[신투기3기 광명찾아 28청춘 산성비] 4주차 강의 후기_자음과모음님

안녕하세요

“젖은낙엽으로 끝까지 살아남기”

가 원씽인 산성비 입니다.

4주차 강의는 자음과 모음님이 강의해 주셨는데요

2가지를 강조하셨습니다.

첫째는 조금의 치열함이고

둘째는 결단력 입니다.

엄청나게 치열하지 않게 공부를 했는데 

내가 투자할수 있을까?

이런 생각을 가지고 

주저하시면 안되는 시장입니다.

지금 필요한건 

투자하고자 하는 결단력입니다.

지금 시장은

2012~2014년 시장이라는 겁니다.

언제오를지는 모릅니다

다만 가격이 싸기 때문에

적극적으로 투자를 해야할 시기라는 겁니다.

지금은 싼 시장이기 때문에

월부에서 말하는 가이드라인만 지키고

투자한다면 절대로 잃지 않는 투자가 됩니다.

여러분이 수요가 있는 단지를 골랐다면

전세가가 올라가기 때문에 

매매가는 언제가 될지는 모르겠지만

반드시 오릅니다.

투자를 하지 않는게

가장 잃는 겁니다.

재지마십시오

어디를 투자해도 다 법니다.

왜냐하면 다 싸니까

강남만 돈을 법니까?

싼가격에 사서 

감당가능한 수준에서 결단력을 내려

투자를 하면 됩니다.

너무 망설이거나 나자신을 못믿거나

해서 투자를 못한다면

평생 후회할 수 있습니다.

1~3강 핵심요약

부천과 산본은 입지독점성은 없으나

수도권 가성비 베드타운 지역이라

지방처럼 보시면 됩니다.

저라면 10평대를 우선순위로 보지 않을것입니다.

부천은 광명과구로에 수요를 뺏기고

산본은 평촌에 뺏깁니다.

용적률 210%미만 구축투자를 최소 20평대 이상으로 하십시오

1억 미만의 투자금으로 투자를 진행하는 지역으로 생각하십시오

소액투자의 장점은 투자금 회수시간이 빠릅니다.

단 가치성장투자에 비해 돈을 덜 벌수는 있습니다.

수도권의 큰 상승 흐름이 올때까지는 시간이 필요합니다.

단 전세가 오르면서 매매가도 같이 오를 것입니다.

평촌과 수지는 수도권내 입지독점성이 있는 지역입니다.

동안구와 수지구는 

강남접근성+학군+환경을 모두 갖고 있습니다.

1억~3억 내외의 투자금으로 투자 가능합니다

평촌보다 수지가 전세가가 더 받치고 있습니다.

평촌은 싸게, 수지는 투자금 덜 들여서 투자할수 있다 생각하면 됩니다.

여기서부터는 서울과 비교하여 투자단지를 선정하세요

무엇과? 서대문과 동대문의 구축들과 비교하세요

투자금으로 보지 마시고 전세가율로 투자단지를 선택하세요

예전처럼 1~2천으로 투자하는 시기는 다시는 안옵니다.

왜냐하면 화폐가치가 올랐기 때문이에요

하남과 성남은 압도적인 위치입니다.

성남이 하남보다 우선하세요

내가 투자하는 단지가 서울에서 멀어지면 멀어질수록

다른 경기도 지역과 비교하여 투자하셔야 합니다.

하남/성남내 신도시를 투자 우선순위로 정하세요

가격이 비싸거나 투자금이 과도하게 많이 들어간다면

투자범위안에서 제외하세요

 투자의 범위를 보수적으로 보고 진행하는 것은 필요하지만

투자까지 보수적일 필요는 없습니다.

경기도 핵심지역은 순서의 차이가 있을뿐

가치가 있는 지역이라서

지금 오르지 않은 지역들이 오히려 싼 지역들

그 지역들이 기회라고 생각해야 합니다.

전고점 8억이상의 단지들은 

모두 가치성장투자가 가능합니다.

무엇을 선택하든 가장 좋은 입지의

8억대 이상 아파트를 투자할수 있는 투자금이 있다면

무조건 투자하셔야 합니다.

서울이 무조건 경기도 주요입지보다 높다고 

생각하여 투자를 망설인다면 

그 편견을 깨셔야 합니다.

이제는 서울/경기도 단지별로 

비교해서 덜오른 단지에 투자하면 

무조건 수익을 얻을수 있습니다.

전고점도 더 높고 아직 오르지 않았는데

경기도라고 투자를 안한다면

투자의 기회를 못잡는 것입니다.

결국 최악의 선택은 선호도가 덜한 단지를 고르는 것이 아니라

이렇게까지 하는데 투자를 안하는 선택을 하는 것입니다.

만약 내가 다주택자를 할 마음이 없다면

가장 좋은 우량주를 하나 고른다는 마음으로

할수 있는 가장 좋은것을 매수하십시오

[신도시의 특징]

신도시의 신축투자단지들은 상품성으로 인해 

가격이 높게 형성됩니다.

하지만 시간이 지나 상품성이 떨어지면 

결국 땅의 가치의 귀결되기 때문에

서울의 입지좋은 구축단지와

신도시의 신축단지 중 반드시 

땅의 가치가 더 높은 것을 선택하십시오

그렇다고 신도시 투자를 하지 말라는 것은 아닙니다.

둘다 돈은 법니다. 하지만 둘중에 하나를 선택해야한다면

입지좋은 매물을 선택하셔야 합니다.

신도시를 볼때도 

땅의가치가 있느냐 없느냐를 봐야하고

지역내 선호도를 봐야 합니다.

처음에 모든단지가 신축입니다.

하지만 선호도 좋은 단지와

외곽에 있는 단지는

결국 10년후에 가격차이가 점점더 벌어집니다.

(분당사례를 생각하세요, 더 넓게 보면 일산사례를 생각하세요)

입지독점성이 없는 신도시 물건을 만약 투자했다면

신축상품성이 효과가 떨어지기 전에 

반드시 매도하세요

(송도나 검단의 사례입니다)

3기 신도시를 바라보고 투자를 생각하는 우를

범하지 마세요. 

덕양구와 부천을 비교하면

부천을 먼저 생각하고 투자하세요

그리고 가급적 연식좋은것을 우선으로 투자를 고려하시고

연식 낮은것을 해야한다면 용적률 낮은것을 선택하세요

강남과의 위치가 멀고, 연식이 좋은 아파트들이 몰려 있는 경우

지방 투자처럼 생각하고 진행하고 추후 매도하세요

강남과의 위치가 멀고, 연식이 구축인 경우 

지방 투자처럼 생각하고 추후 매도하세요

가치대비 싼 물건을 사서 보유하면 이기는 게임입니다.

‘더 벌 데가 어디지?’ 가 아닌 ‘투자 원칙에 충족하는 투자처가 어디지?’

를 질문해야 투자하실 수 있습니다.

[선도지구]

선도지구를 알아야 하는 이유 - 

시장의 분위기와 움직임을 알고 대응해야하기 때문입니다.

모두 다 선도지구에 선정되는 것이 아니라

일부단지만 혜택을 받는 것입니다

그런데 만약 선정이 안된다면?

기대심리가 빠질 것이고 가격이 싸질 것이고

그럼 투자자에게 호재이니 

선정되지 않은 단지 위주로 시세트레킹을 하세요

지역간 비교 평가

지역간 비교평가를 할때 

가장 중요하게 바라봐야 하는 것은 바로

위치+배후 업무지구의 개수와 질 입니다

이땅의 오는 수요가 어디가 가장 많은가를

가장 중요하게 생각해야 합니다

압도적으로 땅의 가치가 좋은경우가 아니라면

단지 별로 비교하여 투자해야 합니다.

(수정구,동안구를 비교했을때

수정구 역세권 단지와 동안구 역세권 단지중 

무엇을 선택하는가를 고려할때

학군까지 있는 동안구를 선택한다)

따라서 지역간 위상을 정리해 놓는 것은 

도움이 됩니다.

무조건 신축이 좋고 구축이 별로인 것이 아니라

어느 위치에 있는 단지냐가 더 중요합니다.  

입지가 떨어질수록 상품성을 우선하고

입지가 좋을수록 구축도 당연히 투자가

가능하다는 ‘투자 범위’에 대해

알게 되면 투자 대상이 많아질 겁니다.

"이 단지를 사도되냐/아니냐에

꽂히기 보다

같은 투자금으로 더 좋은 투자를 할수 있는가?

에 집중하십시오" 

지역간 비교평가를 했다면

이제 단지별 비교평가를 하셔야 합니다.

같은 투자금이면 비교할수 있는 

투자처를 늘리고,

어디를 투자해야 할지를 

가격/가치 기준에서 판단하셔야 합니다.

“비싸면 투자하지 않는다”

서울 구축,경기도 신축을 너무 비교하지 말고

저평가 기준 안에 들어온다면

둘다 자산 가치가 있으니 투자할 것

이번 겨울시장이 여러분에게 기회가 될 수 있습니다.

모두 투자 가능한 투자처이지만

가치를 비교한다면 서울 우선입니다.

5~10년 기다려야 돈을 벌수 있습니다.

만약 여러분이 전세가율이 올라갈때까지 기다리겠다면

기준이 필요합니다.

투자금은 좀 적게 들지라도 전세가율이 엄청 높아 질때까지 기다리면

낮은가격에 사지 못할수도 있습니다.

경기도의 천장이 서울의 천장을 뚫을수는 없습니다.

하지만 단지에 따라서 단지가 가지는 가치에 따라 수익은 결정됩니다.

내 투자금으로 서울을 할수 있다면 서울 투자를 

우선으로 하지만 경기도 투자를 할 수 밖에 없는 

투자금이라면 ‘지금’,'투자기준에 맞게','투자한다'

같은 투자금이라면 

당연 더 나은 투자처가 어디인지를 알고

비교평가 해서 투자해야겠지만

투자처에 정답은 없습니다.

무엇이 더벌수 있을까?

책상 앞에서 고민하며 시간을 보내지 마시고

현장에서 투자기준에 맞는

물건을 찾아 투자하세요!!

할수있다고 생각하면 반드시 그렇게 이루어질수 있습니다.

모든것은 마음먹기에 달려 있습니다.

그리고 명랑하게 하세요

가족-회사-투자생활 중

긴장감이 높아져 있는 부분을 먼저 챙기면서

밸런스를 유지하면서 투자생활을 유지하세요

좋은강의 해준신 자모님 감사합니다.

투자기준에 맞는 단지를 찾으면

반드시 망설이지 않는 투자자가 되겠습니다.