하신 인테리어 사장님의 지휘 아래

별 문제 없이 올수리를 진행할 수 있었습니다. 😂

이후 신혼부부 세입자 분은

문제 없이 이사를 들어오셨고,

기존보다 9,000만원 올려 받은 전세금 또한

저의 계좌로 무사히 들어오게 되었습니다.😋

🚩 복기포인트 : 거래의 핵심은 사람(논리, 이성 << 감정)

줄 수 있는 것은 먼저 주고, 꼭 필요한 것을 받기

정해 놓은 기한이 되면 전세 공격적으로 빼기

< 9.  인테리어 >

인테리어는 여자친구가 총괄했기에

조만간 인테리어 후기 나눔글이 올라오면

링크를 넣어보도록 하겠습니다.^^

(10월이 지나가기 전에 부탁해~!)

▶ 링크 : https://weolbu.com/community/1870386?inviteCode=05D240

🚩 복기포인트 : 업무 분배는 중요하다!

< 10. 1호기 투자 총정리 >

최종적으로 1호기 투자를 요약하면

아래와 같습니다.

- 매수가 : 28,400만원

- 수리비 : 2,764만원

- 전세가 : 26,000만원

- 취득세 등 기타 비용 : 746만원

→ 총 투자금 : 5,910만원

많은 우여곡절이 있었지만,

6,000만원 언더로 지방광역시 1호기 투자를

잘 마무리 할 수 있었습니다.🤧

처음 1호기 물건을 접했을 때,

가격이 저렴한 것이 가장 큰 메리트였지만

이 물건을 통해서 많은 경험을 쌓을 수 있겠다는 것도

투자를 결정한 요인 중 하나였습니다.

기대했던 것 이상으로

세안고 매수 및 전세 새로 맞추기,

질권설정 및 잔금 치르기,

샷시 포함 올수리, 전세권설정 등등

처음 하는 경험들을 정말 많이 해볼 수 있었습니다.

1호기 이후 뚜또튜터님께 투자코칭을 받고

현재는 서울/수도권 투자를 준비하고 있는데요.

https://cafe.naver.com/wecando7/10704607

[로윗] 뚜또튜터님과 함께한 첫 투자코칭 후기

1호기 경험이 없었다면

절대가가 큰 서울/수도권에서의 투자에 대해서도

훨씬 더 마음의 장벽이 높았을 것 같습니다.

실전 투자에서 배운 소중한 경험을 바탕으로

1호기에게 서울 친구 2호기를 만들어 줄 수 있도록👌

앞으로도 열심히 앞마당 늘려나가면서

투자 생활을 지속하도록 하겠습니다.

1호기 투자를 잘 마칠 수 있도록 도와주신

모든 분들께 정말 감사드리며,

특히 옆에서 같이 힘들게 고생하면서

결과물을 만들어 낸 여자친구 감사합니다.💕

(2호기도 잘 해보자!!🙌)

너무나도 길어져 버린 두서 없는 글

읽어주신 모든 분들께도 감사드립니다!!

좋은 하루 보내세요~!!😉