지난달 그 급매를 잡지 못한 이유 [한나둘]

안녕하세요 한걸음씩 성장하고 싶은 투자자

한나둘입니다

월부를 시작한지 1년이 넘었고,

주위 동료들도 하나 둘 씩 1호기를 하기 시작했습니다.

마음만 조급했지 실력과 행동은 없었던 나,

좋은 시기, 좋은 지역들에서 어설픈 반마당을 만들었습니다.

그러다 지난 여름 지방투자실전반에서 배정된

중소도시 신축 84 가격이

타지역 준신축 59와 같은 가격대를 만나게 됩니다...!

(도시의 입지와 수요에 따라 가격이 다른게 당연하지만

제 앞마당에서 연식의 단지가 그정도 가격은 처음봤음)

"와 이 연식에 너무 싼거같아!"

그러나 24년부터 역대급으로 물량이 쏟아지는 무서운 시장

이정도 선호도에 이정도로 절대가가 싸다면

(다른 비교할만한 앞마당도 적잖아!)

리스크 감당가능한 선에서 투자해도 되지 않을까?

(투자경험 없음ㅎㅎ)

그 지역내 임장과 매물임장까지 보다보니

이 가격이면 A단지하지- 로 귀결되었습니다.

"아 진짜 가격은 싼게 맞구나"

A단지를 집중 공략하였습니다.

(사랑에 빠짐)

물건을 브리핑 받았습니다.

매매가가 33,500만원인데 전세가가 35,000만원에 껴있다고?(가격은 예시)

이게 그 말로만 듣던 플피?

가슴이 두근거렸습니다. 

제가 갔던 지역은 소멸 고위험지역은 아니지만, 소멸 위험에 이미 진입한 지역입니다.

인구수가 곧 수요라던데 괜찮은걸까?

근데 감소하는 속도보다 훨씬 더 많은 입주물량이 예정되어있습니다????

지방소액투자는 매도까지 생각해야하기때문에

단기로 한다면

인구감소 영향을 덜 받을거라고 생각했습니다.

하지만 내년에만 적정 공급량의 4배 이상.......!

듣도보도 못한 공급량에 압도되었지만

일단 기차표를 끊었으니 해보는데까지 해봐야겠단 생각으로 갔습니다.

2000세대 이상의 대단지,

2015년 이후 연식,

2개 초등학교 초품에다가 중고등학교 도보권여서

선호도가 높고

신축이니 도배정도만 하면 되지 않을까..!

하는 생각을 했습니다

저층가격대의 만기가 얼마 안남은 최저가물건부터

세입자가 이리저리 시간 바꿔가며 안보여주는 집까지

휴가를 임장지에서 보내며 그렇게

그 단지의 물건들을 봤습니다.

절대가를 낮추려고 59부터 보다가

> 76를 보니 좀 애매한것 같구

매도를 고려해 애매한것 말고 좋은것 부터 보라는

이와튜터님 말씀에 84를 집중해서 보았습니다.

(싱글투자자는 맨날 애매한것부터 시작함ㅋㅋㅋ)

https://cafe.naver.com/wecando7/9745587

https://cafe.naver.com/wecando7/9563390

위에 두 글은 매물털기의 좋은 예시입니다.

시장은 상반기보다 거래는 좀 있고 가격은 올라온 상황,

23년 입주가 적어서 전세가는 좀 올랐지만

매매가는 내년 입주장을 의식해서인지 확 오른 상태는 아닌거같은,

그래서 저는 4층이상, 탑층 제외 최저가에서 +2천만원까지 올라온 매물들을 우선으로 보았습니다.

3천이상인 매물들은 깎아도 최저가보다 낮아질 수 없다는 생각에 우선 제꼈습니다.

여름 휴가를 임장지에 머무르며 만기가 급한 물건부터

세입자가 시간을 이리저리 바꿔가며 안보여주는 매물들까지 다 봤습니다.

휴가로 일요일 오후 9시에만 된다는 매물도 보고

오후 9:36 기차를 탔습니다.

부동산은 두 군데서 봤지만 단지 주변 부동산들을 다 워크인 했습니다.

관심매물 등기도 현장에서 떼어봤습니다. 얼마에 언제 샀는지 정확하게 알아야

협상의 여지를 확인할 수 있으니까요.

다른 단지 매물 볼 때마다 A단지를 언급하며 부사님이 그 단지 매물 가진거 없냐고 물어봤습니다.

24~26년 공급캘린더를 인쇄해서 폰 뒤에 붙여놓고

만기일을 수시로 확인하면서 매물을 봤습니다. 어떻게하면 공급을 피해갈 수 있을까......

어떤 매물은 누수가 너무 심해서 온갖 틈에서

물이 들어오는 매물도 있었고,

또다른 매물들은 현세입자 전세가보다 매도자가 내놓은 가격이 더 싸서

세입자 입장에선 소위 '깡통전세'인 매물들도 많았습니다.

계약기간이 많이 남은 세입자들은 집주인 바뀌면 나가겠다고

매물보러 온 저와 부사님에게 반감을 가진 상황들이 많았습니다.

그렇게 저는 A단지에서 14개의 매물을 보았고

결국 투자하지 못했습니다.

제가 무엇을 놓쳤던 것일까요?

8월달의 저를 복기해보면

놓친 부분이 많습니다.

아쉬운점 1. 좋은 것 부터 보지 않았다.

매물 가격 상한선을 정해놓고 싼것만 봤습니다.

대단지인만큼 동, 층, 라인별로 선호도가 달랐는데

최저가 매물들만 찾다보니 초등학교 가깝고 시야가 트여있는 RR들은 배제되었습니다.

가격이 비슷비슷한 매물들만 보다보니 비교가 더 어려워졌습니다.

좋은 매물을 안봤으니, 좋은 것에 대한 기준이 없었거든요.

가격이 쌌던 이유는, 피치못할 하자가 있거나, 만기가 급하거나, 세입자 리스크가 컸기 때문입니다.

그 상태, 상황, 가격이 이미 가격에 반영되어있었는데 당시엔 깨닫지 못했습니다.

두 달이 지난 지금 실거래를 보니

제가 봤던 매물중에는 두개가 나갔네요. 14개중에 두개만 거래 되었습니다.

내년 공급을 우려해 투자자보다는 실수요자도 많은 상황

역시 좋은 동, 좋은 매물들이 우선으로 나갔습니다.

어라? 근데.......... 가격이 당시 최저호가만큼

싸게 찍혔습니다.

즉 매물은 더 좋은 동, 층인데 제가 당시 봤던 최저가 매물들보다 더 싸게 매수한 것입니다.

하락장에서는 좋은 것 우선으로 나가고(특히 실수요)

상황이나 상태가 안좋았던 물건들은 거래가 아직 안된 상태로 남아있습니다.

BM Points!

RR 매물들을 봐야 기준이 생기고,

좋은 것 우선으로 가격협상을 할 수 있다.

(안보면 협상 티켓이 없는 것)

하락장에서는 좋은 것 먼저 거래된다.

동, 층이 안좋으면 진짜 더 많이 싸야한다.

정말 투자하고 싶은 단지는 매물이 아무리 많아도

'다' 털어야한다.

아쉬운 점 2. 숫자에 압도되었다.

24~26까지 대규모 공급이 예정되어있는 시장,

전세 3년 맞추기는 커녕

세낀 물건들의 만기는 내년 공급 월일에 촘촘히 있었습니다.

내년에 돌려줄 돈이 없어서 공포에 던진 물건에

집주인도 아닌 제가 겁을 먹어버렸습니다.

이런 공포의 상황을 협상카드로 이용했어야했는데

되려 제가 '집주인은 이렇게 손해보고는 안팔거야-' ,

'에이 세입자들은 주변에 더 싼 전세 찾아 나갈텐데'

라고 지레짐작하며 결국 아무것도 하지 않았습니다.

BM Points!

공급캘린더는 리스크를 피하기 위함

리스크를 헷지하려면

계약기간을 얼만큼 끌고가야할지,

매도자에게도 협상 카드로 쓸 수 있음

아쉬운점 3. 싸냐/비싸냐 확신하지 못했습니다.

싱글투자자, 투자금 5천이내, 마통 안나오거나 한도 작음, 연저축 1800이하

제 상황에 압도되어

매물 그 자체 가격에 집중하지 못했습니다.

비슷한 체급의 도시와 비교하기엔 그 도시들이 내 앞마당이 아니였고,

내 앞마당들 중에서도 비교하기 어려웠습니다.

그럼 해당 지역이 저평가인가?

해당지역안에서 저평가인 단지인가?

공급은 많지만 그만큼 공포의 시장이라 전세가율도

높은 상황,

23년은 매수보다는 24년 입주를 기다리며 지난 하락장에서 떨어졌던

전세가도 어느정도 올라가는 시장이였습니다.

매가는 고점대비 20프로정도 빠졌고

지난 12월보다(최근저점) 15%정도 반등한 상태

제가 마지막으로 봤던 매물들은 단지내 최저가였지만

상태, 상황이 다 너무 안좋았던 물건들..

내 투자금 5천만원을 다 쓴다고 한들 역전세가 3천이 날지, 5천이 날지 모르고

공급의 절대적 수가 많은 많금 기대수익또한 언제 실현 가능할지 불투명했습니다.

'이 단지에 투자하면 내 종잣돈도 다 쓰고,

역전세 대비한다고 다른데 투자도 못하는거 아니야?!'

라는 생각 자체가 공포였습니다.

저는 결국 이 단지가 싼지 비싼지

확신할 수 없었습니다.

아무것도 행동한 것이 없는 것이지요.

그러던 사이에 최근 실거래가 떴습니다.

무려 전세가가 호가대비 3천만원이나 더 싸게 거래되었습니다.

누구는 같은 달 29000만원에 전세 계약했는데, 다른 누구는 26000만원에 거래한 셈입니다.

(가격은 예시)

그 사람이 3천만원이나 싸게 내놔서 맞출 수 있었던 이유?

3천만원을 싸게 샀기 때문입니다.

그 매수거래 당시에는 특별히 더 싼것도 아니였지만

6개월이 지난 현 시점에서는 지금 나오는 매물보다

더 싸게 산 셈이 됐고

내년 본격적인 공급 이전에 싼 가격으로 전세를 뺄 수 있었습니다.

열반기초에서 너바나님이 그렇게 말씀하시던

'투자는 싸게 사는 것이 전부다'

솔직히 아직 투자도 못한 예비투자자지만

소름이 끼쳤습니다. 내가 지난달 투자해서 지금도 세를 맞추고 있는 중에

경쟁물건이 3천만원이나 싸게 전세거래가 된다면, 나는 어떻게 대응해야할까..?

그리고 이 복기글을 쓰게 된 계기기도 합니다.

리스크가클지, 기대수익이 클지 어떻게 알 수 있을까요?란 질문에

밥잘튜터님은, 얼마나 떨어질지,

얼마나 오를지 계량할 수 없다며

00단지 25평 투자시 8천 정도 정도 벌거 같아

(가치 =기대수익)

그런데 이 투자를 한다면 투자시 5천에서 ~ 7천 정도 역전세 날거 같아(리스크)

그런데 나는 마통 한도가8천이라 리스크 대비는

될것도 같지만

이정도 기대 수익과 리스크를 비교한다면 이것 보다는

오히려 리스크가 적은데서 투자를 하는게 좋겠어

출처 입력

라고 사고를 확장시킬 수 있는 과정을 설명해주셨습니다.

BM points!

'싸게 사는 것' 정말 중요하다.

기대수익과 리스크는 내 상황까지 고려해야한다.

지난 여름, 저에게 흥분과 좌절을 안겨주었던 단지

이름만 들어도 설레면서 뭔가 아릿한 기분을 들게하는.....

누가 보면 여기 투자한 줄 알겠죠?

ㅋㅋㅋ

왜 결국 A단지에 투자하지 않았냐라는 질문에

명쾌하게 대답하지 못했던 나

내가 A단지 34평에 5천만원으로 투자한다면

1억정도는 벌 수 있을거같아.

근데 이 단지 투자 시 7천-1억정도는 역전세 날 수도 있을것 같아

나는 마통/신대 한도가 2-3천만원이니까 리스크 대비는 안될것 같아.

연 저축액도 2천만원까지 안되지만,

쨋든 2년안에 5천만원을 마련한다면

1) 다음 투자가 불투명해지고

2) 기회비용이 1억인데

리스크대비 기대수익이 그렇게 크지 않다면

다른 곳에 투자하는게 낫지 않을까?

그리고 리스크대비 현재 가격이

그렇게 싼 것도 아닌것 같아.

살거면 더 깎아야지

-라고 결론을 이제서야 내리고 가겠습니다.

그렇다고 이 단지 영영 공부만 하고 끝낼거니?

아-니-요

결국 누군가는 행동했습니다.

제가 주저하고있을때 같은시기에

좋은 매물을 좋은 가격으로 샀습니다.

아니 그 이전 더 공포에 떠는 시장일때

또 다른 누군가는 더 싸게 사고 현 시점에서

리스크를 피하면서 전세를 뺄 수 있었습니다.

이 단지가 좋은 단지임에는 틀림 없습니다.

그저 지금 상황과 가격이 애매할 뿐,

첫사랑은 잊기 힘드니 저는 계속 트레킹 할 겁니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 땡큐!

1. 단지 내 RR부터 제일 안좋은 물건까지 다 봐야한다.

2. RR 매물부터 협상 시작하기

3. 공급캘린더는 참고하되 진입 허들로 생각하지 말기. 리스크피하기+협상도구

4. 싸게 사는것이 본질. 싸게 사야 전세경쟁력 갖출 수 있음. 매도시에도 유리

5. 기대수익과 리스크는 내 상황까지 고려해야함.