1주차 과제 [내집마련 중급반 13기 77조 hani8]

(hani8)의 최고의 내집마련 프로젝트 1주차🏠 (11.12 1차 제출 → 11.14 수정 후 최종 제출)

1. 열심히 정리한 단지 정리 엑셀 파일 화면 캡쳐 이미지 첨부

[후보 1. 마포구 - 84이하, 200세대 이상, 주복 제외]

[후보 2. 성동구 - 59이하, 200세대 이상, 주복 제외, 재개발 예정 아파트 제외]

2. 선정한 5개의 단지명, 단지장보(연식, 세대수, 평형), 가격 정보(매매가/전세가/전고점/하락률) 작성하기

[마포구]

• 실거주 목적으로 주택 구매를 원하므로 

  1) 종자돈+대출 고려해서 가능한 매매가 아파트와 +1억까지 더 높은 아파트

  2) 1)의 예산범위에 있으면서 전고점을 돌파하지 못했으며 (하락율이 음수값)

  3) 임장 시 실거주로 만족할 수 있는 아파트 선정 (6개)

  

• 과제를 수행하며 기존에 관심이 없었던 아파트 중 

  1) 예산범위에 들고 하락율이 수치상 좋은 아파트 중 기존에 고려하지 않았던 새로운 후보군 발견

  2) 새로운 후보군 중 지도 확인으로 비선호 지역이나 예산범위에 어긋나면 제외

  3) 최종 후보에 넣을 지 고민되는 추가 후보군 아파트 선정, 임장 예정 (예비 후보 3개)

  

[성동구]

• 예산범위 + 1.3-1.4억, 임장 후 실거주 목적에 부합하는 여건 갖춘 것 확인 (1개)

  (예산범위를 넘어서나 대단지여서 동, 층에 따라 예산에 맞는 매물이 급매로 나올 수 있으므로 추적관찰 예정)

  

• 마포구 과제를 하면서 동일급지와 비교 필요성을 느끼고 59이하면서 예산 범위에 해당하는 것 중 1) or 2)  하나의 조건이라도 만족시키면 임장 후  최종 후보에 포함시킬 예정 (예비 후보 12개)

   1) 하락율 지표가 -15%에 가까운 것    (or)

   2) 역과 가깝거나 좋은 입지라고 판단되는 것

  

3. 단지 선정하며 느낀 점 작성하기

• 2급지 중 첫번째 선호지인 마포구는 2024년 대부분 고점 회복을 해서 강의에서 말씀해주신 -15% 범위에 해당하는 아파트가 거의 없었음. -15%에 해당되는 아파트들은 비선호 지역이거나 지나치게 연식이 오래되서 환경이 좋지 않은 아파트여서 실거주 목적에서는 제외할 수 밖에 없었음. 또한 내가 염두에 둔 아파트들은 대부분 신고점을 갱신한 상태여서 마포구가 서울 전체에 비해 가격상승이 빠르다고 판단함.

   

• 2급지 중 두번째 선호지인 성동구를 동일하게 리스트 작성 해본 결과 성동구는 마포구에 비해 하락율이 -10% ~ -15%에 가까운 단지가 꽤 있었음. 신고가를 갱신한 곳도 마포구 보다는 적음. 

   

• 마포구는 실제 거주 지역이고 틈틈히 열심히 임장을 다녔는데 수치파악 없이 기분 임장을 했다는 것을 깨닫게 됨. 기존의 후보지였던 아파트도 수치상으로 하락율이 양수로 전환된 곳이 많았고 후보지가 아니였던 곳 중에 놓치고 있었던 곳도 있다는 것을 깨닫게 됨. 리스트를 매달 갱신하자고 다짐함.

   

• (마포구 한정) 매매가가 회복되고 있다는 것을 느낌. 늦어도 내년 상반기까지는 빠른 매수를 위해 노력해야 함.

   

• 광흥창역 주변, 용강동 아파트 및 망원동, 중동의 세대수 작은 아파트에서는 전세매물이 매우 귀함. 거주-보유 분리 전략은 아니지만 전세가가 매매가를 끌어올린다는 가르침을 받았으므로 해당 부분도 리스트 갱신하면서 눈여겨 볼 것.

   

• 성동구는 거주 지역이 아니라서 마포구에 비해 생활권, 주거환경 파악이 확연히 덜 되어 있음. 부지런히 앞마당 넓히기를 하면서 타겟 단지 임장이 필요함. 특히 엔트라스, 금호두산, 행당대림 등 예비 후보 아파트가 대단지 아파트가 많아서  동별로 구체적인 파악이 요구됨.

   

• 임장 일정 계획 수립

  1) 망원동 : 마포한강아이파크 (망원역)

  2) 상암동 : 상암월드컵파크2단지 (DMC역)

  3) 행당동, 하왕십리동 : 

       행당한진타운 -> 행당두산위브 -> 행당브라운스톤 -> 행당대림 -> 왕십리자이 (행당역)

  4) 성수동 : 롯데캐슬파크 -> 서울숲쌍용아파트 (성수역->뚝섬역)

  5) 응봉동, 행당동 : 대림강변타운 -> 서울숲한신더휴 (응봉역)

  6) 금호자이1차(신금호역) -> 금호사거리, 독서당로 분임 -> 서울숲푸르지오(옥수역)

마음이 아니라 몸이 바쁜 한달을 보내자 >_<