안녕하세요. 아자드림맘입니다.
이번 3강 강의는 권유디 멘토님의 찐 찐 실전투자를 위한 프로세스 전부가 담겨있었습니다. 부동산 투자 매수의 기계적인 과정과 각종 리스크에 대비할 수 있는 특약 작성 기준 및 개인 상황에 따른 지방 아파트 보유와 매도 절차에 대하여 배울 수 있었으며 매수 직전의 단계에서 겪었던 어려움과 궁금증을 한방에 해결해주는 속 시원한 내용들이 가득했습니다.
“투자는 예측이나 감정이 아니라, 기준에 의해서 하는 겁니다. 나의 감정이나 상황에 관계없이 투자를 기계적으로 진행하세요.”‘
처음 접하는 내용은 아니었지만 그간의 제 행동을 돌아보면 이성적이고 싶었지만 감정이 가득하여 현명한 대처와 판단을 내리지 못했던 일들뿐이었습니다.
: 무엇보다 중요하기에 가장 먼저 짚어주셨다는 생각이 듭니다.
권유디님은 수용의 리스크가 0%라면 상대방의 요구를 받아들이면서 나의 요구사항을 제시할 수 있지만 상대방의 요구를 받아들였을 때 조금의 리스크라도 발생한다면 진행하면 안된다고 단호하게 알려주셨습니다.
가계약 전에는 0000000와 0000를 꼭 확인해야 한다고 하셨습니다.
: 1주택자는 2년 이상 보유해야 비과세, 다주택자는 일반과세를 받을 수 있는데 이를 토대로 매도자의 상황을 파악하고 협상의 카드로 활용할 수 있다는 점도 언급하여 주셨습니다. 역시 투자에서는 급한 사람이 약자라는 것이 그야말로 협상의 과정에서 늘 명심해야 하는 점이라는 점을 다시 한번 느낄 수 있었습니다.
투자 매물을 검토하던 중에 매매금액과 대출잔액이 단 500만원 차이가 났던 매물을 만난 적이 있었습니다. 물론 등기부 상의 채권최고액은 매매대금을 넘어선 상황이었습니다. 해당 매물의 가격이 매우 저렴했기에 기타 국세미납 상황을 서류로 확인하고 계약금과 대출 잔액의 합이 매매가격을 넘지 않는 선에서 계약금을 입금하는 방법을 고려한 적이 있었습니다. 오늘 수업을 들으며 대출이 매매가 수준으로 있는 매물의 경우는 훨씬 더 보수적으로 000과 00000이 000를 넘지 않는 선에서 게약을 체결해야 함을 배울 수 있었습니다.
또한 00과 000은 금융거래확인서가 아닌 000를 기준으로 해야한다는 점도 다시 되새기게 되었습니다.
“협상은 시간 싸움입니다. 누가 조급한지 누가 더 조급하지 않은지의 싸움입니다.”
이번 수업을 통해서 0000를 바탕으로한 리스크 감당 여부를 파악하는 법도 새롭게 배우게 되었습니다. 사실 급등하는 장에서 투자를 시도하지 않았기에 매물을 살피며 부동산 사장님의 말씀으로 0000를 묻고 0000 대출 여부를 파악하곤 하였습니다. 단지 예상 가격을 가늠하기 위한 수단으로 확인을 하였을 뿐인데 정확한 검토가 누락되는 경우 큰 리스크로 돌아올 수 있따는 점을 새롭게 깨닫고 배우는 시간이었습니다.
또한 이 역시 객관적인 자료는 아니기에 더욱 보수적으로 접근해야 한다고 하셨습니다.
“0000의 00%금액이 전세금과 같거나 더 크지 않다면 보수적으로 생각하세요. 리스크가 0%가 되지 않는 영역에 도전하지 마세요.”
* 역전세 리스크 헷지 방법 :
전세매매 차액 투자를 고려하며서 가장 무서운 것이 역전세입니다.
현재 *억씩 역전세가 발생하는 지역들이 대다수이기에
개인 신용, 회사 대출, 예적금 및 기타 약관 대출 등
대출가능액을 계산하여 보았습니다.
“다주택자가 동시다발적으로 역전세가 난다면 그때는?”
가장 궁금하지만 그동안 속시원하게 해결하지 못한 질문이었습니다.
사실 공급 등 기타 리스크를 충분히 염두하고 투자를 해야한다고 배웠기에 리스크를 최소화하는 투자를 진행하지만 아무도 장담하지 못하고 또한 한번의 실수로 무너질 수 있다는 생각이 두려움으로 있었습니다.
“임대인도 00을 받을 수 있다?”
역전세를 일시적으로 해결할 수 있는 방법이었습니다. 현재 역전세가 시장을 지배하는 상황에서 기존에 없었지만 새롭게 생긴 제도였습니다. 일시적이나마 급변하는 시장 속에서 충분히 유익하게 활용할 수 있는 리스크 헷지 방법이라고 생각되었습니다.
지난 과오를 뼈저리게 복기할 수 있는 말씀이었습니다.
이번 지투실전반을 수강하게 되면서 가장 크게 배운 점입니다. 앞마당이 늘어가면서 가장 좋은 것, 가장 싼 것에 매몰되어 있었습니다. 많은 투자 기준들의 교집합을 찾아 투자를 결정해야하나 오로지 가격에만 집중하며 예상을 벗어나는 경우 쉽게 체념하며 ’이건 내 물건이 아니네.‘포기하곤 하였던 지난 날이 아쉬운 순간이었습니다.
* 특 약
: “000이라는 단어는 민법에 없습니다. ‘000의 00’라는 명칭을 특약에 그대로 명시하세요.”
“민법에는 0000이라는 단어는 존재하지 않습니다.”,
“특약 협의시에 계약금과 중도금의 입금 날짜를 일치시키세요.”
가계약금을 입금하기 전에 보내는 각종 특약 내용은 신중에 신중을 거듭하며 적었지만, 오늘 수업을 들으면서 놓치고 있었던 점이 많았음을 알게 되었습니다. 또한 각종 판례들을 제시하시어 설득이 어려운 부동산 사장님과의 대화 상황에서 유용하게 활용할 수 있겠다는 생각을 하였습니다.
“여러분 만약에 배액배상의 상황이 온다면 배액배상을 받는 것이 맞습니다.”
“배액배상을 하고 온다면 더 좋은 투자를 할 수 있는데, 감정적으로 부사님과 매도자를 이겨야겠다고 애쓰지 마세요.”
하지만 배액배상을 받지 말라는 말씀은 없었습니다.
지난 날에 배액배상을 요구하지 않고 파기했던 계약들을 떠올리며 다음 번에는 계약파기의 댓가로 요구해야하는 부분에 대해선 조금 더 명확하게 처리해야겠다고 생각해봅니다.
“현장에서 계약 당일에 특약을 바꿔달라는 경우라면?”
상상만 해도 난감한 상황이었습니다.
이번 수업은 권유디 멘토님께서 현장에서 직접 겪으셨던 생생한 일화가 등골을 오싹하게 만들었습니다. 법과 계약내용이 상충된다면 그땐 법이 우선하며 곤란한 상황에서는 직접 나가지 말고 부동산 사장님을 중간에 서도록 하라는 말씀 명심 또 명심하겠습니다.
감정에 치우치지 말기!
최근에 전세권이 설정된 공사 사택으로 쓰는 매물을 임장하였습니다.
당시 전세권에 대하여 궁금하여 멘토님께 여쭤보니,
전세권이 설정된 매물 승계시 기존 전세 계약에 대한 특약을 그대로 승계받는 것은 동일하므로 전전대 등의 특약이 명시되어있지 않다면 리스크를 안고 갈 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 반대로는 전세 연장이 되지 않아 만기시점에 매도를 하게 된다면 세안은 매물의 리스크를 줄일 수도 있겠다고 생각이 들었는데 이번 수업에서는 전세권으로 인하여 세입자가 안게 되는 또다른 책임에 대하여 말씀하여 주셨습니다. 매도시점에 조건이 유리할 수 있다는 점 외에 단점이 큰 설정이라고 생각이 되었는데 전세권을 설정하고자 하는 세입자에게 충분한 협상의 카드로 지워지는 책임에 대해 이야기할 수 있다는 사실을 새롭게 알게 되었습니다.
정말 현장에서 궁금하고 또 궁금했던 점이
말끔히 해결되고 기타 정보까지 붙으니 수업을 듣는 내내 배움의 기쁨을 느껴졌습니다.
또한 전세자금 대출에 대한 지식과 전세를 맞출 수 있는 필승 전략까지....
정말 속시원한 강의였습니다. 또한 권유디 멘토님께서 얼마나 고민하고 내용을 준비하셨는지 몸소 느껴져 감사했습니다.
작년에 첫 투자를 시도하였던 매물 중에 며칠 밤을 지새우게 했던 사장님이 계셨습니다. 단독매물이었고 특약도 내 마음대로 하겠다. 미리 계약서 보여주는 것도 안된다. 나는 계약시간에 짠 하고 나타나겠다던 미리오면 앉아있으라던 사장님을 잊을 수가 없습니다....ㅠㅠ
전화도 문자도 받지 않고,,, 나중에는 전화를 그냥 끊어버리시던 난감한 분이었습니다.
권유디 멘토님 수업에서는 이런 상황에서의 묘책도 있었습니다.
그저 멘붕의 연속이었고.... 다행히(?) 누수 문제가 계약일에 발생하며 투자가 엎어진 것이 다행이라 생각이 들만큼 겁먹고 걱정이 되었던 매물이었습니다. 당시에 다른 방법은 전혀 없고 오로지 말이 통하지 않는 사장님을 대하며 막막했는데 이런 상황에서도 방법은 얼마든지 있다는 것을 알려주셨습니다.
배움에 배움을 더해주시는 월부 수업에 정말 감사드립니다.
일단 감당 가능하면 투자하겠습니다.
앞마당 전체 1등이 아니더라도 눈 감고 결단하겠습니다.
권유디 멘토님 값진 강의 정말 감사드립니다.
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