750만원 깎고 9천만원으로 신도시 투자한 이야기 - 매수 1편 [한나둘]

안녕하세요 밤샘투자자

한나둘입니다.

제목 그대로

1기신도시에서 750만원 깎고

투자금 9천만원으로 투자했습니다.

저도 천만원이상 깎는 투자 해보고 싶었고,

수도권에서 소액으로 투자해보고 싶었고,

투자금도 7천이내로 끊고싶었습니다.

그러나 그렇게하지 못했습니다.

제목을 이렇게 지은 이유도

수도권에서 소액으로 투자하시려할때

어려움을 공감하기에

부끄럽지만 투자금까지 공개했습니다.

치열하게 고른 물건이기에

후회하지 않습니다.

이번 투자로 배운 것들을

제대로 된 복기를 통해

스스로에게 남기려고합니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/6949839

투자경험 제대로 복기하는 방법 알려드릴게요 [게리롱]

투자 시점의 나 _ 왜 수도권이였나?

# 지방광역시 vs 수도권 외곽

10월달 다랭튜터님의 월부학교 2강에서

서울수도권 vs 지방도시 투자의 편익과 비용에 대해

배우게되면서 본격적으로 큰 투자의 방향을 잡게 됩니다.

제가 가진 앞마당에서

10월 시장을 정리해봤습니다.

당시 1800만원 있었던 저는...

투자를 너무 하고싶지만

현실적인 벽에 부딪혔습니다.

2천이내로 투자할 단지를 찾는게 맞을까

'1호기와 다른 투자를 해보고싶다'

그래서 동료분들이 배우자를 설득하듯

저는 부모님을 설득했습니다.

부모님의 손을 빌린다는게 부끄러웠지만

그만큼 저는 투자가 하고싶었습니다.

그렇게 수도권 투자하면

투자금을 빌려주겠다는

동의를 얻고 예산 8천만원으로

수도권 물건을 본격적으로 찾아나섰습니다.

#11월 드디어 가게된 수도권 경부라인, 운 좋은 임장지

11월달 학교 임장지는 운좋게도

경부라인중에서도 전세가율이 상대적으로 높고

투자하기 좋은 지역이였습니다.

제 앞마당 중 주요 투자지역으로 보는 A지역과

비교해봐도 단지 가치,

입지, 위치, 배후직장, 학군, 소득, 교통등 모든 것이

배정지인 B 지역이 더 좋았습니다.

그래서 저는 A지역을 투자할 때도

기준을 세울 수 있었습니다.

특히 A지역에서 투자금이 많이 드는

애매한 매물들을 만났을 때,

'A지역 oo 단지에 1.2억정도 들어간다면

대구/부산이 낫고 1.4억이 들어간다면

무조건 현재임장지인 B지역의

단지들에 투자하는것이 더 낫다!'

#잔금능력도 능력

저는 1호기 잔금을 쳤습니다.

전세를 못맞춰서라기보다

임차인 만기가 급한 물건이

시세보다 1천만원 이상 쌌기때문에

이자+중도상환수수료를 감수하더라도

싼 가격에 급매를 잡았었습니다.

2억후반대 매물을 매수하고

무주택자였기때문에 LTV 70% 받았는데도

현금은 9천만원 필요했구요,

금융이자비용은 270만원정도가 발생했습니다.

잔금을 치고도

전세 못빼면 어쩌지 고민하며

전단지를 돌리고 부분수리를 했습니다.

2호기, 저는 다시 잔금치고싶지 않았습니다.

그래서 최대한 잔금리스크가 적은

물건들 위주로 찾았고,

그래도 만약에 전세를 못 맞췄을 때

잔금 범위까지 가능하다고 생각한 마지노선이 4억이였습니다.

1주택자에게 대출이 나오는 은행은

하나은행, 제일은행, 한화생명이 가능했고

(LTV 60%)

하나은행은 금리는 상대적으로 낮았지만

방공제(방빼기)가 적용되어 4500만원정도

대출이 덜 나왔습니다.

제일은행은 방공제는 없었지만 금리가 비쌌고

둘 다 중도상환수수료 혜택은 없었습니다.

4억을 잔금친다했을 때

필요한 현금은 1.6~2억까지 들 수 있었고

그럴 돈도 없으며, 전세를 못맞춰서

내년 주담대를 받아야한다면

25년 1월부터

스트레스 DSR 2단계 적용으로

대출한도가 더 줄어들게 됩니다.

25년 7월부터는 3단계 적용으로

잔금리스크가 더 커지게 됩니다.

그리고 위에 말했듯이

투자금이 더 있으면 A지역 말고

경기도 상급지, 서울 4-5급지를

가는게 맞았습니다.

세낀 물건을 매수한다면 잔금걱정은 해소되지만

제가 찾아봤었을때는 전세가 낮게 낀 매물들,

투자금이 1.2억 넘는

매물들이 대다수였습니다.

대출규제속에 투자를 진행하다보니

현 시점에서는 세낀 것과

주인전세가 가능한 조건이

가장 안전해보입니다.

#과정에 최선을 다하는 투자자

1호기때는 매물을 보다 보니

운이 좋아 걸린(?) 측면이 있었습니다.

주변에서 싸다고 해서 결정한 것도 있었습니다.

이번에는 앞마당+마지막달 갈 지역까지

전수조사 한 다음에

그 지역에 갈 때는, 그 단지만 보지 않고

해당생활권 단지 매물들을 다 뽑아서 정리했습니다.

매매, 전세 다요

https://cafe.naver.com/wecando7/11227959

[심플머니] 매물 아직도 하나하나 보시나요? 한번에 싹 네이버부동산 긁어오는 방법 (1탄)

https://cafe.naver.com/wecando7/11332464

[루시퍼홍] 15탄 네이버부동산 매물리스트 다운로드

루시퍼홍님 방법도 편리하고 좋을 것 같습니다.

중요한거는 일단 네이버 매물부터 따야한 다는것,

그리고 한 단지만 뽑는것이 아니라

근처 생활권 단지를 다 따야합니다.

다 따고

관심매물 리스트업을 합니다.

제 유리천장이 이때 발동하긴했지만

절대가가 높아질수록 리스크도 더 커진다고 생각했습니다.

한 생활권 뿐만 아니라 두개의 생활권

관심단지들을 다 따서 가격순으로 나열하였습니다.

전세 매물 설명을 보면서

매수 대상 매물 키워드를 잡습니다.

버팀목대출, 특올수리(샷시포함), 세탁실/구조

'전세가 2.3~3.2까지 하니까 세입자 입장에서

버팀목대출 여부가 중요하겠구나! 신혼부부수요가 있겠다'

'90년대 구축이니 샷시가 잘 되어있어야겠구나.

특히 복도식은 더! 샷시 내부만 되어있는 것 말고

외부까지 되어있는 매물을 우선해야겠다'

'세탁실 언급이 있네, oo단지 볼 때 그래서 사장님이

세탁기 베란다에 둘 수 있다고 하는거였군.

화장실 세탁실은 문이 좁아서 요즘세탁기는 안들어갈수있겠다.

신혼부부는 워시타워 좋아하는데 화장실은 어려우니

선호도가 밀릴 수 있겠다'

앞서 말씀드렸지만

저는 잔금이 어려운 상황이기때문에

매가가 최저가보다 비싸더라도

기본물건보다 수리가 '잘'되어있는 물건을

매수해야겠다는 생각이 들었습니다.

과거보다 자재비, 인건비가 오르기도 했지만

잔금을 안 치고 수리기간을 확보할 수 있는것은

공실이거나 미리 퇴거해야하는 조건만 가능했고,

수리된 물건과 최저가가 많이 차이가 안난다면

수리된 물건을 깎아보겠단 생각이였습니다.

저는 매매, 전세 물건 리스트에서

1층과 저층도 다 포함시켰습니다.

매수대상이 아니라 기준점이 되기 때문입니다.

C단지의 1층가격과 D단지의 중층가격이 같은데

가치가 비슷하다면 D단지가 싼 것이고,

또 수리가 잘 되어있는 물건이 최저가 혹은

저층과 가격차이가 나더라도 수리비 감안했을때

그게 나에게 더 맞는 물건이 될 수 있기 때문입니다.

+) 여기서 간과한 것 첫번째, 계단식/ 복도식 구조 선호도 차이를 중요하게 생각하지 않았습니다.

어쩌피 내가 매수가능했던 매물들 대부분은 복도식이였고, 계단식 단지들은

매가가 3천~5천이상 차이났는데, 전세가는 제가 매수한 물건보다 큰 차이 없다는 것

전세는 수리 잘 되어있는 복도식 매물보다,

수리가 덜 되어있더라도 깔끔한 계단식이 먼저 나갔습니다.

하물며 저는 계단식 매물보다

전세가 2천이나 더 높게 광고하고있었다는 점...ㅎㅎ

이와같은 이유로 나중에 고생을 하게 됩니다.

++) 지금 다시 매물을 보면, 주인거주 매물도 따로 체크해서 더 팠을 것 같습니다.

대출규제 속에서 투자할 때, 주인이 이사 나가는 매물도

주인거주로 잔금까지 3개월이상 살아주는 조건으로

만들 수 있다면, 전세입자가 받을 수 있는 대출 폭이 늘어납니다.

즉, 내 집에 들어올 수 있는 수요가 커진다는 것입니다.

중도금을 주고 명의를 먼저 가져오는 방식으로 가능할 것 같습니다.

여기서 중요한점은 보증보험이 매매진행중에는 어렵고

명의가 바뀌고 3개월이후 가입이 가능하단 것입니다.

최근에 적용된 규제같아서 이 부분은 다시한번 확인해야할 것 같습니다.

저는 이렇게 투자가능단지를 리스트로 뽑아서

전임하고 매물들 상태나 조건들을 확인했습니다.

현장 워크인을 할 때 저 종이를 들고다니며

봤던매물 추가 설명을 적거나

매물 브리핑해주실때 바로 확인할 수 있도록

단지별 매물을 파악하고 있어야했습니다.

저렇게하면 중복 매물 보는 것도 방지할수있었습니다.

#더 좋은거 투자하고 싶다는 마음

더 좋은 단지를 보고 나왔을 때,

복도식만 보다가 계단식을 보고 나왔을 때,

내가 하고싶은 투자와

할 수 있는 투자 사이에서 고민할때..

밤 10시 넘은 시간, 역으로 걸어가는 길에서

이 때 욕심도 나고, 덜컥 겁도 많이 났던 것 같습니다.

막막함, 두려움, 속상함

멘토, 튜터님이 하신 말씀들이 생각났습니다.

“나의 투자 과정에서 한 점 부끄러움이 없는가?”

"투자금 2천, 4천, 1.2억으로 뽑아보세요.

결국 투자하지 않더라도

이번에 투자하지 않겠다는 결론을 내기 위해

투자할 단지를 찾아야합니다."

다랭튜터님

“덜 벌더라도 망하지 않는 투자”

너나위님 실준 강의

“헤맨만큼 내 땅이다”

용맘튜터님

"나둘님한테 FIT한 투자 하세요

제발 투자좀 해

이게 5천짜리야 3억짜리야? 갭 좀 그만보세요"

밥잘튜터님

"이 한 채 가지고 부자가 될 수 없어요.

그러나 이 한 투자로 나둘님을 부자로 만들어줄거에요

월부학교 3학기는 더 잘해야해요"

잔쟈니튜터님

과정에 부끄러움을 남기지 않기 위해,

열심히 헤매면서

"덜 벌더라도 망하지 않는 투자"를

중얼거리고 다녔습니다.

#대출규제속 투자하기

앞서 말했듯이 현 시점에 가장 안전한 방법은

세낀 매물과 주인전세(점유개정) 조건입니다.

그러나 아주 방법이 없는 것은 아닙니다.

매도자가 새로운 세입자와 전세계약을 하고

매수자가 승계받는 방식으로도 투자가 가능합니다.

현시점 매매 진행중

부사님들이 아는 대출상담사, 은행원들 번호를 받아서

계속해서 대출 나오는 여부를 확인하며

매매진행중엔 버팀목이 나오는지

(표면적으로는 '안나오지만' 나온다고해도 리스크가 있음)

담보대출을 받았을 때 세입자는 전세대출이 가능한지

(현재까지 하나은행만 가능, 추후 규제 풀릴 예정)

매매진행중 전세대출 나오는 은행?

(하나 - 안심전세대출 가능,

제일은행 -일반전세대출, 규제 풀릴 예정)

은행 지점에 직접 전세 받는 것처럼 상황을 설명하며

가능여부를 확인하기도 하였습니다.

제가 잔금이 가능한지 여부보다

어떻게하면 버팀목대출을 살리고

어떻게하면 세입자가 낮은 금리로 대출을 받고

매매진행중인 매물 전세대출받을 수 있는지,

대출규제와 대응방안을 모색하면서

매물을 찾아나갔습니다.

.

막혔던 대출규제가 서서히 풀리고 있습니다.

은행별로 적용사항이 다르니

지점별로 확인해보시는게 가장 정확합니다.

https://weolbu.com/community/1987492

2024.12 주요은행 전세자금대출 근황 [덤블도어]

#애매한 수리 말고 특.올.수.리

제가 매수한 물건은

매물임장 초기에 봤던 매물이였습니다.

가격대가 더 높은 다른 생활권 매물을 보다가

더 싼데 4년전 수리에다가, 내외부샷시,

베란다 타일까지 특올수리 된 상태였습니다.

처음봤었을 때는 확신이 안 생겼습니다.

매수하고싶었던 단지보다 가치가 떨어져서

싼 것이라 생각했습니다.

단지내 최저가도 아니였습니다.

그리고 아직 올라가진 않았지만

최근 실거래가 3천만원이나 싼 가격으로

거래된 것을 알고있었습니다.

가격이 아쉽단 생각을 했지만 섯부르게

가격협상부터 하진 않았습니다.

단독물건이기도 하고

해당 주말은 부동산 전체 휴무날,

저는 직장근처라 평일 점심 저녁으로 매물을

볼 수 있었기때문에 본격적으로

네이버매물을 다 찾아보기 시작합니다.

위에 매물 정리도 저 과정에서 했습니다.

좋은 생활권 선호단지부터 매물을 다시 보기 시작합니다.

낮은가격부터 높은 가격까지 다시 전임으로

좋은 매물이 없는지 확인해봅니다.

위,아래로 범위을 좁혀가다보니 다시 그 단지로 돌아옵니다.

튜터님과 소통 후 본격적으로 가격조정을 시도합니다.

처음 봤던 매물은 3주택자였던 매도인, 기존주택들을 처분하고

상급지 갈아타기를 계획하고 있다고 했습니다.

같은 지역 다른생활권 매물 두개를 가지고 있었는데

하나는 이미 10월달에 한 채를 매도해서 이번년도에는

급할 이유가 없었습니다. 매도자가 아쉬운게 무얼까

계속 물어봤지만 답을 얻지는 못했습니다.

천만원 깎아달라고 하니

500만원이 깎여 돌아옵니다.

음, 그렇다면 그 조건을 바로 받을 필요 없어보입니다.

그 사이에 단지내 매물을 더 봅니다.

주변 부동산 사장님과도 친해지면서

보고있는 매물을 여쭤봅니다.

물론 가격 조정중이라는 말은 하지 않고요.

매도인 이름이 특이해서 기억하고 있었던

다른 부사님, 그 물건은 해당년도

3월, 8월 다 나왔다가 들어갔습니다.

팔긴 팔아야하는데 세입자가 더 산다고

매물을 다시 거뒀다고 합니다.

그때 나왔던 가격은 제가 처음에 제시했던

천만원 싼 가격입니다.

또 다른 부동산을 통해 다른 동 매물을 보았습니다.

기본물건에 베란다 확장, 수리는 10년전

처음에 봤던 매물보다는 천만원 쌉니다.

잔금 긴 매물로 25년 5월 입주가능이라고 적혀있습니다.

집주인이 거주중인데 잔금이 왜이렇게 길지?

알고보니 바로 옆에 붙어있는 상급지

공급이 쏟아지는 그 곳 입주를 앞두고 계신다고 합니다.

'지금도 전세가 없는 상태고(희망회로),

내년이면 전세가가 더 오를 수 있지 않을까?

주인전세로 만든다음에 나중에 수리하면 되지않을까?'

열심히 희망회로를 돌립니다.

이미 머릿속에는 수리비만큼 2천만원이 깎여있습니다.

매도자가 이미 주인으로 살아주는 상상을 합니다.

부사님도 설득을 해봅니다.

"사장님 이분 주전으로 사시다가

원하는 날짜에 나가시고, 나중에 제가

수리해서 전세놓으면 사장님 전세거래까지

더 좋은거잖아요~

저는 이전에 본 물건 수리상태가 좋아서

그 물건보다는 얘가 2천만원정도는 싸야 매수 가능해요"

"아 그럼 그거 해!"

"사장님 그래도 이거 가격 깎이면 이거하고싶어요

매도자분 설득해봐주세요"

부사님이 그래도 하시고싶으셨는지

자기가 설득해보겠다고하고 당일 한시간

다음날에도 매도자와

직접 만나서 얘기를 해보셨습니다.

그러나

가격도, 조건도 만들지 못했습니다.

이분들은 무조건 매도해야하는 입장인데

평생 전세를 살아보지도 않고

청약도 부모님이 도와줘서 당첨되어버린

40대 중년부부, 대체 어쩌려고 그러지?

근데 이건 제 생각, 매도인의 생각과 원하는 바는 달랐습니다.

정신을 차려봅니다.

처음에는 그렇게 리스크 따지면서

잔금 안치려고했으면서

어느새 절대가가 싼 매물,

수리안되면 전세도 안빠지는 지역에서

자꾸 상황이 어려운 매물을 들여다 봅니다.

다른 매물도 물어봅니다.

아뿔싸, 그 매물은 수리까지 되어있고 같은 가격인데

잔금이 내년 5월입니다. 문의해보면 안판다고는 하는데

또 네이버에서는 안내려가는 그런 상황인 매물

시장을 예측할 수는 없지만

3개월이내 전세시장이나 매매시장은 대응이 가능합니다.

그러나 6개월후는 장담할 수 없습니다.

상급지이고, 신축이고, 전세가/매매가 차이가 많이 납니다.

큰 영향 없을수도 있다 싶으면서도 이미 두 집이나 이동합니다.

분양이 2년전 12월에 있었다면 청약이후

다시 이 지역으로 이사와서 거주한다면 올해말, 내년초에

2년을 채우게되고, 만약에 세입자가 계약갱신권을 쓰게된다면..?

퇴거 3개월이전에 갑자기 통보한 매물들이 하나둘씩 나온다면

희망회로 돌리다가 전세를 못맞출수도,

전세가를 많이 낮춰야할 수 도 있겠습니다.

차라리 이동이 많은 시기인 지금~년초로 맞추는게

리스크가 덜하다는 생각이 들었습니다.

#오른것만 생각하면 살 수 없어요

이 단지만 고려대상은 아니였습니다.

옆에단지, 앞에단지, 후보물건 네개정도 만들어서

계속해서 협상하고 조건을 만들어갔습니다.

다시 처음 매물로 돌아갑니다.

천만원을 깎고싶었지만 500만원만 깎인 상태,

제가 이 단지 투자하고싶으면

이 물건을 하는게 최선이였습니다.

매물 보고 난 뒤 2주가 지난 시점이였습니다.

문의해보니 한번정도 더 보고간 사람이 있었다고 합니다.

한번 더 깎아달라고 말해봅니다.

거절당합니다.

그럼 300만원이라도 깎아달라고 부탁합니다.

전세승계를 위해 전세계약서도

대신 써주는 조건까지 달아서요.

매도인이 원하는걸 알고싶은데

명의를 제가 가져오는 것 말고는 잘 모르겠습니다.

200만원이 깎입니다.

협상책에서만 보던 앵커링효과가(anchoring effect)

이것인가..? 제가 하고있는건지, 당하고있는건지는

잘 모르겠습니다.

아쉬워서

장판값 100만원이라도 빼달라고했습니다.

50만원이 깎여오고,

부사님은 자기가 전세빼면 수수료 50빼줄테니까

이쯤하자고 합니다.

전세승계조건까지 매도인이 해줘야하기때문에

더 심기를 거스를 수 없었습니다.

당시 업데이트는 되지 않았지만

직전실거래가는 지금 협상된 가격보다도

2천만원이 더 쌌습니다. 4층에 기본물건이라 할지라도요.

이런 고민들을 튜터님께 말씀드렸습니다.

가격협상에 관한 다랭튜터님 칼럼도 같이 공유해드립니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10572836

[김다랭] 인생을 바꿀 수 있는 투자의 시작은 'OO'에 있습니다.

첫달에 다랭튜터님 칼럼정리를 루틴으로 하면서

튜터님과 투자싱크를 조금이나마 맞추려고 노력했어서인지

의사결정에 많은 도움이 됐었습니다.



저는 그렇게 매물임장 초기에 봤던 특올수리 매물을 750만원 깎고

전고대비 -26% 하락한 가격으로

최근 신고가를 찍으며 계약하게 됩니다.



한편에 적으려고했는데 너무 길어서 다음편에 이어서 쓰겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

예고편) 전세 3억에 빠진다면서요?! 7천만원 생각하다 9천만원 든 이야기

나보다 더 좋은 단지 같은 투자금으로 샀네, 아이고 부러워 ㅠㅠ

그래도 내 전세가 주변보다 2천만원 비쌌는데 뺄 수 있었던 비결

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🚩임장&과제

임장 중에 길도 안 잃고 입지도 동시에 볼 수 있는 방법이 있다?

(커스텀맵 custom map, 임장네비 동시 활용)

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임장 중에 염좌(발목, 다리삠, 인대, 테이핑) 이겨내!!!!!!!는 방법

(※부작용 주의 - 접촉성피부염, 파스, 알레르기) [한나둘]

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