잔쟈니 튜터님의 매도 강의가 엄청났다고 소문이 자자했었고,
그동안 올려주신 칼럼이 참 많은 도움이 되었는데,
그동안은 강의에서 만나뵐 수가 없었었다가 드디어!!
지투반에서 만나뵐 수 있었습니다.
무려 230페이지에 달하는 교안에 매수과정부터 전세 계약,
매도와 마인드까지 정말 피가되고 살이 되는 내용들을
꾹꾹 눌러담아주셨습니다.
계약을 몇 건 하면서 안다고 생각한 것들도 있었건만,
‘와 이런 것도 있구나’ 하면서
디테일을 더 챙길 수 있었고
특히 아직은 장막에 가려져있던 매도에 대한 부분에서는
저도 모르게 가지고 있던 저의 짧은 개념을
확장할 수 있었습니다.
진짜 투자 전 과정의 총정리라고 할 수 있던 그런 강의를
이렇게 아낌없이 나눔해주셔서 정말 감사드립니다.
튜터님의 강의 덕분에 복기한 투자 과정
이번에 투자를 진행하면서 법무사분을 싸게 구할 수 있어 좋았는데,
지난번에는 카카오에서 지정한 법무사분을 쓰게 되어
견적서도 다 미리 받을 수 있어서 좋았는데,
이번에는 제가 미리 챙기지 못해 놓친 부분이 있었습니다.
- 법무사 수수료를 깎았으나, 부가세 포함인지 불포함인지를…. 정하지 않어부렸다…
- 견적서를 사전에 받지 않아 현장에서는 문제가 있어도 매도인 앞에서 말하기 애매한 상황이었다
- 조금 일찍 와달라고 미리 말씀 드렸어야 한다
- 이번에도 카드 납부를 할 것이었는데 미리 혜택이나 개월수를 알아보지 않았다
- 국민채권부담금을 미리 조회해보고 와야 했는데 견적서 보고 현장에서 조회했다
- 살짝 1만원 정도 더 깎을 수 있는 부분이 보였는데, 워낙 싸게 해서 하나하나 따지는 것을 민망해하시는 모양새가 되어서 흐린 눈을 했는데, 견적서는 미리 달라고 했었어야 한다!
하지만 튜터님도 싸게 해주신 분들께는 만 원 단위는 흐린 눈을 하신다고 하니 좋은 교훈이었다!
- 취득세는 직접 납부한다고 말씀 드렸어야 한다
(취득세의 모든 것: https://cafe.naver.com/wecando7/6798500)
- 이번 투자에는 잔금이 차액만 내면 되어서 본계약 = 잔금 계약이었지만, 잔금 계약이 따로 있는 경우에는 반드시 등기를 한번 다시 확인하겠다!
- 사장님이 매수/전세 둘 다 진행하게 되셔서 전세는 계약 날 바로 드렸는데, 앞으로는 전세입자가 잔금을 무사히 하시고 나서 하겠다! (어쩐지.. 사장님이 ‘벌써?’ 라고 하시더라…)
- 전세입자분 들어오실 때 반드시 꼼꼼하게 상태 확인해서 사진 보내달라고 해야겠다!
이번에 알게 된 사실들!
- 대출을 받은 후여도 2주 이내로 철회를 하면 중도상환 수수료가 없다.
- 취득세 총액이 카드의 한도를 넘는지 확인해야 하고, 만약 넘는다면 여러 개를 써야 하기 때문에 미리 법무사님께 말씀해서 고지 번호를 2개 받아야 한다
- 법인은 임대차3법이 적용되지 않는다.
- 좀 파손이 있으면 보증금에서 할지, 따로 돈을 보내주실지, 왠만하면 장기수선충당금에서 제한다.
- 리스크 계산 할 때 객관적으로 보려면 지금 전세가가 언제적 전세가인지를 확인한다.
제대로 새겨야 하는 사실들!
내가 수많은 매물을 보고 부동산 사장님과 이야기 하고 워크인에 전임에…. 공부한다고 욕먹으면서 했던 시간들이 결코 헛되지 않다. 그 시간을 통해 세입자와 매도인에게 정보를 얻어 내 투자에 활용할 수 있게 된 것이다.
깎아달라고 할 때는 일단 싼 매물들은 다 보고, 괜찮은 물건 없는지 더 털어본 다음에 목표 매수가를 정해서 제시하는데, 이 때 왜 깎아줘야 하는지에 대해 이유를 제시해야 하고, 매물을 볼 때 매도인의 상황을 잘 파악해서 물건 깎는데 이용해야 하고, 상호 이익이 되는 방향을 제시하는 데에 써야 한다.
(이렇게 해서 상승장에 2천이나 깎으신 거였구나…)
가계약은 돈 쏘려고 안달하면서 하는 게 아니라 제대로 정리가 될 때까지 계속 조율 해야 한다. 집 날아갈까봐 콩닥 거리는 상황에서도, 상황이 다급하고 사장님이 재촉하더라도 중요한 부분을 매듭 짓고 돈을 보내야 한다.
매도를 못해본 매찔이가 꼭 기억해야 하는 것
매도의 기준이 되는 세 가지 키워드를 알려주시면서,
매도는 언제, 얼마에 해야지가 아니라는 점을 알려주셨을 때
뇌가 깨이는 느낌이었습니다.
매도의 성공 여부는 파는 것 자체가 아니라
팔아서 뭘로 바꿨는지에 따라 결정됩니다.
언제 얼마에 팔았냐가 중요한 게 아니라,
그 때 팔아서 다른 것을 정말 잘샀다가 훨씬 중요합니다.
매도를 최고의 선택으로 만들 수 있도록
매도해서 확보한 투자금으로 더 좋은 투자를 하는 것이 훨씬 더 중요합니다.
돈을 손에 쥐는 것에만 일시적으로 눈이 멀었던 제 자신의 모습을 자각하고,
반드시 매도를 할 타이밍에는 더 좋은 자산을 손에 넣을 수 있는
사람이 되도록 실력을 멈추지 말고 갈고 닦아야 하는구나,
진짜 뼈를 맞았습니다.
파는 것에 대한 확신은 갈아탈 단지가 확실하게 있다면
시세보다 싸게라도, 세안고라도 매도가 가능한 것인데,
저는 목표 매수가를 보수적으로
하지만 흔들리지 않고 열심히 발품 팔아서 매도하겠다는
생각을 하고 있었던 것 같습니다.
투자는 실력이 돈을 버는 영역입니다.
매수를 하고 나서 투자금이 없다고 텐션을 낮추는 게 아니라,
갈아탈 단지를 알아볼 수 있는 실력을 키워야 합니다.
튜터님의 강의와 경험담 곳곳에 소름끼치는 포인트가 있었습니다
투자를 왜 하는지 알지만 말고 나의 원동력으로 제대로 삼아라
저도 몰랐던 것인데… 임차인으로 살 때
집주인과 자재 파손의 책임소재를 물으면서
‘그렇게 비도덕적으로 사니까 2년마다 전세집 옮겨다니지’라는 막말을
친정엄마 앞에서 들으신 경험이 있으셨다고 했고
그로부터 투자자가 되기로 마음을 먹으셨다고 했는데요,
진짜 너무 열받았습니다.
저런 막말하는 특권의식에 휩싸인 집주인이
고상한 척 하는 것도 너무 열받지만,
또 반대로 그 계기를 투자자로 제대로 달리는
계기로 만들어서 결과까지 내신 튜터님도 대단하십니다.
이 포인트에서 튜터님은 자신의 사연을 오픈하시면서,
투자 실력 만큼
왜 해야 하는지,
뭘 얻고자 하는지를 반드시 알아야 한다고
그것이 중요하다고 말씀해주셨습니다.
투자를 왜 하는지에 대해서 사실 흔들리지는 않습니다.
왜냐면 출근할 때마다 느끼기 때문입니다.
하지만 이 WHY를 당연하게 여기는 것이 아니라
내가 절치부심하는 이유를 새기면서
투자의 모든 과정에서 더 텐션을 높이고
이를 갈며 최선을 다하는 동기로 만들어
찐으로 열심히 해야 하겠다는 생각을 할 수 있었습니다.
마음 아픈 사연이지만,
저것보다 확실한 계기가 있을까 합니다.
이 지역 매물 다 보겠다. 이 지역 만큼은 전문가가 되겠다는
생각으로 투자하면 챗수와 관계 없이 가장 많이 성장한다
그리고 튜터님께서 광탈의 시기를 겪으면서
혼자 기초반에서 매물을 털었을 당시,
주우이 멘토님께서 이 지역 제대로 털고
본인이 기준에 맞는 단지를 찾는다면
매물코칭 없이 투자하라는 말씀을 들으셨다고 합니다.
이 때 이미 많은 투자 경험을 가지셨음에도,
튜터님께서는 진짜 제대로 물건을 터셨습니다.
그리고 결국 이 지역에 투자를 했고,
이미 투자 경험이 많았어도
이 투자를 하면서 가장 많이 성장하셨다고 말씀하셨습니다.
이걸 물어보고 사면 좋겠다라는 생각을 하다보니
투자 물건을 덜 열심히 보게 만들었던 것도 있는 것 같습니다.
내가 결정하는 게 아니니까.
그런데 코칭을 넣을 수 없으니까
내가 스스로 판단 해야 하니까
다시 생각하게 되었다.
그래서 진짜 미친듯이 매물을 보겠다고 생각했습니다.
전국은 몰라도, 이 도시 안에서는 나보다 매물을 더 본 사람이 없게끔
할 수 있다는 생각으로 매물을 보고 다녔다.
“이제 내 투자는 오롯이 나의 몫이다.”
챗수가 아니라 내가 얼마나 찐으로
최선을 다해서 임했느냐,
투자 물건을 후회 없이 탈탈 털었느냐가
후회 없는 투자 결과를 만드는 것 같습니다.
확신이 들지 않으면 그 확신은 한 번이라도 더 임장하는 내 발에서 나오고,
내가 실력이 있는지 모른다면, 전국은 몰라도 이 지역 하나라도 제대로 파고,
여기서 반드시 투자 물건을 찾겠다, 이 구역의 전문가는 나다 라는
포부로 제대로 지역을 파악하려고 하셨다고 합니다.
결국 한 채로는 부자가 되지 않지만,
한 채 한 채 최선을 다해서 투자 물건을 찾는 과정이
나를 부자로 만든다
보유하는 것도 투자다
투자를 하는 것도 힘들었지만
이제 시작이라는 생각이 듭니다.
아직 2년이 안 된 물건들에서
수익이 날 때까지 (언제인지 모르지만)
다양한 상황에 나에게 올 것이고,
이것에 대응하며 버텨야 한다는 것을
다양한 사례를 통해 말씀해주셨는데요
이 과정을 거쳐야 돈을 벌고,
그래야 더 좋은 것을 살 수 있다는 것을 이번에 다시 새길 수 있었습니다.
여름 장마철처럼, 어디서 올지 모르고, 언젠가는 오게 되는
역전세에 대해서도 이번에 해주신 말씀 꼭 기억하겠습니다.
역전세는 손해가 아니다. 가격이 싸니까, 돈을 넣어서 지키는 것이다.
역전세로 밀어 넣은 돈은 매도할 때 모두 회수가 됩니다. 목돈으로요.
파는 게 나쁜 게 아니라 가격이 싼 걸 팔고
좋은데 안 싼 걸 사는 의사결정을 거듭하면 자산이 쪼그라듭니다.
손절도 습관 됩니다.
투자를 하는 것은 80%,
나머지는 앞으로 계속 지켜보면서
‘확신’이라는 것이 만들어진다.
투자를 실제 진행할 때 꼭 다시 한번 적용하고
스스로를 점검해야 할 포인트들 뿐만 아니라,
마인드를 다질 수 있는
소름끼치는 포인트와 인사이트를 알려주신 강의
정말 감사드립니다.
특히 투자 실력을 늘리는 것을 게으르게 하지 않도록
꼭! 명심하고 이번에 배운 것들 항상 생각하겠습니다.
저의 가보로 간직하겠습니다.
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