[실준62기 9린거빼고수익률1등단지뽑조 월천1] 3강 후기, 전세레버리지 투자의 모든 것 by 코크드림님

안녕하세요! 월천1입니다.

오늘은 코크드림님의 실전준비반 3강
임장지역 선택하기,
그리고 전세세팅 방법에 배웠습니다.

실제로 코크님의 투자사례도
들을 수 있어 좋았습니다 ㅎㅎ
 

다음 임장지 선택하기

앞마당이 2개 이하라면
더 자주갈 수 있고 익숙한 지역인
거주지나 회사 근처로 알아봅니다.
 

앞마당이 5개 이하라면
수평적 비교평가를 통해
앞에서 만든 지역들을 수평적으로
비교하기 편하게 지역을 선택합니다.

예를 들어, 거주지가 성북구이고
성북구 앞마당을 만들었다면
비슷한 4급지인 관악구, 서대문구,
동대문구를 만들어 비교평가를
해보는 것이 가장 베스트입니다.
 

그 다음 앞마당이 5개 이상이 되면
수직적 비교평가를 하기 좋게
비슷한 급지의 앞마당이 아닌
앞마당들보다 더 좋거나 아니면
조금 빠지는 지역을 선택해
앞마당을 만드는 것이 좋습니다.

예를 들어, 성북구 서대문구 동대문구를
만들었다면 좀 더 좋은 동작구 혹은
5급지인 구로나 노원을 만들어볼 것 같습니다.
 

시세트래킹하기

우리조원들도 이번에 시세트래킹
하는 방법을 배웠는데요.

시세트래킹이 중요한 이유는
가격이 어떻게 흘러가는지 시장 분위기를
진단할 수 있고 트래킹을 하면서
투자 물건을 잡을 수 있습니다.
 

그럼 어떤 단지를 선택해야되는냐?
했을 때 생활권 별로 단지들을 고르는 게
중요합니다.

그 이유는 내가 좋아하고 관심있는 단지만
집중해서 보게 된다면 시야가 좁아지기 때문에
내가 살고 싶지 않은 생활권이더라도
넓게 시세를 트래킹 하는 것이 중요합니다.

성북구를 예를 든다면,
생활권을 길음, 장위, 보문, 돈암, 정릉, 종암, 월곡
잘게 쪼갤 수 있는데요.

길음으로 예를 든다면
랜드마크 - 래미안센터피스
선호도 높은 단지 - 길음9단지
가성비 있게 살만한 단지 - 길음 2, 3단지로
설정할 수 있습니다.

1) 랜드마크
2) 선호도 높은 단지
3) 가성비 단지
세가지로 나누어서 볼 수 있습니다.

사실 정말 투자를 할 수 있는 상황이라면
전수조사를 통해 놓치고 있는 단지는 없는지
체크해보는 것이 중요합니다.
 

전세 세팅과정과 인테리어

마지막으론 전세세팅 과정과
인테리어에 대해서 알려주셨습니다.

요즘 같은 시기엔 전세규제도 심하다보니
더 유심히 보는 것이 중요한 것 같습니다.
 

가장 맘편한 매수는 주인전세나 세안고 사는 것이고
가장 베스트는 세껴져 있는 물건이 시세보다
전세가 높게 껴져있는 경우입니다.

따로 세입자를 구하지 않더라도
지금 전세대출 규제를 피하면서
매수할 수 있습니다.
 

그리고 전세를 저도 빼보고
전세 빼는 동료들을 보면서
전세를 가장 빠르게 뺄 수 있는 방법으론
단지 안에 전세 매물이 별로 없고
생활권 안에서 단지 선호도가 높다면
크게 무리하지 않더라도 잘 뺄 수 있습니다.

하지만 부동산 시장은 항상 바뀌듯이
공급이 많은 시기에는 전세 빼는 게
쉽지않을 수 있습니다.

전세가 잘 빠지지않는 시기라면
최대한 많은 부동산에 뿌리면서
내 매물이 빨리 빠지고 많이 노출 될 수 있도록한다면
빠질 수 있습니다.
 

그리고 인테리어에 대해 상세하게
알려주셨습니다.

요새는 1~2천 비싸더라도 올수리 된 매물을
찾는다고 하는데요. 입장 바꿔 생각해도
첫 신혼생활을 기본집,,,에서 시작하고 싶지
않을 것 같습니다.

아는 지인 분이 전세집 마련해서 들어갔는데
구축 아파트 기본집이어서,,,, 다음부터 수리 된 집으로
이사가겠다는 이야기를 듣고 단지 선호도도
중요하지만 주거 편의성도 꽤 중요하다는 것을
알게되었습니다.

생각 외로 인테리어 비용이 엄청 많이
들진 않습니다.

도배+장판을 하게 되면 200
여기서 화장실과 싱크대를 하게 되면
큰 공사가 되겠지만 부분수리 되있는 물건이라면
충분히 매수해서 조금조금 손 봐서
세입자를 받는 것도 괜찮다는 생각이 듭니다.

수도권 매물임장을 하다보면
이정도 퀄리티도 전세가 나가요? 하면서
놀라는 경우가 더러 있고

지방 매물임장을 하다보면
이정도면 괜찮은데,,, 더 해줘야되요?
하는 경우가 있는 것 같습니다.

그정도로 수도권의 수요가 풍부하다는 것을
알 수 있는 것 같습니다 ㅎㅎ

 

이번 3강을 수강하면서
다음엔 어느 지역 앞마당을 만들지,
시세트래킹을 어떻게 하는지,
전세 세팅은 어떤 프로레스를 거치게 되는지
배울 수 있었습니다.

정말 긴,,, 시간동안 모든 걸 쏟아내주신
코크드림님 감사합니다 :)





























 

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