매물코칭을 받았지만 투자하지 못했던 경험 복기 (서울 1호기 투자 후기 #1) [유미s]



안녕하세요. 유미s 입니다.

23년 6월 부터 월부 강의를 듣기 시작해서

자본주의 시장에 대해 알게 되었고,

24년 1월 부터는 나와 우리 가족의 노후 대비를 위해

매달 앞마당을 하나씩 늘려가며

직장인 투자자로써의 삶을 살아오고 있습니다.

그리고 지난달 1호기를 계약하고 왔습니다.

1호기 투자 후기에 앞서 매물코칭이 중단되기 전

코칭을 받았으나 그 물건을 투자하지 못했던 경험을 복기해봅니다.

1호기 여정의 시작

투자 공부를 시작하고 1년이 되는 시점에

1호기를 하겠다는 마음을 먹었지만,

'나는 아직 실력이 너무 부족해'라는 생각으로

계속해서 투자를 미뤄왔던 것 같습니다.

24년 상반기에도 매물코칭 할인 쿠폰을

2번이나 사용하지 못하고 보내주었는데요.

7월 지투실전반을 수강하면서는

'이번에 나오는 매물코칭 쿠폰은

꼭 결제를 먼저 해두어서

완벽한 투자가 아니더라도

최선의 투자를 해야겠다'는 마음을 먹었습니다.

마음을 먹고부터는 조원분들과의 조모임, 돈독모,

그리고 강의 후기에 까지 1호기 투자에 대한 확언들을 합니다.

"나는 2024년 9월 까지 1호기 투자를 했다.

나는 2024년 12월에 1호기 투자 복기글을 썼다."

동료분들께서도 저의 목표를 함께 응원해주셔서 감사했습니다♡

매물코칭을 받기까지

1호기에 대한 목표가 세워졌으니

지투실전반 최종 임보를 쓸 때

1) 앞마당 시세 전수조사를 진행하고

2) 투자 대상 지역과 생활권을 선정한 후

3) 최종 투자 후보 1~3등 단지를 뽑았습니다.

용맘 튜터님께 최종 임보 피드백을 받을 때

제가 뽑은 단지들은 매임을 통해

투자까지 진행해봐도 좋을 것 같다는 의견을 주셔서

실전반이 끝나자마자 동료분들과 자실을 하면서

해당 단지들 매임을 시작했습니다.

더운 여름날이었지만 평일, 휴일 가리지 않고

연차도 써가면서 남편과 함께 열심히 매임을 다녔습니다.

그렇게 매임 후 최종적으로 뽑은 1~3등 매물을 가지고

빈쓰 튜터님께 매물코칭을 받았습니다.

튜터님께서는 제가 1등으로 뽑은 물건을

투자로 진행해볼 것을 말씀 해주셨고,

2등으로 뽑은 물건은 해당 지역 내 다른 생활권도

함께 볼 것을 권유 하셨습니다.

협상의 과정 #1

이제는 강의에서, 책에서 배운대로

실전 투자에 적용해보면서 협상을 시작했습니다.

1등으로 뽑은 물건은 매도자가 팔고싶어 하는 물건이었고,

지난주에는 가격 조정도 한 번 되었던 물건 이었습니다.

원래는 매코 전 등기부 등본을 확인 했어야했는데,

뒤늦게 확인해 본 등본에는 근저당이 높게 잡혀 있었습니다.

매도자는 원하는 중도금 금액도 있으셨는데,

계약금 + 중도금을 합하면 채권최고액을 넘어서는 상황 이었습니다.

해당 물건은 잔금 대비도 되는 상황이었기에

가격을 더 깎아서 근저당 말소와 동시에

등기를 가져오는 방법도 있었습니다.

하지만, 부사님께서는 전세 빼는 것에 자신이 없으셨는지

자꾸 같은 단지 내 가격이 더 비싼 로얄동/층 물건을

매수할 것을 권유 하셨습니다.

해당 물건도 매코를 받을 때 여쭤 봤었는데,

튜터님께서도 목표 매수가로 네고가 된다면

조금 더 비싸더라도 더 좋은 물건을 매수하는 것도 괜찮다고 하셨습니다.

오히려 협상에 대안이 하나 더 생기는 것이기 때문에

둘 다 가져가도 좋은 물건이었습니다.

사장님께는 그럼 차라리 로얄동/층 물건을

0.0억 까지 조정이 된다면 매수를 하겠다고 말씀 드렸습니다.

전세가를 높게 받고자하는 욕심도 없었고,

전세도 상대적으로 수월하게 뺄 수 있을테니

사장님께서도 적극적으로 협상을 도와주셨습니다.

협상의 과정 #2

매도자는 근처 큰 평형으로 이사를 가려고 집을 내놓으셨고,

광고중인 가격보다 500만원을 깎아주는 것도 이미 생각하고 계셨습니다.

하지만, 저의 목표 매수가는 총 1천만원을 깎아야만 가능했기에

수리비 명목으로 가격을 추가 조정해줄 것을 요청했습니다.

그렇게 300만원 까지 추가로 더 깎았지만,

목표했던 금액을 다시 말씀드리면서

매도자께서 승낙 하신다면 오늘 당장 계약금을 보내드리고

원하시는 날짜에 원하시는 중도금 금액을 맞춰서 드리겠다고 했습니다.

매도자께서 가실 집은 더 큰 평형이었고 매매가 자체도 더 비쌌기 때문에

가실 집을 싸게 사고, 저에게는 200만원을 더 깎아주는 방법도 말씀 드렸습니다.

그리고 사장님께는 해당 금액이 안된다면, 다른 물건을 매수하려고 한다고도 말씀 드렸습니다.

(2등 물건의 옆 생활권 단지도 함께 봐두었던 상황)

결국 협상을 시작했던 날 저녁에

매도자께서는 몇 시간을 고민 하시다가

총 1천만원이 조정된 가격에 승낙을 하셨습니다.

매도자의 마음이 바뀌기 전에

미리 준비해둔 가계약 특약 사항들을

해당 물건 상황에 맞게 정리해서 사장님께 전달 드렸습니다.

남편과 최종적으로 가계약 특약 사항들을 점검하는데

갑자기 남편이 STOP 을 외쳤습니다.

지금 가계약금을 보내지 말고,

투자도 몇 달 뒤에 하자고 합니다(??!!!)

대출 규제 시장에서 살아남기

남편이 저를 막아선 이유는 "조건부 전세대출 중단" 이었습니다.

남편의 생각은 바로 다음주부터 시행되는 규제를 시작으로

앞으로 모든 1금융권에서 전세 대출이 막힐 것이고

그러면 우리는 전세를 맞추지도 못할 것이며

매매가는 지금보다 더 떨어질 것이라는 '불안함'을 느꼈던겁니다.

그래서 저는 대출 규제에 대응할 수 있는 방법들을 찾아서

부사님/매도자와 협의 후 특약사항에 넣겠다고 했습니다.

만약, 세입자가 조건부 전세대출이 중단된 은행에서 대출을 받을 시

1) 현 매도자와 세입자가 전세 계약을 할 것

or 중도금 이후 주인전세 형태로 매수자에게 소유권 이전할 것

2) 근저당(채권최고액 기준 0천만원)의 경우

계약 시에는 감액등기를 하지만, 필요 시 말소까지 할 것

→ 매도자는 제가 중도금을 주더라도 0천만원을 갚을 수 없는 상황이었기에,

필요 시 부사님께서 돈을 빌려주는 것 까지도 협의가 되었습니다.

물건지 부사님께서는 매도인께도 미리 말씀드려둔 상황이었고,

저도 위의 조건들을 특약에 기재한다면 리스크를 햇지할 수 있을거라고 생각했습니다.

그럼에도 불구하고 남편은 지금 매수를 했다가,

대출 규제로 인해 앞으로 매매가가 떨어질텐데

그러면 마음이 힘들 것 같다며 투자를 반대 했습니다.

함께하는 투자

저는 남편과 공동의 목표를 가지고 함게 나아가고 있기 때문에

무리해서 제 의견만 강요할 수 없었습니다.

함께 모은 종잣돈이기에 제가 소중하게 느끼는 만큼

남편도 소중하게 느끼는 돈이기 때문이기도 합니다.

그래서 남편의 생각을 물어봤습니다.

언제쯤 투자를 하면 내가 내린 결정을 따라와줄 수 있을 것 같냐고요.

남편은 2~3개월 뒤 쯤이면 매매가가 내려갈 것이고

차라리 그 때 매수를 하는게 좋지 않겠냐는 의견 이었습니다.

저는 미래는 아무도 예측할 수 없다는 생각이었고

1호기를 찾는 과정도 힘이 들었고 지쳤지만,

남편이 말하는 시점이 도래할 때까지 이 과정을 반복하기로 마음을 먹었습니다.

남편에게도 지금까지 했던 과정과 똑같이

매물임장을 하고 협상하는 과정을 통해서

원하는 시점의 1등 물건을 다시 가져오겠다고 했습니다.

그러면 그 때는 투자할 수 있게 해달라고 했습니다.

제가 지금까지 열심히 해온 것을 옆에서 봐왔기 때문인지

몇 시간 고민 끝에 그 물건을 매수를 하자고 먼저 얘기 해주었습니다.

남편의 배려 덕분에 다음 날 부사님께 연락을 드려서

다시 매수를 하겠다고 말씀 드렸습니다.

하지만, 하루 사이에 매도자의 마음은 바뀌었고

결국은 그 물건을 거두셨습니다.

매도자 분께서는 마지막에 깎아주신 200만원도 아까우셨고,

거의 10년 만에 하는 부동산 거래여서

투자자와의 거래가 너무 복잡하고 어렵게만 느껴지셨던 겁니다.

나중에 다시 물건을 내놓더라도 실입주자에게 매도를 하겠다고 하셨습니다.

일주일 정도 지나고 혹시나 상황이 바뀌셨을까 했지만,

매도자분께서 이사갈 집을 다시 보고 왔음에도 불구하고

가시려는 집이 여전히 100만원도 깎아질 않았고

결국 다시 제자리로 돌아왔습니다.

매수하지 못한 경험을 복기하며

1호기를 열심히 준비하고 최선을다했지만,

마음처럼 잘 되지 않는 상황들이 힘들게 느껴졌습니다.

그리고 계약이 성사되지 못한 후에는

매물코칭 서비스도 사라지게 되어서

불안한 마음도 들었던 것 같습니다.

하지만 지나온 과정을 복기해보니

결국 투자까지 이어지지 못한 경험을 통해서는

오히려 배운 것들이 더 많았으며,

코칭을 받지 않고 투자 의사결정을 내린 경험을 통해서는

내 투자에 대한 확신도 가질 수 있었습니다.

이후에 만난 1호기 후보 물건들을 협상할 때에는

조금 더 적극적으로, 자신감있게 협상을 할 수도 있었습니다.

"보고 있던 물건이 날아갔다고 해서,

투자하려던 물건이 날아갔다고 해서,

우리가 돈을 잃었나요? 손해를봤나요?

오히려 그 과정에서 성장하고 배웠을거에요."

지난 돈독모에서 물건이 날아갔을 때의 상실감을 말씀 드렸을 때,

빈쓰 튜터님께서 해주신 말씀이 떠올랐습니다.

앞으로도 투자 생활을 해나가다 보면

예상하지 못한 일들을 더 많이 만날 것이라고 생각합니다.

그 때마다 하나씩 차근차근 대응하며 성장해나간다면

지금보다는 더욱 단단해지고

독립된 투자자에 가까워지지 않을까 생각해봅니다.

실제 1호기 물건을 계약하기까지의 과정에서도

우여곡절이 많았고 느낀 점들도 많았는데,

후기를 쓰다보니 예상보다 글이 길어져서

2편에 이어서 써보도록 하겠습니다.



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