[파이어고고] 1억으로 광역시 신축이 아닌 경기도 외곽 구축을 선택한 이유





안녕하세요.

2030년에 파이어를 꿈꾸는

파이어고고입니다.

저는 작년 지방 중소도시에 1호기를 하고

현재 2호기 수도권 투자를 위해

협상 진행중에 있습니다.

종잣돈이 어느정도 모일 때까지는

지방투자만 가능할거라 생각해

올해 월부학교 여름학기를 가기 전까지도

중소도시에서 물건을 찾았던 제가

광역시 신축에서 수도권 외곽 구축으로

투자결정을 하게된 과정에 대해서

복기하고자 합니다.

저는 여름학기 첫달

절대적으로 매매가가 싼 지역으로

임장지가 배정되면서

현장에서 앞자리 바뀔 정도로

깎이는 시장임을 확인했습니다.

투자금이 1억 이상 드는 지역이었음에도

충분히 제가 가진 투자금으로

물건을 만들어 볼 수 있는 지역임을 알게되었고

그렇게 두달동안 그 지역을 털었습니다.

하지만 제 투자금으로

가능할 정도로 깎이는 물건들은

대부분이 근저당이 높게 잡혀있거나

세입자 날짜가 고정되는 등

리스크가 전혀 없는

그런 매물들은 아니었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11214266

그리고 학교 마지막달 가게 된

경기도 외곽 지역..

8월 불장이었던 서울시장처럼

이미 이 지역의 상급지 단지들도

매매가와 전세가가 벌어진 상태였습니다.

제가 제 투자금으로 볼 수 있는 곳은

90년대식 복도식 20평대 아파트 뿐..

평생을 지방에서 살아온 저로선

과연 광역시 신축보다 나은 선택인지를

1. 땅의 가치

2. 나의 상황과 리스크

의 관점에서 고민하고

최종적으로 경기도 외곽 구축에

투자하기로 결심했습니다.

(아직도 한달 가까이 협상 진행중...)

땅의 가치(광역시 vs 수도권)

지방은 수도권보다 비교적 짧은 싸이클로

싱글 투자자에게는 종잣돈을

불릴 수 있는 시장입니다.

하지만 낮은 입지 독점성으로

공급에 의한 잔금 및 역전세 리스크 있죠.

반면에 수도권은

입지독점성과 안정적인 수요로

전세 상승분과 보유 기간동안

잔금에 대한 걱정이 좀 덜 할 수 있죠.

하지만 사이클이 비교적 긴 시장이라

보유하는 동안 버티는 힘이 필요한 시장입니다.





제가 찾았던 광역시의 신축과

경기도 외곽 구축 단지들은 모두

지역 내 최고의 단지는 아니었지만

제 투자금으로는 최선의 단지였습니다.



그래서 보유하는 동안 전세 맞추는데 있어서

상대적으로 스트레스가 덜 한 곳이 어딜까를

고민해서 나온 결론은



경기도 외곽 구축 단지였습니다.

상품성은 떨어지지만 더 중요한

물건의 가치와 땅의 가치가

더 좋다고 생각했기 때문입니다.



나의 상황과 리스크

싱글투자자로서 어떤 선택이

좀 더 리스크 대응이

수월할까 고민했습니다.

광역시 신축 단지에서 예상되는 리스크는

공급으로 인한 잔금 또는 역전세뿐 아니라

잔금이 급한 물건들을 깎다보니

대출 이자, 중도상환에 따른 비용 등의

추가적인 비용도 발생했습니다.

경기도 외곽 구축에서 예상되는 리스크는

누수같은 수리 문제였습니다.

경기도 외곽 구축 매물들을 보니

대부분 누수 이슈가 한번씩은 있었고

현재 진행중인 매물들도 꽤 있었습니다.

그렇다보니 구축을 투자한다면

매 여름 장마철때마다

세입자에게 전화올까봐 걱정해야하는

스트레스(?)와 수리비용이 발생하게 됩니다.

하지만 매물을 보다보니

수리만 잘 되어 있다면

수요가 풍부한 수도권에서는

현재 전세 시세보다 3-5천만원은

높게 받을 수 있음을 확인할 수 있었습니다.

심지어 시장이 안좋았던 작년에도

전세가 최고가로 빠진 경우도 있었습니다.

그렇다면 기본집을 완전 싸게 혹은

특올수리된 집을 적당하게 싸게 산다면

수요가 많은 수도권에서

잔금이나 역전세에 대한 리스크가

지방보다 덜하지 않을까라는

생각이 들었습니다.

또한, 지방은 이런 숨어있는 공급들이

종잣돈이 부족하고

역전세 리스크에 취약한 저에게는

누수로 인한 스트레스와 비용보다

더 큰 리스크로 보였습니다.

https://naver.me/xq3o6Oj2

그래서 저는 최선의 선택을 하면서

저의 상황에 맞는 리스크가 덜한

경기도 외곽 구축을 선택하였습니다.



지방도 여전히 후보로 두고 있습니다.

저는 1호기를

한개의 매물만 가지고

협상을 시도하다가

부사님에게 주도권을 뺏겨

원하는 가격만큼 깎지 못해

아쉬움이 남았던 경험이 있습니다.

그래서 이번 2호기는

아쉬움과 후회가남지 않는 투자를 위해

현재는 경기도 외곽 구축 단지를

협상 진행중에 있지만

여전히 지방에서도

투자 후보 단지들을 찾고 있습니다.

현재 협상하고 있는 물건이

계약으로 이어질지는 알 수 없지만

아쉬움과 후회가 남지 않는

2호기를 하게되면 경험담으로

다시 돌아오도록 하겠습니다.



2호기 투자를 경기도 외곽 구축으로

결정하도록 확신을 주신

메로나 튜터님, 센스튜터님 감사합니다.



긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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