-30% 손실, 투자 하며 배운 것들[상도동예은맘]







안녕하세요

부자엄마를 꿈꾸는 상도동예은맘입니다.



반모임을 하면서 Q&A를 갖던 중

튜터님께서는 지나간 투자에 대해

예측할 수 없었던 부분을 잘못된 투자라 후회하기보다는

과거 투자 사례에 대한 복기를 해 보라고 말씀 주셨고

들쳐 내 보고 싶지 않았던

과거의 제 투자 사례를

복기해 보아야 겠다는 생각이 들었습니다.



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후보

투자

내마반-열기반-실전-열중-실준-지투-실전을 겪으며

임보 5개를 겨우 써 낸 초보였고

빠른 투자로 결과물을 만들고자 하는

조바심이 있었습니다.

22년4월 당시에

전국적으로 부동산 가격이 폭등하여

3천미만의 소액 투자만이 가능한 저에게는

수도권의 투자 기회는 없었습니다.

비교할 수 있는 규모의 앞마당도 없었고

지금에서야 다시 살펴보니

임보도 엉망이네요 ^^;;





https://cafe.naver.com/wecando7/5242566



1)저평가여부

50만 규모의 소도시,

기존 가지고 있던 중소도시 C와 비교했을 때

하위 생활권의 단지 일부만 투자적인 접근이 가능했기에

A도시에 투자 하는 것이 상대적으로 낫겠다는 생각을 했습니다.

2)투자금

신축 59가 2억 중후반, 낀평이 3억 초, 84가 3억중반~4억 중반까지

전세가율이 무려 90%까지도 있었고, 2천 미만의 소액 투자가 가능했습니다.

상위 생활권의 매물들의 매매가가 높아 상대적으로

많은 투자금이 많이 들어간다는 이유로 투자순위에서 제외

7천이상 투자금이었으니 당시에

그정도 투자금을 태우기에는 어림도 없다고 생각했습니다.

지금 다시 돌아간다면 84 위주로 투자하고자 노력하고, 매매가를 조절하여

낮은 전세 설정을 하고자 노력하겠지만

그 때 당시에는 부동산 문을 열고 들어가 매물을 보는 것만으로도 가슴이 뛰어 네고를 하는 것은

부사님을 붙잡고 투자하고 싶다고 조르는 것 밖에 없었던 것 같아요.

3)생활권우선순위

소도시였기에 연식의 중요성에 대해서는 인지하고 스트라이크존을 설정했었네요.

다만 생활권의 우선순위가 반영된 매매 가격과 흐름을 인정 하지 않아

투자 우선순위 선정은 그저 가격이 싼 곳을 뽑았었습니다.

코칭이 없이 투자를 진행했다면 현재 더 힘든 상황이었겠다 아찔합니다.

4)리스크

22년 투자 당시, 3년간의 공급을 가지고 체크 했습니다.

지방의 투자는 상대적으로 한정적인 지역과의 교류를 가진다 여겼고

파급력이 어느정도인지 파악도 어려웠습니다.

그 결정이 지금까지도 영향력을 미칠거라 생각하지 못했어요.

지방은 수도권과 다르게 수요의 크기가 작기에

공급이 미치는 영향이 매우 크고 전세가가 바로 영향을 받아 무너지면서

매매가를 끌어 내리는 것이 크다는 것을 알고 있었지만

해당 지역의 공급 & 영향력을 주고 받는 상위지역의 대규모 공급을

간과한 결과는 처참했습니다.







실제로 돈을 넣고 경험을 하고 나니 그 무서움이 체감했지만

설마 이게 2년을 가겠어? 라는 안일한 마음이었습니다.

투자자에게는 이 "설마"라는 말의 무게가 크다는 것을

돈을 넣어보고서야 알다니.. 다시 생각해도 부끄러운 흑역사 입니다..



잘한점과 아쉬운 점

1)잘한점

-소액으로 투자 경험을 쌓음:

그 당시 욕심을 내어 소위 "좋은 물건" 연식 좋고 선호하는 생활권의 1등 단지, 투자금이 많이 드는 투자를

진행했다면, 더 크게 무너지고 의기소침해 다음 투자를 이어가기 어려웠을 것입니다.

-비교평가를 진행하고, 자문을 구했던 것:

부끄러워 보여줄 수 없을 만큼 어설픈 결과물을 남겼지만, 분임, 단임, 전임, 매임

단계를 밟아 임보를 작성하며 비교 해 보려 노력했고, 혼자서 결정을 내리지 않았던 점은

하락장에서 상대적으로 더 선호하는 자산을 투자할 수 있도록 했고,

상대적으로 덜 빠진 매매가와 전세가의 결과를 보여주었습니다.

2)아쉬운 점

-비교할 수 있는 비교군을 넓히지 않고 조급한 투자를 했던 것

전국의 전세가율을 보았을 때, 광역시에도 투자 기회가 있었을 것이고

같은 규모 비교군을 늘린 후 투자 진행 하여도 늦지 않았을텐데 너무나 성급 했습니다.

지역내의 상대적 저평가를 찾았을지는 모르나

절대적 저평가인지를 감안하지 않고 언제까지나 상승장이 영원하리라 믿었던 것 같네요.

-리스크 대비:

인구 밀집도에서 큰 차이를 보이는 만큼

지방에서 가지는 수요의 크기

"빈땅"이 많다는 특성과 그에 따른 공급의 파급력에 대한 이해도가 낮았다는 것 입니다.





그럼에도 불구하고 4년차까지 버틸 수 있었던 이유

복기 내용을 보신것과 같이

저의 첫 투자는 정말 서툴렀고

조급한 마음이 강했으며,

아쉽게도 시기적으로 하락장이 맞물려

저에게 현재 아픈손가락인 자산이예요.

하지만 저는 첫번째 투자를 통해

"부동산 투자"라는 영역에 발을 들였고

더 적극적인 자세로 시장 상황을 살피며

투자자로 살아 남을 수 있었습니다.

첫번째 소액으로 진행한 투자

부동산 투자 이전에는 정말 투자의 투자도

시도해 본적 없는 무지랭이였기에

배운대로, 가이드 주신대로 따라가려고

노력 했습니다.





투자를 진행한 이듬해 23년 초까지

전국적으로

오랜기간동안의 부동산 시장의 흐름에도

이례적일 정도로 큰 하락을 겪으며

바닥을 찍었습니다.

무리한 대출까지 끌어와

첫 투자부터 큰 금액을 모두 들여 진행했다면

가족들에게도 죄인처럼 당당할 수 없었을 거고

다음 투자는 물론 꿈도 꾸지 못했을 겁니다.

이정도로 긴 기간,

큰 금액의 역전세를 감당하게 될 줄 몰랐지만

미래의 예측 불가능한 리스크에 대응 가능한

방안을 남겨두었기에

계속해서 마음 졸이며 힘들어 하지 않고

다음 투자도 진행할 수 있었습니다.

두번째 갭투자가 아닌 가치투자를 따른 결정

정말 아무런 정보도 없이

수도권의 특성만을 생각하며 투자했다면

예측 불가능한 하락장과

언제가 될지 모르는 이익실현 구간까지의

시간이 흐렀을 때에 시장참여자가

매수하고 싶은 조건인 투자를 할 수 있었을까?

가격만 쫓아

상장폐지급이 될 수 있는 구축 단지를 선택했다면?

아무리 소액이라도 저에게는 소중한 종잣돈을

날렸을 걸 생각하면 정말 아찔합니다..

세번째 함께하는 투자 환경

기본적으로 한 가지 일을 오래하기 힘들어하고

새로운 것, 즉흥적인 것을 추구하는

대문자 P 성향인 제가

투자적인 손실을 겪으면서도

앞으로 나아가며

성장할 수 있는 원동력이 되어 주었던 것은

월부라는 환경과

힘들때도 기쁠 때도 진심으로

위로하고 같이 방법을 찾으로 노력해주시는

멘토님, 튜터님, 동료분들이 계셨기 때문입니다.

직장과 육아 투자를 병행하며

정신없이 흘러가는 상황에

힘들고 버거웠지만

직접 소통하며 배울 수 있는 기회들을 주셨고

다양한 투자경험과 대응 방법들을

공유해 주시기에

협소했던 저의 경험과 시야을 넓혀주시고

이끌어 주셨습니다.

지금은 회복 못하고 있는 자산이지만

저에게 열매를 맺어줄 자산이라 믿으며

"보유"라는 중요한 구간을 잘 이겨내 보겠습니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.



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