수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 지금, 부동산 투자 성공하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
첫 번째 허씨로는 자본주의에 패했지만
월부를 만난 후 달라진 두 번째 허씨로는
노후 준비와 경제적 자유를 이룬 허씨허씨입니다.
최근 수도권 투자를 고민할 때
GTX 호재를 언급하는 동료들이
많아졌다는 걸 느낄 수 있었는데요.
저도 모르게 GTX 연결이라는 호재가
미래가치를 더 올라주지 않을까
고민하고 있는 걸 발견하기도 했습니다.
궁금해서 한 번 GTX-A를
지난 여름학기 반원들과 타보기도 했네요 🍈
GTX-B 노선이 점점 연장되면서
이제는 춘천까지도 연결된다고 하는데요.
교통호재를 보고 투자하면
무조건 성공할까요?
오늘은 역사 속에서 사라진
수도권 지하철 10~12호선 사례에서
배울 수 있는 교통호재 투자에 대한
개인적인 의견을 나눠볼까 합니다.
1. 사라진 지하철 10~12호선
수도권 지하철은 크게 1,2,3기로
나눌 수 있습니다.
✔️1기 지하철 : 1~4호선 일부
1970년 사업이 착수되어
1985년까지 건설
초기에는 수요가 적어
만성 적자에 시달림
✔️ 2기 지하철 : 5~8호선 + 1기 연장
서울이 점점 성장하고
자가용이 널리 보급되면서
엄청난 교통체증에 시달리기 시작
지하철 이용객 수가 폭증하면서
1989년 2기 지하철 계획 수립
✔️ 3기 지하철 : 9~12호선 + 기타 노선
당시 구자춘 서울 시장은
서울 도심, 강남, 여의도를
3핵으로 생각했기에
3기 지하철은 3핵을 빠르게 이어주고
기존 노선간 환승연계 목적이
강한 것이 특징이라고 합니다.
3기 지하철 계획 중 실현된 노선은
9호선과 3호선 연장 (수서 → 오금행)이며,
10~12호선과 기타 경전철, 중전철은
1997년 외환위기를 겪으며
아쉽게 백지화되고 말았습니다.
1997년 당시 동아일보 기사를 보면
3기 지하철 주변 투자에 대한
내용이 담겨있는데요.
당시 호재를 보고 들어갔던
투자자라면 속이 많이 상했을 것 같네요.
2. 업무지구를 향한 수요는 계속된다.
그렇다면 지하철 10~12호선은
영원히 사라진 것일까요?
노선별로 자세히 살펴보겠습니다.
✔️ 10호선과 신안산선
광명역에서 출발해
구로, 국회의사당, 서울역 등을 지나
청량리, 사가정, 토평까지 지어지는 10호선
일부 노선이 신안산선과
굉장히 유사하지 않나요?
안산, 시흥까지 연장된 점이
조금 다르기는 하네요.
서부권에서 여의도와 서울 도심으로
빠르게 접근하고 싶은 수요를
해결해주는 노선이 부활한 셈입니다.
✔️ 11호선과 신분당선
강남과 사대문 안을 빠르게
연결하려는 목적이 강했던 11호선
게다가 양천구 신월, 신트리
앞에도 지나는 노선이었습니다.
(현재 목동선이 이를 대체하려고
계획 추진 중이나 쉽지 않아 보입니다)
추후 개통된 신분당선 노선이
일부 비슷한 걸 느낄 수 있는데요.
11호선 계획과 달리 신분당선은 분당, 수지로
이어지면서 경부라인의 강남접근성을 대폭
올려주는 계기가 되었습니다.
✔️ 12호선과 동북선
왕십리 ~ 광운대역 노선으로
분당선과 연결하여 강남접근성을
대폭 개선하려는 계획의 12호선
현재 개통을 앞두고 있는
동북선이 이를 대체하고 있습니다.
2026년 개통 예정인 동북선
강북에서 강남까지 한 번
분당선 환승과 함께
탑승해봐야겠습니다
📌부활과 마찬가지인 3기 지하철 계획
물론 최초 노선 계획과 동일하진 않지만
서울 3대 업무지구로 빠르게 가고 싶어하는
수요를 해결하는 지하철 노선이
뒤늦은 시기에라도 생기고 있다는 점을
깨달을 수 있었는데요.
이 외에도 3기 지하철 계획과 함께
추진되었던 경전철도
우이신설선, 신림선은 개통하였고
다른 노선들도 추진 중임을
확인할 수 있었습니다.
서울의 주요 스팟과 연결하려는
방향성은 30년 전이나
지금이나 달라진 게 없네요.
3. 투자로서 어떤 선택을?
다시 GTX 얘기로 돌아와볼까요?
더 넓게 교통호재로 넓혀봐도 좋을 것 같아요.
제가 동대문구 임장을 하면서
현재 가치가 비슷하고
가격도 비슷한 물건을 놓고 고민하면서
"청량리역 교통 호재가
더 큰 미래 가치가 있지 않을까?"
이런 고민을 진지하게 했었는데요.
실제 서울 동북권 개발 호재가 있는
역세권 주변 단지들의
호가가 무섭게 올랐다는 기사도
아주 쉽게 찾아볼 수 있습니다.
지난 상승장의 결과 복기해볼까요?
교통호재가 있던 경기도의 단지가
서울 4급지 선호도 있는 준구축을
전고점을 앞지르는 결과를 보여줬습니다.
전세가를 한 번 볼까요?
교통호재로 인해 매매가는 급등했지만
전세가에는 영향을 주지 못했습니다.
오히려 4급지 선호 준구축이
더 적은 투자금으로 할 수 있는
기회를 주었겠네요.
이제 GTX 계획을 보겠습니다.
천안, 가평, 춘천까지로 연장한다고 합니다.
올해 1월 기사인데
GTX 2기 기대감에 평택, 아산, 춘천 등
집값이 벌써 들썩이고 있다고 하네요.
✔️ 초보 투자자의 개인 의견
3기 지하철 그리고 GTX 연장
결국 핵심은 서울의 중심부와
연결하고 싶어하는 수요로 느껴집니다.
그런데 서울, 수도권은 이미 업무지구와
지하철로 많이 연결되어 있습니다.
미래의 불확실한 가치 변화에
기대감을 안고 투자를 하는 것보다는
'현재 가치' 대비 가격이 싼 지에
우선 집중하는 것이 좋다고 생각합니다.
이미 사람들이 좋아하는
가치와 선호도를 먼저 보면 좋겠죠.
물론 확정적인 교통 호재에는
플러스 점수를 줄 수 있겠죠.
지난 과거에 그랬던 것처럼
많은 호재들은 사라질 지 모릅니다.
물론 실현되기를 바라고 있습니다.
다만, 제가 3년 가까이 월부에서 배운 건
충분히 현재 가치 대비 싸다면
기준에 맞는 선택이고 잘한 것입니다.
최근에 읽었던 책의 글귀를
인용하며 글을 마치겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
<이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글>
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