신투기 3주차 재주바다님 강의 후기

하남과 성남 지역분석을 통항 투자 전략 확인!

하남과 성남은 나에게는 생소한 지역이었기에 이번 강의를 통해 사전 임장을 할 수 있어서 좋았습니다.

수도권 핵심지역은 서울 상급지 만큼 완벽하진 않지만, 부족한 입지요소로 인해 우리에게 오히려 투자의 기회를 주며, 우리는 이 부족한 입지요소가 개선될 여지를 발견하여 추가 이익을 챙긴다면 더 벌 수 있는 투자가 가능하다는. 1강부터 계속된 메시지가 신도시 투자의 핵심이 아닐까 생각해봤습니다.

더군다나 하남과 성남은 서울 상급지인 송파와 강동에 딱 붙어, 서울 하급지 못지 않은 땅의 가치를 가지고 있고, 이 땅의 가치로 인해 지속적인 개발과 신규 수요릉 끌 수 있다는 것을 배웠습니다.

하남은 택지개발로 환경이 좋지만 업무지구 잡근성의 약점을, 성남은 역사적으로 빈민층의 정착으로 시작된 지역으로서의 약점을 갖고 있지만 위치가 분당보다도 서울과 가까워 업무지구 접근성이 월등, 각각 앞으 교튱과 환경이 개선될 모습을 상상하며 서울, 다른 수도권과 비교 대상으로 삼아야겠다는 결심이 섭니다.

특히, 이번 강의에서는 투자 지역, 단지에 대해 범위를 섣불리 정하여 기회를 놓치는 실수를 하지 않도록 여러 편견들에 대해서 지적해 주셨습니다. 언덕이라서, 비역세권이라 투자하지 못하는 것이 아니라, 그 지역 사람들이 선호하는 요소가 무엇인지를 먼저 보라는 것이었습니다. 언덕이라도 브랜드 대단지, 역과의 접근성이 좋다먄,  준신축이라도 평형이 좋다면, 비역세권이라도 정주환경이 월등히 선호된다면,  그리고 그 무엇보다도 저평가 되어 있다면….

각 생활권 별 우선순위, 적절한 투자 전략(소액 or 기치투자)를 깔끔히 정리해 주셔서 유용하게 활용할 것 같습니다.

성남과 하남은 재개발, 택지개발로 인해 공급이 계속 될텐데, 이것은 준신축, 구축의 전세가 하락으로 매매가가 흔들리게 하여 투자자에게는 기회가 될 수도 있고, 한편으로는 섣부른 투자로 인해 역전세를 맞게 될 수도 있다고 이해했습니다. 그만큼 충분히 싸고, 리스크를 관리 할 수 있는 투자가 필요할 듯 합니다.

몇 가지 잊지 말아야 하는 당부말씀 :

“대단지가 이미 들어오면 늦었다” —→ 개발이 활발한 지역 먼저 임장해볼 것 

“호재가 반영된 단지가 아니라 이미 여건이 좋은 단지에 우선 투자해라(전세가에 영향 X)직접적인 영향권이 아니라도 더 넓은 지역에 투자할 수 있다”

“2-3억대투자가능한 전세가 60%이상 단지(역세권/신도시) 서울괴 비교퍙가하여 전고점대비 더 많이 하락란 단지 (-20%)를 선택하라“

”서울 단지들이 -20%이상 하락한 단지들이 많을 때, 종잣돈을 한 번에 서울 투자하라도 했었지만, 이미 날라갔다면, 아직 오르지 않은 단지를 쪼개어 투자해도 된다“——>충분히 하락한 단지를 선택(서울에 없다면 성남, 하남에 하여도 10년 보유 가능)

Bench Mark:

1. 임잔 전에 재개발 재건축 확인해서 현장이 어떻게 바뀔지 가늠해 볼 것
2. 시세트래킹은 신호등 단지로 월1회 하지만, 전수조시는 매일 전체 단지를 할 것.
3. 매물 임장은 가장 조건 좋은 것을 하고, 더 좋은 조건이 있는지 모든 부동산에 전화하여 매물털기 할 것 (1-2천을 더 깎을 수 있음)