지금, 서울 투자 흐름이 바뀌었습니다. 급매 절대 놓치시면 안 돼요.

안녕하세요.

Practice Makes Perfect '프메퍼''입니다

23년초 급락기 이후 가격이 계속 상승되며

사람들이 비싸다고 여기기 시작한데에,

대출 규제까지 묶이니 갈아타기 수요가 막히기 시작했습니다

그러자 서울이 역대급 매물이 적체되고 있습니다

8.5만개의 매물이 쌓이고 있고

상급지의 매매 거래는 완연히 줄어 들었습니다

여전히 싼 급매는 거래가 되고 있지만,

23년 하반기에서 24년 초의 상승 흐름과는

또 다른 느낌입니다

실거래가는 높게 찍혀있지만 1년 전 가격이고,

조금씩 호가를 내리기 시작했습니다

상급지 현장에서는 나온 가격보다

더 싸게 해줄테니 거래할거냐 묻고,

콜백도 계속 오고 있습니다

'제가 보고 있는 동네는 다른데요?'

라고 하시는 분들이 있을겁니다

하지만 서울 시장은 큰 사이클로 접근해야합니다

오늘은 그 방법에 대해 어떻게 해야하는지와 더불어

현 시장에서 좋은 투자 물건을 찾는 방법들을

알려드리도록 하겠습니다

부동산 상품의 이해

처음 언급 드렸듯이 상급지의 거래 절벽 흐름이

아직 하급지까지는 오지 않은 상황입니다

상승의 흐름도 상급지에서 부터 내려오듯,

하락의 흐름도 상급지에서 부터 내려옵니다

특히 서울에서 1~2억대 소액으로 투자할 수 있는 지역에는

아직 보러오는 손님들이 많고, 매도자도 급하지 않기 때문에

지금처럼 상급지보다 가격 조정이 더 되지 않는

아이러니한 상황이 펼쳐지는 것입니다

부동산은 환금성이 적은 상품이라

빠르고 쉽게 사고 팔고를 할 수 없습니다

또한 사람이 하는 일이기 때문에

매도자와 매수자간 가격을 받아들이고

인지하기까지 시차가 존재합니다

이 사실을 아셔야 합니다

예를 들어

1군(강남,서초,송파,용산)에서 거래가 되면

2군(성동,마포,양천,광진)이 뒤 따라가고

3군(강동,동작,영등포,중구,종로)도 뒤이어 따라갑니다

4군(강서,서대문,동대문,성북,은평,관악) 안에서도

상위 생활권의 신축들도 함께 따라가기도 합니다

(그래서 단지 vs 단지로 디테일하게 봐야 합니다)

과거를 살펴보면 1군이 오르고 나서

5군(노원,구로,도봉,강북,금천,중랑)에

영향을 가기 까지는

대략 1~2년의 시간이 걸립니다

(강남 도곡렉슬 27평과 노원 청구3차 32평)

대형 아파트가 먼저 오르고나서

소형평형의 아파트가 따라 오르는 것도 마찬가지의 결과입니다

대형이 오르고 가격이 비싸져서 거래가 안되자,

더 저렴한 소형이 상대적으로 오르게 됩니다

그러다 보면 대형이나 소형이나 가격차가 얼마 안나게 되죠

(현재 서울에서 이런 곳이 많이 보이죠?)

기사에서는 소형 아파트가 딩크족 때문이라는데

이는 전의 칼럼에서도 말씀해드렸듯이 결과론적인 해석입니다

때문에 지역별로 내가 보는 매물이, 서울 전체에서

어느정도에 위치하는 매물인지 파악하는 것이 중요합니다

그것을 알기 위해서는 기본적인 입지분석을 통한

가치를 파악하는게 1번이고

매매가격과 전세가격을 통해 그 수준을 파악하는게 2번입니다

저는 입지 분석이 된 상태에서

현재 시장의 가격대로 살펴 봅니다

현재 서울에서 20억을 넘어가는 단지들은

사람들이 매우 좋아하는 상급지의 단지들입니다

저는 크게봐서 서울의 큰 시장의 흐름을

[매매가]

20억대 이상

12-18억대

9-11억대

7-8억대

6억이하

로 구분해서 나눠봅니다

그리고 현재 어느 가격대까지 흐름이 왔느냐를 체크해봅니다

이 또한 현재 시장에서만 해당하는 가격대입니다

가격은 계속해서 변합니다

매매가 트레킹이 어렵다면

좀 더 쉽게 전세가를 살펴보시면 됩니다

매매가는 조정이 탄력적으로 되는 반면

실수요가치인 전세가는 매매가에 비해 고정적이고

가격대가 몰려있는 편입니다

[전세가]

11억 이상

10억 이상

8-9억대

6-7억대

5억 이하

여기서 내가 투자할 단지가 어디에 속하는지 보시고,

현재 시장에서 가격 조정이 되는 단지들의 범위가

어디까진지를 아셔야 합니다

그래야 현 시장에서 하락의 흐름이 오고 있는

가장 가성비 좋은 투자처를 찾을 수 있습니다

현 시장에서는 전세가 8억대 단지들이

그 경계선에 있는 것으로 보입니다

구체적인 방법으론 네이버 부동산으로 시세체크를 해보고

꼭 현장의 분위기를 파악해봐야 합니다

전화임장과 매물임장이 가장 정확합니다

여러분도 각자의 앞마당에서 한번 점검해보세요

흐름을 읽었다면 투자방법은?

현장에서 거래되는 분위기까지 파악하셨다면

남은 것은 '투자'입니다

하락 흐름이 오고 있는 곳을 집중적으로 타겟하여

적극적으로 협상하셔야합니다

좋은 투자를 하기 위해선 먼저 2가지를 알아야 합니다

1. 이 정도 단지는 얼마 하락했을 때 거래가 되었나(가격)

2. 매도자의 이유를 알 것(급매 조건)

첫번째 현재 타겟 단지의 적정 가격을 아는 것이 중요합니다

다만 싼 가격만 안다고 싸게 살 수 있는 것이 아니라

결국 그 가격으로 급매를 만들고 협상을 해내는 것이 중요하겠죠?

앞단에서 시장 흐름을 파악해서

완연한 하락장의 흐름(거래 안됨)인 곳을 간다면

매도자들도 이미 그 분위기를 잘 알고 있습니다

매도자가 심리적으로 빨리 팔아야 하는 것이 아닌가

하는 생각을 하고 있다면 그때가 기회입니다

또 등기부등본을 떼어보고 매수했을 때의 가격,

매도자의 급한 상황 등(이사할 집이 정해진, 급전이 필요한)을

적극적으로 파악해보세요

아실의 실거래 그래프만 믿지마세요

여러분이 컴퓨터 앞에서 고민하는 사이,

현장에서 급매는 지금도 만들어지고 있습니다

시장은 반복된다

상승장과 하락장이 반복되면서

가격이 변화하는 모습들이 참 재밌는 요즘입니다

21년초 상승장 때, 투자자들이 만연한 가운데

유행하던 말이 있습니다

'하락장이 빨리 왔으면 좋겠다

나는 그때까지 계속 투자할 것이고,

광클 경쟁도 줄고 좋은 물건 다 살텐데!'

안타깝게도 이렇게 말했던 동료분들은

하락장이 오기 전에

역전세를 버티지 못하거나

하락장이 와도 기회를 잡지 못하고

거의 다 사라지셨습니다

23년도의 바닥을 놓쳤던

동료 후배 투자자분들에게서

듣는 얘기도 저는 비슷하게 들립니다

'다시 한번만 그 때 가격(23년초)이 왔으면 좋겠다!

그러면 내가 무조건 살텐데!'

실제 똑같은 상황이 와도

행동으로 옮기기 위해선 용기가 필요합니다

이번 기회를 그냥 흘려보내지 마세요

내년 25년도는 서울 경기의 역대로

적은 입주물량이 예정되어 있습니다

PF대출 연장으로 인해 인허가 물량도 줄었습니다

지금처럼 매매거래가 안되는 상황에서 공급이 줄어 든다면,

전세가 상승이 필연적으로 따라옵니다

그 이후의 시나리오는 조금만 공부를 해보신 분들은 아실겁니다

이번 기회를 놓치면 또 다시

하락의 기회가 오지 않을 수도 있습니다

돌이켜 보건데 부동산이나 투자에 대한

부정적인 말들이 나올 때가 항상 기회였습니다

부디 투자를 해서 시장에서 살아남고 스스로 증명하세요

여러분이 용기를 내서 행동하려면

직접 손으로 공부하고 발로 밟은 가치를 믿어야 합니다

단기간의 가격의 변화보다 가치를 믿고 투자하세요

오늘도 행동으로 기회를 잡는 여러분을 응원합니다

긴글 읽어주셔서 감사합니다

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