[실준62기 9린거빼고수익률1등단지뽑조 월천1] 4강 후기, 서울 시장은 앞으로 이렇게 됩니다! by 너나위님



안녕하세요! 월천1입니다.

오늘은 실전준비반 마지막 4강

너나위님 강의였습니다.

얼마 전에 너나위님 특강을 듣고

왔었는데 그거랑 또 다른 감동이...

코칭이 없어진 지금

내 투자금과 케이스 별로

어떻게 행동해야되는지를

정말 하나하나 알려주셨습니다.

나위님 강의는 정보를 알려주는 강의보다

강연을 듣는 느낌이...

감동적인 강의 후기 느낀점 위주로

작성해보겠습니다♥

지피지기 백전불태

내가 어떤 상태인지를 제대로 진단하고

지금 시장에서 행동해야되요.

너나위님

강의 본격적으로 시작하기 전

내가 어떤 상태인지,

지금 시장이 어떤 상태인지

먼저 짚어주셨습니다.

지금 내 상태는?

모른다-안다-아는대로한다-반복한다

-성장한다-완성한다-기다린다

내가 투자할 수 있을까?

스스로를 되돌아 보았을 때

내가 어떤 상태인지를

세부적으로 알려주셨습니다.

이제 투자공부를 시작하는 단계에서는

내가 뭘 질문할지도 모르는 단계로

시작해서 강의를 듣고 투자를 하면서

행동하는 단계

그리고 계속 투자를 해나가면서

성장하는 단계로 나뉠 수 있습니다.

나는 어느 단계에 와있을까?

스스로를 진단할 수 있었습니다.

아직 반복하고 성장하는 단계에

와있다는 생각이 들었습니다.

한 달에 한 지역씩 앞마당을 만드는 것을

반복하고 어떻게하면 내가 가진 자산에서

더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을지를

고민하고 그 과정에서 성장 중인 것 같습니다.

튜터님들 정도 되면 완성된 단계라고

나위님께서 말씀해주셨는데

앞서간 튜터님들과 멘토님들처럼

완성된 완생의 모습을 그리며

계속 해나가고 있는 것 같습니다.

이렇게 본인 메타인지가 되었다면

그 다음으론 지금 시장은 어떤지 지켜볼 차례입니다.

투자금 여유가 있다면 서울 수도권을,

그렇지 못하다면 지방을 바라봐야합니다.

지금처럼 살짝 주춤하는 시장에서는

더 싸게 살 수 있기 때문에

투자를 적극적으로 검토해보는 것도

좋습니다.

1. 투자 이후 시나리오

우리가 투자를 하게 되었을 때

매매, 전세가 변동하는 케이스별로

어떻게 행동해야하는지를 짚어주셨습니다.

매매상승-전세상승

매매상승-전세하락

매매하락-전세상승

매매하락-전세하락

케이스를 여러 개 알려주셔서

보유 중인 물건들을

어떻게 대응해야할지 방향성이 잡힌 것 같습니다.

케이스 중에서 매매가격이 상승하고

전세가격이 하락하는 경우엔 조심해서

매도를 고려해보라고 말씀해주셨습니다.

보통 전세가격이 빠지면서

매매가격도 같이 빠지는 경우가

대부분이기 때문에

일시적으로 전세가격은 빠진다면

역전세 발생 리스크가 있기 때문에

매도할 수 있는 상황이라면 매도하고

아직 큰 수익이 나지 못한 상황이라면

현금대응을 해보는 것을 말씀해주셨습니다.

특히 공급이 꽤 있는 지방 도시 같은 경우가

전세가 빠지면서 매매가격도 같이 떨어지는 케이스로

해당되는데 좀 더 빠르게 행동하는 것이

중요하다는 것을 배웠습니다.

그리고 매매가격이 상승하고

전세가격이 상승할 때 대부분의 사람들이

눈에 불을 키고 다음 투자를 하려 움직이는데

대출을 일으켜 투자한 사람들은

꼭 대출을 상환하라고 목에 핏줄이 서도록

나위님께서 강조해주셨습니다.

실제로 나위님이 투자를 할 때

대출을 일으켜 투자했던 사람들이

상환하지 않고 추가 투자를 하고나서

역전세가 왔을 때 대응이 어려워 투자판을

떠난 사람들이 많았다고 합니다.

저희도,,, 그런 시장이 오면 너무 좋겠지만,,,,

당분간은 사실 취득세 장벽이 꽤 높기 때문에,,,,

투자채수를 늘려가는 건 현실적으론

어렵다는 생각이 들고 가지고 있는 자산으로

최고로 좋은 자산을 매입해야겠다는

생각이 들었습니다.

2. 저평가를 판단하는 방법

저평가를 판단하는 방법으로

절대적 저평가와

상대적 저평가의 개념에 대해

짚어주셨습니다.

절대적으로 저평가 되있는

지난 수도권 시장으로 따지면

2014년과 같은 시기에 매수했다면

사실 뭘해도 오르는 시장입니다.

하지만 우린 단지를 직접 하나하나

임장하고 비교평가를 할 수 있는

사람들이기 때문에

절대적+상대적 저평가 되있는 곳에

투자하는 것을 목표로!!!

우선 절대적 저평가를 이해하기 위해선

PIR과 전세가율을 보면 됩니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/7637523

[너와나를위하여] 최악의 시그널과 그 안에서 지금 할 행동

안녕하세요. 너나위입니다. 모든 분들 올 한 해 잘 보내고 계신가요? 오랜만에 글을 쓰네요. 최근에 이런 질문을 주신 분이 계셨어요. "언젠가는... 저도 서울에 있는 신축...

사실 이 칼럼에서 상세히 나와있는데요.

전세가율이 60프로 이상,

PIR이 12.2 이하인 시기

바로 지금입니다!

개중에는 전고점까지 회복된 단지들도

있지만 대부분의 단지들은

절대적으로 저평가되있다고

볼 수 있을 것 같습니다.

진짜 이럴 때 매수해야되는데,,,, ㅜㅜ

마음은 진짜 이미 사고도 남았습니다,,,,

지금 같은 시장은 전세가 약세하긴 하지만

잘 골라서 매수하면 호가보다 더 싸게

매수할 수 있는 시장인 거 같아서요,,,,

여기서 한 발자국 들어간다면

같은 투자금으로 투자할 수 있는 후보 단지가

많으면 많을 수록,

같은 매매가격과 같은 투자금으로

더 상급지를 할 수 있다면

더 버는 선택을 할 수 있을 겁니다.

용산구 한강타운 24평과

용인 수지구 신정마을7단지 25평을

비교해서 보면 2015년엔 신정마을이

더 높은 가격을 형성하는 걸 볼 수 있었지만

땅의 가치 그 자체라는 걸 알 수 있습니다.

서울과 수도권을 볼 때는 아무리 구축이더라도

땅의 가치를 간과해서는 안된다는 것을

많이 배웁니다.

3. 나에게 맞는 투자

마지막으로 1주택자 방향과

다주택자 방향으로 또 케이스 별로

나누어서 어떻게 자산을 쌓아갈지

알려주셨습니다...

진짜 세세하게 모든 사람들의

케이스를 다 접목시켜주시려는

나위님의 스윗한 마음이 느껴졌습니다,,,

1) 똘똘한 1주택이냐,

2) 일시적 1가구 2주택 전략으로

갈아타기로 가느냐,

3) 좋은 것들을 매입하는

가치성장 다주택이냐,

4) 소액투자 다주택이냐

여러가지 케이스로 다뤄주셨습니다.

괜찮은 1주택을 가지고 계신 분들이라면

더 나은 주택으로 갈아타기 하는 것이

방법이겠지만

이제 소액으로 시작하시는 분들은

소액투자 다주택으로 시작해서

점점 자산 규모를 늘려

가치성장 다주택으로 방향을 잡는 것이

중요할 것 같다는 생각이 들었습니다.

결국엔 계속 종잣돈을 모으면서

더 나은 자산으로 갈아탈 수 있는 상황이

되면 자산을 매도하고 더 좋은 자산으로

갈아타면서 좋은 자산으로 갈아끼우는 것

긴 시간동안 현재 시장 상황과

투자자 케이스 별 어떤 방향으로

나아가야되는지 세세하게 짚어주신

나위님 감사합니다,,,,

가르쳐주신 방향대로 흔들리지 않고

계속 해나가도록 하겠습니다!