[지투기 23기 2렇게 열심히 앞마당 만들면 8채는 기본이조 룰루랄라7] 1강 후기

2024.8월 지투기, 2024.9월 서투기 이후로 뵙는 제주바다님~ 

8월 지투기의 문을 제주바다님이 열어주셨는데

이번 11월도 제주바다님께서  지투기의 문을  활짝 열어주셨다. ♥

지난 8월 지투기 때 제주바다님과 11월 지투기 제주바다님의 큰 차이점은

우리에게 

“투자 좀 해라. 제발~~~너무 좋은 시기라고!!!"  

계속 강조하셨다는 것이다. 

1호기 이후 2호기 투자 시기를 막연하게만 생각하고 있었는데

정신차리고 2025년 6월까지 2호기 투자한다는 기한을 정하게 되었다. 

지방투자 , 6개월 이내 하자!

“투자해. 이렇게 다 알려줘도 안할거야? 

진짜 좋은 시장이라니까? 내 말 좀 믿으라고!!!”

(실제로 이렇게 말씀하신 것은 아니지만 제 귀에는 위와 같이 들렸습니다 ㅎㅎ)

-평생 동안 수도권에서만 살아온 나는 주변 어른들, 신문이나 뉴스의 기사 내용만 보고 지방 투자를 하면 정말 큰 일 나는 줄 알았다. (지금도 지방 임장은 식구들에게 비밀…)

하지만 제주바다님께서는 지금 월학 제자들분들에게 잠도 자기도 아까운 시기라고 하며 

정말 좋은 시기임을 말해주시고 강의를 듣는 수강생에게도 그 마음이 전해졌다. 

날씨도 점점 추워지고 지방은 물리적, 심리적 거리의 허들에서 넘지 못한 스스로를 반성하며 첫 번째 강의를 마쳤다.

지방 투자의 허들을 넘다. 

 제주바다님께서는 지금 지방 투자하기 좋은 시기임을 강조하시며

 우리가 지방 투자할 때 고민 되는 TOP3를 언급해주시며

(우리의 고민을 어찌 이렇게도 잘 아시는지...) 

대응 방법에 대해서 말씀해주셨다. 

1)인구-(지방은 인구가 줄고 있어서 이러다가 사라지는 것이 아닌지 두렵다)

인구 줄고 있는 것 맞다. 그렇다고 투자 못하는 거 아니다.  

광역시는 수요가 충분히 많은 곳이다. 

그래서 투자해도 된다. 

단, 중소도시 평균 이하의 비선호 구축 단지는 잃는 투자가 될 수 있으므로 투자하지 말라고 가이드라인을 정해주셨다. 

2)환금성-(내가 산 단지, 아무도 안사는거 아니야?)

‘내가 지방에서 투자한 단지를 아무도 안사주면 어쩌나? ’라는 

환금성 측면의 고민에 대해서는 

아파트 자체가 환금성이 있으며 

결국 가격 문제라고 하셨다.

 수도권 3급지의 한 단지도 임장 할 때 준구축임에도 살고 싶다고 생각한 단지가 있었는데 

거래 절벽인 시기가 있었다. 

수도권이든 지방이든 

가격이 싸면 팔리며 때문에 

싸게 사는 것의 중요성에 대해 말씀해주셨다. 

3) 현타…?( 새벽 5시에 두 아들 놓고 지방 임장 가는게 맞나싶음…)

열심히 임장 가고 임보 쓰고 강의 들으면  성공할 수 있다.

기차비 아까워말고 그이상으로 가격 네고하자!

세 번째로 좋은 가격과 조건을 요리해서 투자할 것을 강조해주셨다. 

실제 요리는 못하지만 투자 물건 셋팅 요리는 한 번 기깔나게 해보고 싶다는 생각이 들었다.

지방 투자의 핵심

지방 투자의 핵심은 3가지로 압축할 수 있을 것 같다. 

인구수+입지+상품성이다.

1) 인구수는 절대적인 수요를 나타낸다. 

내가 매수하고자 하는 단지 후보가 모든 조건이 같다면 인구수가 많은 지역 

즉 수요가 더 많은 곳에서 투자를 하는 것이 좋다. 

인구수 많은 곳에 투자하자라고 외우는 것이 아니라 

나중에 내가 매수한 아파트를 팔 때 사줄 사람이 더 많다는 의미로 생각해야 한다. 

부동산은 인문학이다!!! 시험 공부하는 것처럼 하면 안된다.

2) 입지, 투자와 연관 지어 생각해보자.

(1) 직장

(뇌피셜) 직장이 좋은 곳이 많으면 더 많이 오를 것 같았다. 

하지만

사실 그것보다 중요한 것은 결국 우선순위가 지역 내 선호하는 생활권, 단지 아는 것에 집중해야 한다. 

사람들이 좋아하는 것에 집중해보자! 결국은 단지의 선호도를 파악하는 것이 가장 중요하다는 생각이 들었다. 

(제주 바다님 ㅠㅠ제가 잘 파악한게 맞나요?)

(2) 학군

학군은 광역시는 의미 있는 곳은 있지만 중소도시는 거의 의미가 없는 것 같았다.

 이 부분은 광역시와 중소도시 선호도 파악할 때 약간 다르게 접근해야 할 것 같다.

(3) 환경

환경은 단순히 브랜드, 신축만 보면 안된다. 

사람들은 브랜드, 신축을 넘어 택지, 커뮤니티 등이 갖춰져 있으면 더더더더 좋아한다.

이런 세세한 것 까지 파악했을 때 같은 투자금으로 더 버는 투자를 할 수 있겠다는 생각이 들었다.

 결국 임보만 쓰는 것이 아니라 현장에 가봐야 알 수 있다.

단지임장에서 무엇을 봐야 하는지 점점 더 명확해지는 느낌이다. 

(4) 공급=나의 투자 동반자

공급은 반드시 봐야 하는 것. 

강의를 듣기 전에 공급은 단순히 투자 하기 전에만 확인하면 되는 것인지 알았다. 

제주바다님의 강의를 듣고 나니 투자 전, 중,후 모두 필요하다는 것을 알았다. 

공급은 결국 투자내내 같이 가는 것 같다. 거의 동반자네 !

(5) 교통

교통 부분 강의를 들으며 퉁쳐서 생각하는 습관을 다시 한 번 반성하게 되었다. 

대전은 일부 지역 역세권이 의미가 있다고 앞 부분 강의에서 언급해주셨을 때 그런가보다했는데

 왜 일부분만 의미가 있는지 알게 되니까 대전에 사는 사람들의 마음이 이해가 되었다. 

부동산은 단순히 학문이 아닌 것을 .... 

내가 임장 하는 지역에 사는 사람들의 마음을 디테일하게 들여다보자!

이번 지투기 첫 분석 강의, 광역시 A지역!

첫 강의부터 이번 달 임장 지역이 나오니 두근두근 기대가 되었다. 

아! 그리고 단순히 지역분석 강의를 듣는 것이 아니라

제주바다님께서 투자생각으로 연결시키는 과정을 꼭 배우고싶었다. 

마침, 임장지에 대해 지역 분석을 해주시니까

사임을 쓰면서 궁금했던 점, 

막혔던 부분을 

제주바다님께서는 

어떻게

풀어나가시는지가 가장 기대 되었다. 

1)인구

A지역의  인구는 광역시 대비 많지 않다. 

하지만 직장의 양과 질이 좋다. 

학군으로서도 의미가 있는 곳이다. 

양질의 일자리가 있기 때문에 

자녀 교육에 신경 쓸 수 있는 여건이 되어 학군도 의미 있는 곳이 있는 것으로 연결 지어 생각할 수 있다. 

('이렇게 연결지어 생각하는거구나?')

놀란 것은 중소도시와 다르게 A지역 학군지의 선호구축이 3번째 선호도 구의 랜드마크를 그냥 이긴다는 것이었다. 물론 땅 가치도 중요하지만 그 속에 단지 선호도도 뒷받침 되어야 한다고 제바님이 말씀해주셨다. 

(또 나왔다. 단지 선호도!)

그리고 인구의 심화버전으로 A의 인구가  주변 더 큰 광역시로 이동할까에 대해 뇌피셜을 했었는데 

(휴ㅠㅠ뇌피셜 좀 그만하고싶다.)

어떻게 판단해야 하는지 프로세스를 알려주셔서 좋았다. 

앞으로 임보쓸 때 꼭 적용해봐야겠다는 생각이 들었다. 

A지역의 생활권별 특징 및 입지분석 기준에 대한 강의를 듣고 나니 

가장 좋은 구 앞마당 만들고 가성비 3번째 선호도에 해당하는 구를 얼른 가야겠다는 생각이 들었다

2) A지역의 한계

“돈을 A지역에서 벌고 소비는 주변 광역시에서?”

A지역의 한계... 돈을 잘 벌지만 쓸 수 있는 곳은 별로 없다. 

(자녀 학원에만 돈쓰는거 아녀?)

사람들 주변 광역시가서 돈 쓴다. 

또한,

A지역은 인구가 늘고 있는 것이 아니라서 들어오려고 했던 백화점도 안들어온다.

3)A지역의 독특한 특징

A지역에서 다르게 봐야 하는 택지.

A지역은 산단 배후로 주거지가 형성되어 있어서 택지가 별로 없다. 

신축 2개만 붙어있어도 택지라고 생각한다. 

(헉! 그정도라고? 이번에 임장가면 2개 단지만 붙어있어도 택지라고 부른다? 나 정말 그렇게 한다?!)

투자자에게 전세셋팅이란? =그냥 빨리 무조건 빼야 하는 것

전체적인 공급 물량이 없어도 사람들이 기대하고 좋아하는 단지 입주랑 맞물리지 않게 셋팅 해야 한다. 

전세는 빨리 빼야 한다. 명심하자. 

A지역에 투자한다? 전세 가격 욕심내지 말자. 

매매물량 많을 곳에서 투자할 때 사장님께 매매거래, 

전세 나올 만한 물건 있는지 꼭 확인해야 한다. 

완벽히 파악하기 어려워도 대략은 알고 있어야 한다.

오늘부터 나는 진짜 투자자다.

사실 전임할 때 

“투자자입니다”라고 말하는게

얼마나 부끄러운지…

심지어

1호기 매수도 투자자라기 보다 나중에 들어와서 살거라서…라는 컨셉이었다. 

하지만

나의 정신상태가 잘못 되었음을 느꼈다.

오늘부터 나의 직업은 투자자다. 반드시 투자해야 한다. 경제적 자유를 이룬다. 

나의 직업은 투자자다. 투자해야 한다.