상급지 초등학군 어디까지 봐야할까? [한나둘]

안녕하세요

한걸음씩 성장하는 투자자

한나둘입니다

오늘은 초등학교에 대해

이야기해보겠습니다.

싱글들에게는 다소 관심이 떨어질 수 있지만

초등학교 학군을 파보면 생각보다 재미있습니다.

(저도 싱글입니다)

서울의 대표 학군은 대치, 목동, 중계

경기도는 분당, 평촌, 수지가 있습니다.

이곳들은 학업성취지도, 특목고진학률도

평균이상의 중고등학교들이 몰려있습니다.

이런 지역들은 초등학교, 더 나아가서 유치원,

영어유치원부터 신경씁니다.

그렇다면 학군지로 유명하지 않은 곳들은

학군이나 학원을 신경쓰지 않는걸까요?

서울2급지 마성광중에 마

마포를 예시로 들어보겠습니다.

마포구엔 최상위라고 말하는 성취도 95% 이상의 중학교는 없습니다.

90%이상 한개, 85%이상 2개로

우리가 매기는 학군 등급은 C 등급입니다.

그렇다면 마포구는

학군에 신경쓰지 않는 동네로

결론지으면 될까요?

https://apt2.me/apt/middle.jsp

마포구의 상위 학교들을 보면

특목고 및 자사고 숫자와

비율이 매우 높습니다. 3%이상이면

평균이상의 진학률이라고 볼 수 있습니다.

용강,대흥을 중심으로

아현뉴타운이 커지면서 학원가도

형성되었습니다.

서울내에서 이정도 질적으로 우수한 지역은

대치, 목동, 중계를 제외하고는

보기 어렵습니다.

마포구는 학군지도 아닌데

어쩌다 학군과 학원이 형성되었을까요?

마포구는 전국에서 10위 이내로

소득이 높은 지역입니다.

지방 학군지로 유명한

대구 수성구, 울산 남구(옥동)보다

소득이 높은데

자녀 교육에 신경을 안쓸 수 없습니다.

일정수준 이상의

소득과 가족이 많다는 뜻이고

이는 곧 자녀의 학업에

더 신경쓸 수 있는

여력이 된다는 뜻이겠죠.

학군에 신경쓰는 지역은

초등학교부터 본다고 합니다.

마포구에서 제일 좋아하는 초등학교는

염리초등학교 입니다.

지역부동산과 맘카페등을 통해

알 수 있습니다.

용강 대흥 학원가를 도보로 이용할 수 있는

초등학교와 중학교,

그 근처 단지 선호도가 높습니다.

그러나 오늘 말하고자 하는 초등학교는

아현뉴타운의 초등학교 양대산맥

아현초와 한서초 입니다.

배정초 : 마포래미안푸르지오(마래푸) 1,2,4단지,

래미안공덕5차, 마포더클래시 일부,

북아현뉴타운 지역 빌라

장점: 마래푸애들이 다 가는 학교

배정초 : 마포자이더프레스티지,

마포래미안푸르지오(마래푸) 3단지

마포더클래시일부, 마포자이더센트리지일부,

염리상록, 이대역근처 빌라

장점: 큰길 안너고 안전하게 학교 보낼 수 있음

신축 들어서면서 아파트 사는 아이들이 많아짐



아현뉴타운에

초신축

마포자이더프레스티지(21년)

마포터클래시(23년)

그랑자이, 마포자이더센트리지등이

입주하기 전까지는

아현초를 더 선호했다고 합니다.

그러나 현장에서 보면

부동산 사장님들은

한서초 얘기를 더 많이 하십니다.

"이 단지는 한서초배정이야~"

"앞동은(101~104동) 용강초가는데,

105동부터는 한서초 가지

길 안건너서 엄마들이 좋아해"

과거 위성지도를 보면더 확실히 알 수 있습니다.

마포프레스티지자이 입주 전

아현뉴타운 신축들이 다 입주하기 이전

마래푸만 있을 당시에는

아현초 주변으로

신축단지들이 형성되어있고

한서초 주변은 아현뉴타운으로 지정된

빌라들이 남아있었습니다.

마래푸 단지 애들이 가는

아현초를 더 선호하는것이

당연할정도로

균질성에서 차이가 납니다.

현재

한서초 주변으로 재개발이 일어나고

지역이 정비되어 주변환경이 많이 개선됩니다.

마포프레스티지자이, 마포더클래시등

신축 단지에서

큰길 안너고+신축 대단지 아이들이 가는

한서초를 좋아하게되는게

이해가 갑니다.

현장에서는

한서초>>아현초를 선호하는 분위기입니다.

부모들은 아이가

최대한 안전하게 통학할 수 있도록

하는것이 중요합니다.

어떤 부사님들은 마래푸 전세가

가격이 같아도 3단지 전세가

먼저 빠진다고도 하셨습니다.

그렇다면

집값에도 영향이 있을까요?

서로 대장이라 주장하는

마래푸(마포래미안푸르지오)

마프자(마포프레스티지자이)

두 다니는 사실 연식차가

7년 이상 납니다.

따라서 가격은 한서초배정의

초신축인 마프자가 더 비쌉니다.

그렇다면 마래푸 내에서도

1,2,4단지는 아현초

3단지는 한서초 배정이였는데

길 안건너는 한서초 배정인 3단지가

1차선도로 건너는 1,2,4단지보다

전세 매매 더 비쌀까요?



의외로 마래푸 내에서

3단지가 전세, 매매 제일 쌉니다.

제가 초등학교만 얘기했지

제일 중요한 것을 빼먹었습니다.

바로 입지입니다.

우리가 배우는 입지 등급은

직장, 교통, 학군,

환경, 호재를(+공급)

파악하고

각각 등급을 매깁니다.

학군같은경우는 중학교 학업성취도를 기준으로하지

어디초등학교 배정인지는

우리가 부가적으로 파악하는 선호도 정도입니다.

수도권에서 가장 중요한 것은

교통이고, 교통은

주요업무지구(강남,여의도,시청)까지

얼마나 빠르고 편리하게

도달할 수 있는가를 중점으로 합니다.

특히 마포구는 교통이 중요한 곳으로

여의도와 광화문

고소득 직장인들이

거주지로 선호하는

주거지역입니다.

마래푸 내에서는

역에서 제일 가깝고

덜(?) 언덕인

2,4단지 그중에서도

역에서 가까운 동을 가장 선호합니다.

마프자도 2호선 역세권에

제일 가까운 동이 6분밖에 안걸리지만



여의도, 광화문으로 갈 때

갈아타야하는 번거로움이 있습니다.

여기서 편견이 깨지는 지점이 있습니다.

우리는 2호선이 제일 좋고

제일 선호한다고 믿었기 때문입니다.

2호선 라인은 강남,시청 가기 용이합니다.

5호선 라인은 여의도, 시청 가기 용이합니다.

아까도 언급했듯이

마포구는

대중교통으로도

자차이용으로도

물리적으로 가깝기때문에

선호되는 곳입니다

따라서 지하철 노선도

마포내에선

여의도, 광화문 접근성이 좋은

5호선이 가장 선호됩니다.

우리가 매물을 볼 때

어떤 사람들이 거주하는지

잘 파악해야하는 이유이기도 합니다.

다시 마래푸 단지로

돌아가보겠습니다.

2단지에서 가장 가까운동은

역까지 7분 여의도까지 15분이내

가장 먼 3단지는

역까지 11분 여의도까지 20분 이내입니다.

5분차이가 별거 아닐 수 있지만

여기엔 또 간과한 부분이 있습니다

바로

경사

아현뉴타운은

단지별로 언덕 레벨 차이가

심합니다

 3단지가 역에서 제일 멀고

경사가 심합니다.

출근때는 언덕을 내려가지만

퇴근때는 반대로 그 언덕을 올라갑니다

그리고 이 이유가

우리가 집을 고를 때

더 많은 영향을 끼칩니다.

초등학교 자녀를 둔 부모가 언덕이 심하지만

골목길 사이로 둔 한서초를 선택할 수요보다

여의도와 시청을 더 빠르고 편리하게 가고

평지 프리미엄을 선호할

수요가 많다고 생각합니다.

아현초가 빠지는 초등학교도 아니고

대로를 건너야하는 것도 아니며

같은 마래푸 단지 애들도 가는 곳입니다.

물론 대치, 목동, 중계같은 학군이 주요 입지인

지역에서는 학교 배정 영향력이 더 클 수 있습니다.

그러나 우리는 크고 넓은 수요를

볼 수 있어야합니다.

보통의 지역에서 학군같은 디테일을 파악하기전에

특히 수도권은 보편적인 교통 수요 파악이

우선시 되어야합니다.



제가 주절주절

교통과 초등학교에 대해 말했지만

사실 대부분의 사람들은

마래푸가 마포의 대장인 것으로

알고있습니다.

마래푸=마포

마프자(마포프레스티지자이)

마센자(마포센트리지자이)

마더클(마포더클래시)

이름도 어려울 뿐더러

다른 지역 분들은

마포 신축단지들 잘 모르십니다

마포 좀 가본 분들은

마래푸 옆에있는

신축단지정도로 인식합니다.

마포는 서울 상급지중에서도 2급지입니다

상급지로 갈 수록 입지가 중요하고

사람들은 그 지역의 상징성을 띄고있는 단지들로

지역을 기억합니다

압구정현대

도곡렉슬

마래푸

잠실주공5단지

리센츠

등등

현재는 마프자가 더 비싸지만

땅의 가치가 더 중요한

서울의 판도는 어떻게 바뀔지

모릅니다.

앞서 말했듯이

한서초는 주변의 입지 개선으로

초등학교 선호도가 높아졌다고 했습니다.

북아현뉴타운은 서대문구이지만

아현초 주변으로 재정비 사업들이 많이

이뤄지고 있습니다.

초등학교 선호도 정도는

주변에 새아파트가 많아졌냐

그 학교에 가는 아이들이 어디서 왔냐로

바뀔 수 있는 부분입니다.

땅의 가치가 중요한 서울,

변하지 않는 입지와

주위환경 개선으로 바뀔 수 있는 환경,

시장에 따라 달라지는 가격

여러분은 무엇이 먼저 보이시나요?

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.



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