[4ㅇ1좋게 한땀한땀 장인 독서로 부자될 조 룡쓰] 1주차 강의 후기

안녕하세요 ^^ 돈과 시간과 마음을 베풀며 살고자

경제적 자유의 길을 걸어가고 있는

룡쓰입니다.

오늘은 열반스쿨 중급반 1추차

게리롱님의 강의

후기를 남기고자 합니다.

이전 수업들에서는 강의와 임보를

병행했었는데

이번 수업에서는 강의와 독서를

병행해서 여유(?!)가 조금 있는 거 같기도 하고

임보가 없는 생활이 어색하기까지 합니다.

서두는 여기서 마무리하고

복기이자 강의 후기를 시작하겠습니다.

투자의 원칙과

실전투자 프로세스

게리롱

열반스쿨 중급반 1강

[프롤로그]

# 열반중급반 수강을 통해 배워야 하는 것

✔ 열반 기초반 vs 열반 중급반

⇒ 열반 기초반 : (투자) 골격 세우기

⇒ 열반 중급반 : (투자) 근육 붙이기

✔ 투자원칙과 프로세스 vs 부자의 태도

⇒ 강의(실력)+투자 경험 

⇒ 강의(실력)+영상+독서

∴ 평범한 월급쟁이가 자본주의 사회에서

경제적 자유로 향하는

실효적, 구체적인 로드맵

# 투자자에게 독서가 중요한 이유

✔ 나침반 + 공략집 + 가성비

(가성비 : 생각 경험 통찰력을 언제나 접할 수 있다.)

# 열중반 단계에서 왜 독서?

✔ 독서의 임계점 극복

✔ 독서를 익숙하게

만드는 시점

파트1. 부동산 투자의 본질

# 부동산(아파트) 투자의 본질

✔ 투자 vs 부동산 투자

⇒ 투자 : 싸게 사서 비싸게 판다. 

⇒ 부동산 투자 : 가치있는 물건을

싼 구간에 잘 모아서 충분히

비싸질 때까지 잘 지켜낸다.

✔ 1단계(1~2년) : 투자의 원칙+실전투자 프로세스

⇒ 기술의 영역

✔ 2단계(5년 이상) : 마인드&태도

⇒ 내공의 영역

파트2. 절대 잃지 않는 투자의 원칙

# 투자의 원칙 – 저환수원리

✔ 저평가 : 가치>가격          

✔ 환금성 : 현금화(매도)       

✔ 수익성 : 투자금 대비 수익

✔ 원금보존 : 투자금 보존     

✔ 리스크 : 수익+보유          

# 투자의 원칙 – 저평가

✔ 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 산다.

[BM POINT] 전고점 대비 하락률

(전고대비 –20%)

단기적으로 적합하나,

장기적 우상향 시점에서는

적용할 수 없다.

투자하기 좋은 시기란?

가치보다 매매가가 싸면서 전세가율이 높아서

적은 투자금으로 할 수 있을 때이다.

BUT 이 시기를 참고할 수 있는

전고점이 없는 시기도 많다.

# 저평가의 진짜 의미를 제대로 이해해야 하는 이유

✔ 무조건 그냥 싼 걸 사는 게 아니라,

가치가 있는 걸 가치보다

싸게 사는 것

# 저평가된 물건을 판단하는 방법

✔ 저평가된 물건을 찾는 법(= 비교평가)

★ 가치가 있는 것 중

⇒ 같은 가격인데 더 좋은 게 있나?

⇒ 비슷하게 좋은데 더 싼 게 있나?

⇒ 비교 대상이 많을수록 유리하다.

[BM POINT] 비교 평가할 때 항상

위와 같은 저평가의 질문을 던져야 한다.

그리고 그 질문을 답을 할 줄 알아야 한다.

# 저가치 단지가 보이는 공통적인 특징

✔ 입지가 떨어지는(비선호 동네) 구축

✔ 전세가가 장기간 오르지 않음

(물가 상승률 반영이 안됨.)

[BM POINT] 단지 그래프를 볼 때 상승기,

전고점, 매전갭이 좁은 구간에만 집중할 것이

아니라 전세가 상승 여부도 눈여겨보자.

# 아파트의 가치를 결정하는 요소

✔ 서울&수도권 vs 지방

⇒ 서울&수도권 : 빈 땅이 없으므로 땅의 가치가 중요

∴ 입지가 좋은 곳 중 상품성 좋은 것으로 투자 결정

⇒ 지방 : 빈땅이 많아 땅의 가치가 낮으므로 상품성 우선

∴ 신축을 우선적으로 투자 결정 

※ 상품성 : 연식 대단지 1군 브랜드

# 저평가 vs 저가치 정리

✔ 가치(입지+상품성)가 애매한 영역은

실수할 수 있는 영역이다.

[BM POINT] 가치가 애매한 영역에 포함된

물건이 싸게 보일 땐 조금 더 가치가

좋은 물건을 찾아봐야 한다.

상위 및 같은 가치에서

비교평가가 필요하다.

# 투자의 원친-환금성

✔ 매도 시점에도 사람들이

좋아할 만한 것

✔ 임지와 연식에 따른

선호도를 이해한다.

✔ 투자범위&매도계획을

설정하고 투자한다.

# 투자범위&매도계획 설정

✔ 서울&수도권 vs 지방

⇒ 서울&수도권 : 가급적 안 팔 것을 산다.(장기보유)

⇒ 지방 : 팔 생각 하고 산다.(단기보유 후 매도)        

※ 예외도 존재한다.

# 투자의 원칙-수익성

✔ 적절한 투자금으로

충분한 수익을 낸다.

(투자금이 더 들더라도 적절한 투자)

# 수익성의 진짜 의미를 제대로

이해해야 하는 이유

✔ 수익금 + 수익률은 투자 실력에

따라 결정된다.

# 수익성(수익+수익률)이

좋은 투자를 하는 법

✔ 수익성이 좋은 투자의 3원칙

⇒ 수요가 풍부하고, 가치가 있는 물건을 산다.

⇒ 적당한 투자금을 산다.(무조건 적은 투자금 NO)

⇒ 싼 구간에 산다.

[BM POINT] 비교 평가할 때 '어떤 게 싸지?

어떤 게 투자금이 더 적게 들지?

어느 게 더 수요가 많고, 가치가 크지?'

이 질문들을 하며 작성해야 한다.

물건에 꽂히게 되면 자꾸 원칙을

저버리는 생각과 행동을 한다.

# 투자의 원칙-원금보존

✔ 전세가율이 높은 단지에 투자하고

원금을 '절대'지킨다.

# 원금보존의 진짜 의미를 제대로

이해해야 하는 이유

✔ 매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않는다.

✔ 단, 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어진다.

✔ 그러나 가치가 있는 단지는

결국 제 가치를 찾아간다.

✔ 그 때까지 내 투자금을

'절대' 잃지 않고 지킨다.

# 원금보존이 되는 투자를 하는 법

✔ 원금보존을 위한 투자의 3원칙

⇒ 지금 전세가율(전세가)이 적절한 수준인가?

⇒ 수요가 많고, 가치가 있는 물건인가?

⇒ 단기 입주물량이 적절한가?

[BM POINT] 가치에.

대한 확고한 신념이

있어야만 수익이 발생하지 않는

기간을 버텨낼 수 있다.

-투자에 대한 생각 중-

# 투자의 원칙-리스크

✔ 감당가능한 리스크에

투자하고, 대응한다.

# 투자자가 리스크를 대하는 자세

✔ 리스크가 있더라도,

감당할 수 있고

리스크보다 기대수익이

크다면 투자한다.

# 전세레버리지 투자자의 최대 리스크

✔ 항상 기회(상승) 뒤에

위기(하락)가 따른다.

파트3. 10억을 벌 수 있는

실전투자자 프로세스

# 가치있는 물건을 싼 구간에 사는 방법

✔ 가치파악

⇒ 사람들이 좋아하는 아파트가

어떤 건지 확인

✔ 가격관찰(저평가 판단)

⇒ 내가 아는 단지들의

가격을 계속 지켜봄

# 투자를 잘 하는 사람들의 실전투자 프로세스

✔ 스텝1. 정보수집

✔ 스텝2. 투자기준

✔ 스텝3. 가격관찰

✔ 스텝4. 계약매수

⇒ 아파트의 가치(입지+상품성)을 제대로 알기 위해

임장하고, 임장보고서를 쓰며

가치를 파악한다.

[BM POINT] 무엇을 투자하든, 싼지 비싼지 알려면

결국 '가치'를 알아야 한다.

부동산은 내가 잘 아는 곳이라야

그 가치를 제대로 알 수 있다.

# 아파트의 가치를 제대로 알기 위해 해야 할 일

✔ 스텝1. 지역 조사   

✔ 스텝2. 분위기 임장

✔ 스텝3. 단지 임장    

✔ 스텝4. 매물 확인     

# 입지평가 기준

✔ 직장 교통 학군 환경

✔ 공급-입지가 아닌 상황

# 분위기 임장

✔ 분위기 관찰 + 지리 익히기

# 분위기 임장을 마치고 남겨야 할 것

✔ 생활권 순위

[BM POINT] 기억이 생생한 임장 당일

작성해야 한다.기억의 휘발유성은 대단하다.

# 단지임장

✔ 직접 가보지 않으면 알 수 없는 것들을

확인하며 단지의 가치를

더 알기 위해 하는 것

⇒ 모르면 가치를 정확히

파악할 수 없다.

# 단지임장 할 때 봐야할 것들

✔ 바뀌지 않는 것들을 위주로 보기

⇒ 동간거리, 경사 여부, 쾌적함, 유해시설 유무

# 단지정리-단지임장을 마친 후 남겨야 할 것

✔ 단지에 대한 느낌 정리

⇒ 가치와 그 이유

# 임장보고서에 단지정리할 때

가장 중요한 것

✔ 종합의견

⇒ 단지 가치+그 이유

✔ 그래프 비교

⇒ 분석 내용

# 매물확인, 집을 보는 방식

✔ 집 보는 방식

⇒ 입구에 들어서면 한 쪽 방향을

정해서 그 쪽으로 돈다.

⇒ 사장님이 나를 따라오도록

하는 게 중요함

# 매물임장 시 봐야 할 것

✔ 집 안에서만 확인할 수 있는 것

⇒ 수리 상태

⇒ 구조 선호도

⇒ 생활수준, 연령대 등

# 단계에 맞춰 임장을 제대로

하지 못하면 일어나는 일

✔ 임장의 각 단계를 제대로 쌓아

올리지 않으면,

투자 결정 시,

내가 선택한 물건이 가치에 대해

확신이 서지 않는다.

# 더 좋은 투자를 한다는 것은

✔ 좋은 걸 사는 게

투자를 잘 한 것이 아니라,

덜 좋아도 가치보다

싸게 사는 게 좋은 투자이다.

# 투자의 원칙과 기준

✔ 투자의 원칙 vs 투자의 원칙에 의한 투자기준

⇒ 투자의 원칙 : 변하지 않는다.

⇒ 투자의 원칙에 의한 투자기준 : 변하는 것들이다.

# 매달 뽑은 1등 물건에 대해 스스로

확신을 더하는 방법

✔ 저환수원리 체크리스

⇒ 이걸 꾸준히 반복했을 때

스스로 투자에 대한 의사 결정을

할 수 있는 독립된 투자자로

나아갈 수 있다.

# 내가 만든 앞마당을 투자로 연결하는 방법

✔ 가격을 꾸준하게 지켜보다가

핫딜이 뜨면 구매

# 최종 투자후보 물건을 실제로

매수까지 하는 프로세스

✔ 내가 뽑은 1등보다 더 좋은

물건는 없는지

✔ 옵션이 많아질수록 협상에

유리해진다.

✔ 내가 뽑았던 1등보다 더 좋은 가격 or

조건인 물건에 최종 투자

# 투자를 잘하기 위해 반드시 해야하는 일

✔ 복기

⇒ 1단계 투자 마친 직후

⇒ 2단계 투자 후 평온한 상태

⇒ 3단계 1, 2년 후 그 이상 시간을 보낸 후

[BM POINT] 복기는 내가 성장할 수 있는

발판이 되며 통찰력을 키워나가는 과정이다.

[에필로그]

# 부자가 되기 위해 필요한 것

✔ 내 상황을 정확하게 인식하고

지금 해야 할 행동을 하는 것

= 부자로 가는 길

# 투자자로 성장&투자생활을 지속해

나가기 위해 필요한 것

✔ 처음부터 잘하려고 너무 멀리

나가면 안 된다.

⇒ 시간과 노력이 필요하지만

지속 가능하도록

과함과 적당함의 경계 유지가

중요하다.

# 응원 메시지

오늘 저의 이야기가 여러분들이

경제적 자유로 향하는 긴 여정에 있어

구체적이고 실질적인 도움이 될 수 있기를

그리고 나도 할 수 있다는 희망과 용기가

되었기를 진심으로 바랍니다.

[깨달은 점]

✔ 부동산 투자는 가치에서 시작해서

가치로 끝난다.

⇒ 가치가 기본이 되어야

모든 프로세스가 작동이 된다.

✔  저환수원리의 원칙의 진짜 의미

⇒ 부동산 투자함에 있어서

끊임없이 질문을 던져야

부분이고 이에 대한 답이

반드시 있어야 투자를

할 수 있는 것이다.

✔ 부동산 투자의 원칙과 기준

⇒ 변하지 않는 원칙을 대전제로 하되,

상황에 맞는 기준을 대입시켜야 한다.

[적용할 점]

✔ 단지 임장할 때 변할 수 있는 부분에 집중하기 보단

변하지 않는 부분에 대해 집중해야 한다.

✔ 비교 평가할 때 항상 저환수원리의 원칙의

각 항목의 세부사항들에 대해

끊임없이 질문과 그에 대한 답변을 통해

결론에 도달하여야 한다.