[열중41기 2조 드림봄] 2강 후기 - 양파링 멘토님의 전세 빼기 공략집

지난 1강에서는 게리롱 튜터님의

저환수원리 바이블을 통해

열반스쿨 기초반에서 배웠던 저환수원리를

실제 투자에서는 어떤 의미로 적용되어

물건을 고를 수 있는지 배웠다면

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이번 2강에서는

예전부터 들어왔던

"사는게 제일 쉬웠어요"에 이어

"전세까지 셋팅해야

아파트 전세투자 1건이 완전히 끝난다​" 고

말씀해주시는 양파링 멘토님의

전세빼기의 모든 과정을 배웠습니다.

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PART1에서 PART5까지 다양한 내용을 알려주셨는데,

이번에 강의 복습을 하며 기억에 남기고 싶은

PART2와 3을 중심으로 후기를 남깁니다.

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1. 지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것

올해 봄부터 여름까지 이어져오던

부동산 시장의 분위기가 심상치 않았는지

정부와 금융당국의 대출 규제로

상승의 분위기는 한풀 꺾이고 시장 참여자들은

관망세로 돌아선 분위기 입니다.

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하지만 수업 시간에 짚어주셨듯

규제와 완화는 과거에도 반복되었던 것들이고

'투자는 대응의 영역'이라는 말처럼

다른 사람들이 관망세로 돌아서서 시장을 지켜보기만 할 때

적극적인 투자자들은 오히려 분위기가 잠잠해진 지금에도

기회를 찾아내고, 할 수 있는 방법들을 찾아내어

실제로 투자라는 결과물까지 만들어내고 있는 것 같습니다.

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그래서 PART2에서는 전세 셋팅 유형과 프로세스를

3호기 투자까지의 간접 경험으로 알아보았고 ㅎㅎ

그 중에서도 지금 현재 규제 시기에

알고 적용할 수 있는 셋팅 유형에 대해 자세히 확인해보았습니다.

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하지만 시기마다 좀 더 유리한 방법이 있을 수 있으므로

수업시간에 배운 모든 세팅 유형들에 대해 정확히 알고 있어야 하고,

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여러가지 세팅 방법들을 써먹을 수 있겠지만

결국엔 나에게 찾아올 한 건의 물건을 찾기 위한 노력을

꾸준히 이어 나가야겠다 생각했습니다.

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BM : 현 시점에 유용한 방법도 좋지만 그보다는 나에게 찾아올 한 건의 물건 찾기위해 계속 노력할 것

2. 전세 빨리 빼기 위해 반드시 기억해야 할 2가지

투자자라면 누구나

전세가율을 높게 설정하여

투자금을 줄이고자 하는 노력을 할텐데

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아파트 전세 투자에서는

내가 받고 싶은 대로 무작정 전세가를 높여 받을 수도 없고

그렇다고 남들보다  빨리 빼고 싶어서 전세가를 낮추기만 하면

투자금이 많이 들어가게 되니

적정한 전세가의 수준을 책정하는 것이

중요한 포인트가 될 것 같습니다.

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그래서 오늘 강의에서

꼭 기억해야 한다고 강조해주신 2가지가

적정 전세가를 설정하는 단계와

임대기간 설정시 고려해야 하는 것들이었습니다.

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먼저 적정 전세가는

내가 매수한 단지에서 시작하여

주변에 있는 기축 단지들,

내 단지에 영향을 줄 수 있는 신축 단지들까지

고려하여 전세가를 설정해야 함을

실제 지역과 단지를 예시를 들어 설명을 해주셨습니다.

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이런 단계들을 거치고 나니

나의 희망회로(?) 가격이 아니라

나름 근거있는 전세가격이 보수적으로 나오는 것 같아

실제로 들어갈 투자금까지 계산하게 되어

내가 어느 단지를 투자로 고려해볼 수 있는지

투자금 수준에 맞추어 미리

예상해 볼 수 있다고 하신 부분까지 이해가 되었습니다.

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그리고 집에 와서 복습해보면서

강의에 나왔던 단지들을 살펴보는데

진짜 강의 시간에 '이 금액 정도에 내놓으면 되겠어요~' 라는

전세가가 실거래가에 찍혀있어서

정말 소름이.....

BM : 내가 지켜보고 있는 단지들 강의 시간에 배운 방법으로 예상 전세가 생각해보기

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​두번째로 임대 기간 설정시 고려할 사항으로는

내 단지를 위협할 신축 단지의 공급이 어디에 얼마나 들어오는지

내가 임대를 놓을 단지의 주요 수요층이 누구인지

그리고 가지고 있는 포트폴리오의 임대 계약 시기 조절을 통해

리스크를 조절할 수 있음을 배웠습니다.

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사람들이 신축을 좋아하는 것은 당연하기에

내 단지의 임차인을 구하는 시점(첫 계약 또는 재계약)에

신축 공급이 있는지를 자세히 살펴야겠고,

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내 단지의 주요 수요층이 누군지에 따라

임차인을 구하는 성수기와 비수기가 있을 수 있기 때문에

이것 또한 잘 살펴야 하고,

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저는 아직 1호기도 하지 못하긴 했지만

보유 주택 수가 늘어감에 따라

늘어가는 리스크를 계약 시기 조절을 통해

줄여나갈 수 있겠다고 느꼈습니다.

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3. 아파트 투자를 한다는 것

부동산에 대한 공부를 할수록

아파트 투자가 단순히 이성적인 판단보다는

거래 당사자들이 모여서 진행되는 것이기에

사람 사이의 감정적인 부분도 많이 관여된다고 느낍니다.

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제가 아파트 투자를 통해 우리 가정의 좀 더 나은 미래를 꿈꾼다면

제가 더 나은 미래를 꿈꿀 수 있도록 

저의 집에 들어와주시는 임차인도

정해진 기간 동안은 마음 편히 지내며

그 가정의 더 나은 미래를 꿈꿀 수 있도록 돕는

서로 윈윈하는 모습이 될 수 있도록

하면 좋겠다는 생각을 하며 강의 후기 마칩니다.