내집마련 중급반 듣고 무주택 월세살이에서 3개월만에 서울 내집마련 성공한 후기 (feat. 2호선 뉴타운)

  안녕하세요. 저는 2024년 11월 내집마련 중급반 강의를 듣고 무주택 월세살이에서 3개월만에 서울에 내집마련을 하게 되었습니다. “내마중 3개월 만에 서울에 내집마련 했어요!”를 제가 말하게 될 줄 몰랐는데요ㅎㅎ(수업 듣기 전에는 이런 멘트가 광고 문구라고 생각했습니다^^;) 100% 실화를 바탕으로 내집마련을 위한 험난하고 다사다난했던 여정을 복기하며 되짚어 보고자 합니다. (최대한 자세히 써보려고 해서 글이 좀 길어요. 미리 양해부탁드립니다.) 

  미래에 2호기를 마련할 저를 위해, 그리고 내집마련을 위해 이 순간에도 열심히 살아가고 계실 분들을 위해 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다.

서울 월세살이 1n년차 30대 미혼녀 , 서울에 등기 칠 결심을 하다 (2024.03)

  제 고향은 경상도입니다. 대학을 오면서 고향을 떠나 학교 근처, 직장 근처에서 원룸, 원룸형 오피스텔을 오가며 지겹도록 월세살이를 했습니다. 집을 사는 건 20대 때는 너무 먼 일인 거 같았고, 30대가 되어서는 서울의 높은 집값에 막연하게 결혼할 때 사겠지 등등의 이유로 생각하는 걸 미뤄왔습니다. 재테크에 관심이 있어서 주식, etf, 연금, 청약 등은 꾸준히 하고 있었지만 부동산은 종자돈이 많이 필요하지 않을까라는 막연한 생각으로 공부를 시작조차 하지 않았습니다. 

  그러던 중 너나위님의 팬인 엄마가 월부 유투브를 보라고 추천했습니다. 엄마가 강력 추천하며 보라고 해서 보긴 했는데 ‘내마기 듣고 3개월 만에 내집마련 했어요..?? 이거 듣고 다 내집마련하면 서울에 집 없는 사람이 없겠다. 참 뻔한 광고네’ 생각했습니다. (그 불신론자는 정확히 1년 뒤 월부 커뮤니티에 똑같은 내용의 글을 쓰게 됩니다ㅎㅎ) 하지만 집이 아니라 방에 살면서 월세를 내는 떠돌이 생활에 지쳐가던 저는 내집마련은 반드시 필요하다는 너나위 님의 말에 고개를 끄덕이면서 좋아, 그럼 집을 좀 알아볼까? 하는 생각을 하게 되었습니다.

분임 x, 단임 x, 매임 x, 내가 했던 것 기임 o (2024.04 - 2024.10)

  월부에서 공부하신 분들이라면 누구나 분임, 단임, 매임에 대해서 들어보셨을 겁니다. 그렇다면 기임은 뭘까요? “기분임장”의 줄임말입니다. 기분 내키는 대로 보고 내 기분대로 아파트를 평가하는 걸 뜻합니다. 네, 당연히 하면 안되는 거죠ㅠㅠ 부린이다 못해 부동산 무식자였던 당시의 저는 기준도 안세우고, 동네에 대해 미리 조사도 안하고 느낌대로 찍어서 임장을 다녔습니다. (지금 생각해보면 임장도 아니고 그냥 아파트 구경이었네요 ^^)

  한여름에 흑석동에 임장가서 마을버스 다 냅두고 언덕을 올라가면서 후..나는 여기 못살겠다 (거기가 얼마나 강남이랑 가깝고 주변 개발 끝나면 천지개벽할 동네인데!!) 마포에 임장가서 와 이렇게 녹물 나오게 생긴 구축아파트가 12억이라고? 너무 비싼거 아니야? (그 구축이 12억이면 건물 값이 아니라 입지 값이니까 그렇지ㅠㅠ)

  제대로 된 기준도 없고 비싼지 싼지 가늠도 안되고 이 와중에 오를 아파트는 사고 싶고 아파트 구경만 하면서 시간이 흘러갔습니다. 그러던 중 제가 보고있던 동네들이 시세가 오르기 시작하면서 더더욱 혼란한 시기를 겪었고, 전문가를 만나 제대로 공부해야겠다는 생각이 강하게 들었습니다.

내집마련 중급반 13기 77조 조원이 되다 (2024.11)

  부동산 무식자의 어려움을 겪고 나니 이제 광고고 뭐고 중요하지 않았습니다. 속는셈 치고 들어보자했던 내집마련 중급반 강의는 제 인생을 바꿔놓았습니다. 그야말로 다 떠먹여주는 커리큘럼인데요. 내 집 마련하는데 적합한 방법부터 예산에 맞는 입지 선정과 서울 수도권 주요입지 분석, 계약하는 방법부터 특약, 협상하는 방법 등등 부동산 초보자라면 꼭 알아야 하는 내용들로 가득차 있었고 강사님들의 단 한마디도 흘려들을 내용이 없었습니다.

  강의를 듣고, 과제를 하고, 조원들과 대화를 나누면서 안개가 걷히고 점차 목표가 선명해졌습니다. 제 기준으로 거주-보유 분리전략보다 실거주 전략이 더 맞다는 판단을 내리고 예산에 맞는 지역을 정하고 과제를 하면서 그 지역의 시세를 트래킹하고 임장을 다니기 시작했습니다. (당시 선정했던 지역은 마포구와 성동구) 지역을 좁히고 예산과 임장결과에 따라 아파트를 좁혀나갔습니다. 잠을 줄이고 밤새 강의를 듣고 과제를 하며 제가 혼자 6개월간 했던 것보다 훨씬 더 밀도있고 제대로 된 공부와 경험을 쌓았습니다. 내집마련을 위한 진정한 첫걸음을 내딛었던 한달이었습니다.

(마르고 닳도록 보았던 교재)

경제위기와 부동산 하락기에 집을 보러다니는 용기 (2024.12)

  강의를 들으며 시장을 예측해서 집을 산다는 생각을 완전히 버렸습니다. ‘내가 감당가능한 범위에서 좋은 매물을 싸게 사는 데 집중하자’와 ‘결심을 했을 때 실행으로 반드시 옮기자’  두가지 마음을 먹었습니다. 집을 사는 방법과 예산과 지역을 정했으면 이제는 미친듯이 매물을 뒤져야 할 때! 내마중을 들으면서 최종적으로 좁혀놓은 후보 아파트 5군데의 매물을 모조리 뒤졌습니다. 작년 12월 칼바람이 매섭게 몰아치고 눈이 내리고 캄캄한 어둠이 내려앉은 서울에서 저는 퇴근 후 지친 몸을 이끌고 부지런히 언덕을 오르내리고 얼어붙은 눈에 미끄러지면서도 여정을 이어나갔습니다. 너무너무 힘들어서 주저앉아서 울고 싶을 때도 포기하고 싶다는 생각은 안 들었습니다. 여기서 포기하면 열심히 해온 나에 대한 배신일 테니까요.

  그러던 와중에 모두를 깜짝 놀라게 한 정치적인 큰 사건이 발생했습니다. 언론에서는 연일 환율 상승과 경기 침체, 부동산 거래 절벽에 대해 보도하기 시작했습니다. 부동산 시장이 차갑다 못해 얼어붙었다는 사실은 그 시기 매일같이 부동산을 드나들던 저 역시 현장에서 느낄 수 있었습니다. 예약 안하고 아무 부동산이나 들어가도 사장님이 크게 반겨주시면서 따뜻한 차를 내주시고, 매물 보려고 예약을 하면 왜 그거 하나만 보냐고 비슷한 조건의 이거이거도 다 봐야한다고 멱살(?)잡고 강제로 투어스케줄을 잡아주셨습니다. 집주인 분들도 밤 늦은 시간에도, 주말 오전에도, 심지어 본인이 없으면 비밀번호를 알려주고서라도 적극적으로 보여주시는 분들이 많아서 짧은 시간에 많은 매물을 볼 수 있었습니다. 저는 원래 그런 건 줄 알았는데 하락장에서나 맛보는 왕대접인 걸 나중에 월부라이브에서 너나위님이 연기하시는거 보고 알았습니다ㅎㅎ (상승장에서는 진짜 경쟁 매수인 신발 저 구석탱이로 차 버리나요?)

  정치적 이슈로 나라가 큰 혼란에 빠지자 제가 전투적으로 집을 보러다니는 사실을 알고 있던 지인들의 걱정이 많았습니다. 지금 집을 사는게 맞냐, 경기가 이렇게 안좋아지고 있는데 나중에 집값 더 떨어지는 거 아니냐, 너무 성급한 거 아니냐 등등의 걱정들이 있었지만 내마중을 들으면서 공부한 지식과 자신감으로 흔들리지 않을 수 있었습니다. 아직 전고점에 다다르지 못했으니까 충분히 싼 가격이고, 무리하지 않은 대출이라서 금리가 올라도 감당가능하며, 경제상황이 더 안좋아지고 집값이 내가 산 가격보다 더 떨어지더라도 장기적으로 우상향 할 것을 믿어 의심치 않는 입지이며, 공포를 두려워하지 않고 기회로 만들어야 함을 배웠기 때문입니다.

(눈이 펑펑와도 나의 임장 의지는 꺾을 수 없었다)

거인의 어깨에 올라타라. 한번으로 안되면 두 번 올라타라. -두번의 매물코칭을 받은 부린이- 

(2024. 12. 마지막 주 - 2025. 1. 첫째주)

(Special Thanks to.  한가해보이 멘토님, 몽부내 멘토님)

  n번의 매물 보기 끝에 최종적으로 2개의 후보로 좁혀졌습니다.

[ 마포구 oo동 약 600세대 초역세권 구축 고층 vs 성동구 oo동 약 400세대 역세권 준신축 중층 ]

호가 차이는 단 천만원! 여러분이라면 어떤 매물을 고르시겠어요? 저한테는 마치 “엄마가 좋아 아빠가 좋아? 여기서 한명 고르면 나머지 한명은 평생 못보는 거야!”라고 묻는 거 같았습니다. 두 매물을 놓고 5분에 한번씩 마음속 일등이 바뀌는 느낌이었습니다. 

  여기서 저는 거인의 어깨를 빌리는 찬스를 써보기로 결심했습니다. 몇번의 광클 끝에 한가해보이님의 코칭을 받게 되었습니다. 그리고 이 만남은 저의 미래를 송두리째 바꾸었는데요. 마포구 성동구 달랑 2개의 빈약한 앞마당에서 한정된 예산범위로 아파트를 고르던 제게 “함께 비교해야 할 다른 지역의 비슷한 가격대 ~ 1억 더 비싼 아파트”를 말씀해주셨습니다. 이거 사라는 식의 코칭이 아니라 비슷한 가격, 비슷한 급지에 제 앞마당이 아닌 물건 중 더 좋은 조건의 매물이 있는지 찾아볼 수 있도록 도움을 주셨습니다. 강의 때 분명 1억 더 비싼 것까지 계속 가격 변동 체크하고 네고 가능한지 봐야한다고 배웠는데ㅠㅠ 네이버 호가가 기준이 아니라 현장에서의 가격은 다를 수 있는 건데ㅠㅠ 기본을 잊고 내가 보던 지역과 매물에만 매몰되었구나 하는 걸 깨닫게 되었습니다. 서울 25개구가 다 내 앞마당 아니다 하시는 분들은 꼭 코칭 받아보시길 추천드려요.

  한가해보이님의 코칭 후 부랴부랴 전화로 임장을 진행했습니다. 제가 잡을 수 없는 가격대로 뛰어버린 곳도 있었고, 예산은 맞지만 출퇴근 문제로 실거주 만족도가 떨어질 거 같아서 고민되는 지역도 있었습니다. 그런데 시세가 예산을 넘지만 비선호동이라도 예산 내에 들어오면 보라고 추천해주신 단지 부동산에 전화를 돌렸을 때 기적같은 일이 벌어졌습니다. 

  “그 동보다 더 좋은 로얄동 로얄층 매물이 좋은 가격에 나와있는데 이거 호가보다 네고 가능해요. 집주인분들이 적극적이라 연락하면 매물 바로 보여주실 거 같은데 오늘 보러 오실래요?”

  코칭 후 정확히 4시간 뒤에 저는 그 집 현관문 앞에 서있었습니다. 두근대는 마음을 가라앉히며 집을 봤지만 보는 내내 올라가는 입꼬리를 감출 수가 없었습니다. 2호선 역세권, 뉴타운 내 조용하고 포근한 환경, 1000세대에 가까운 대단지, 준신축의 괜찮은 연식, 2년 전 수리한 최상의 컨디션, 알고는 있던 동네지만 예산을 넘어선다고 생각해서 제대로 보지 않았는데 이게 네고가 가능하다면?

  집을 보고 부동산에 들려서 사장님과 대화를 나누는데 네고 할 수 있다는 사장님의 자신감은 근거가 있었습니다. 사실 이미 이 매물을 계약하고자 하는 매수의향자가 있었고 호가보다 2천만원 낮은 가격에 매도인과 협상이 되었던 것입니다. 다만 그 분은 임대사업자 등록을 하신 투자자 분인데 대출 문제가 있어서 여기저기 알아보시느라 아직 가계약금이 들어가지 않은 상태였습니다. 아이 전학 문제 때문에 3월 전에 집을 팔고 싶어하신다는 매도인의 사연도 살짝 귀뜸을 해주시더라구요.

  강력한 뉴페이스의 등장으로 저는 더더욱 혼란에 휩싸였습니다. 매물을 보고 온 후부터 3개 부동산에서 번갈아가면서 매수를 촉구하는(?) 전화가 매일같이 걸려오는 탓에 저는 3명의 프로 부동산 사장님들께 들볶이는 심정이었습니다ㅎㅎ(그 일대 재개발 진도, 동네의 각종 호재 강제 교육 당했습니다) 하지만 인생에서 가장 중요한 결정인데 쫓기듯이 하고 싶지 않았습니다. 1월 첫째주 두번째 코칭을 신청하고 다시 한번 차분히 3개의 매물을 평일과 주말, 낮에도 밤에도 가보고 동네도 쭉 걸어보면서 생각을 정리했습니다. (지금 생각해보면 거래절벽이던 시기라서 매물 3개가 다 저를 기다려주었던 것이지 다른 때였으면 빠르게 결정하지 않아서 모두 놓쳤을 거 같습니다.)

  몽부내 멘토님과의 두번째 매물코칭을 하면서 마음을 굳혔습니다. 멘토님의 결정적인 질문 덕분이었는데요. “나중에 갈아타기를 한다고 생각해 봅시다. 빠르게 팔고 빠르게 새로운 집을 매수해야 하는 상황이죠. 3개 중에 어떤 게 제일 빨리 팔릴 거 같나요?” 매수에만 꽂혀있었던 제게 매도할 때 환금성이 얼마나 중요한지 일깨워주신 덕에 빠르게 결정을 내릴 수 있었습니다. 저는 마지막에 혜성같이 등장해서 제 마음을 사로잡은 매물을 1순위로 최종 결정을 했습니다.

마지막 협상, 계약부터 잔금까지 숨막히는 두달 간의 여정 끝에 얻은 소중한 나의 첫 집 

(2025.01-02)

  1순위 매물은 2천만원 네고된 가격이었지만 여전히 제 예산 범위를 살짝 넘는 상황. 게다가 경쟁 매수인도 있었지만 저는 내마중에서 배운 권유디 강사님의 가르침을 떠올려보았습니다. 매도인의 마음을 읽고 한번 더 네고해보자 결심했습니다. ‘내가 매도인이라면 언제 대출이 나올지 모르는 사람을 기다리는 것보다 좀 더 네고해주더라도 3월이 되기 전에 이사를 마무리 하고 싶지 않을까?’  중도금과 잔금일을 원하는 날에 해주겠다는 조건으로 기존보다 네고된 가격을 제시했고 협상 끝에 마침내 호가보다 3천만원 네고된 가격으로 1순위 매물을 얻을 수 있었습니다.

  가계약금을 넣고 이제 내집이구나 하면서 기뻐했던 것도 잠시, 계약일로부터 2주 정도 남은 중도금과 설날 연휴 한주를 빼면 대략 한달밖에 남지 않은 잔금 일정이 저를 기다리고 있었습니다. 저는 대부분의 자산이 주식과 eft에 들어가 있어서 쉼없이 매도하면서 현금화를 해야했습니다. 또한 내마중을 듣기 직전인 10월 경에 알아보았던 것과 대출 금리 및 조건 등이 많이 달라진 상태였습니다. 은행마다 대출 가능기간도 어디는 30년이 max, 어디는 40년도 되고 방공제 금액만큼 빼고 한도가 나오는 곳도 있고 아닌 곳도 있고 심지어 같은 은행 지점이나 창구마다 말이 다르는 등 작년 말에 시행되던 빡센 대출 규제 정책이 연초에 풀리기 시작하면서 혼란하던 시기였습니다. 발품팔며 은행마다 돌아다니고 대출상담사를 통해서도 알아보고 새벽마다 2군데의 인터넷 은행 대출 오픈런을 반복하면서 왜 잔금일정이 짧으면 매도인이 가격을 깎아주는지 몸으로 직접 느꼈습니다ㅠㅠ 최종적으로 올해 금리가 인하되면 대출 갈아탈 것을 목표로 중도상환수수료가 0인 K 인터넷 은행으로 최종 결정했습니다.

  그리고 마침내 다가온 서울 유주택자가 되는 그 날! 오전에 잔금, 취득세, 복비 지불까지 모두 마치고 카드키를 건네받고 내 집에 집주인이 되어서 첫발을 내디디던 날. 언제 칼바람이 불고 눈이 쏟아지는 겨울이었냐는 듯 따스한 햇살이 내리쬐는 거실에 서서 저는 비로소 봄이 왔음을 느꼈습니다.

(이 집은 이제 제꺼입니다 야호!!)

(사실 그동안 힘들어서 울고 싶을 때마다 ‘지금 울지 말자. 잔금까지 다 치르고 몰아서 울어야지’ 마음먹어서 그 날 울 줄 알았는데 의외로(?) 울지 않았습니다. 그런데 후기 남기겠다고 들어온 월부 커뮤니티에서 다른 분들 내집마련 후기 읽으면서 그 마음이 절절하게 와닿아서 그제서야 눈물이 터지더라구요ㅠㅠ 내집마련 하신 분들 진심으로 축하드려요*^^*)

후일담, 여전히 삶은 계속된다. (2025.03 ~ 현재)

1. 여느 때와 같이 2호선에서 압사의 위기를 겪으며 출근하던 날이었습니다. 저를 마구 밀치고 발을 밟아대는 사람들 사이에서 불행을 느끼려던 찰나, 이 사람들이 바로 직장이 가깝다는 이유로 내 집을 사줄 수도 있는 예비 매수인(누구맘대로?)이라는 생각이 듦과 동시에 갑자기 지하철에 가득찬 사람들이 예뻐보이는 매직이 발동하더라구요? 저는 출퇴근 2호선 지옥철에서도 행복을 느끼는 긍정적인 인간이 되었습니다.

2. 집을 한번 사고나니 사기 전보다 부동산에 대한 관심도가 훨씬 더 올라갔습니다. 쉬는 날에 데이트 겸 산책 겸 새로운 동네를 임장하는 취미가 생겼습니다. 다음 갈아타기에는 이번처럼 벼락치기로 공부하지 않고 앞마당도 넓히고 더 준비된 상태에서 최선의 결정을 내리는 진정한 투자자가 되어보려 합니다.

3. 최근 저는 한국부동산원으로부터 부동산거래신고 소명하라는 등기를 받았습니다. 처음에는 황당했는데요. 주식을 팔아서 생긴 제 종자돈 + 주담대의 아주 심플한 자금출처에 강남에 있는 고가주택도 아닌데 뭐가 문제지? 싶었습니다. 부동산 사장님이랑 통화해보니 사장님 추측으로는 제가 사고 같은 동에 바로 다음 실거래가가 8천만원 높게 거래가 되서 그런거 같다고 하시더라구요. 웃어야 할 지 울어야 할 지 모르는 상태에서 부랴부랴 서류를 준비해서 소명했습니다. (온갖걸 다 소명해야 해서 서류만 21가지…) 다음에 집을 살 때도 이런 일이 발생할지 모르니 미리미리 준비를 잘해둬야겠다 느꼈습니다.

잘한 점과 아쉬웠던 점, 그리고 감사한 분들

• 잘한 점 

  • 강의를 열심히 듣고 공부한 것을 바탕으로 미루지 않고 실천에 옮긴 것
  • 성급하게 결정하지 않고 마지막까지 고민하고 최선을 다한 것

   

• 아쉬웠던 점
  • 매수가격은 네고를 위해 최선을 다했으면서 복비는 조정 요청을 하지 않은 것
  • 금융자산을 미리 현금화하지 않아서 이 과정에서 발생하는 세금을 예산에 고려하지 않은 것
  • 앞마당 개수가 적었던 것
  • 여러 은행을 주담대 비교를 위해서 미리 계좌개설을 해두지 않은 것 (20일에 한개 개설 제한이 있는줄 몰랐음ㅠㅠ)

  • 신용점수를 미리 만들어 두지 않았던 것 (평소 절약하는 삶을 위해 신용카드를 쓰지 않고 체크카드만 사용했고 기존 대출이력이 한번도 없어서 신용점수가 높지 않았음. 그 때문에 취득세 납부시 특별한도 상향신청이 안되어서 현금을 다 냈음..ㅠㅠ)

     

• 감사한 분들 (시상식이야?)
  • 너나위님, 밥잘님, 권유디님 (내마중 강사님들) 정말 감사합니다. 어려운 순간이 올때마다 강의노트 펼쳐보면 해답이 있더라구요. 내마중 강의 덕에 처음으로 내집마련 성공했습니다.
  • 한가해보이님, 몽부내님 정말 감사합니다. 멘토님들 조언을 듣고 결정적인 순간에 최선의 선택을 내릴 수 있었어요. 멘토님들 아니었으면 저는 이 집에서 이렇게 글을 쓸 수 없었을 거에요.
  • 내마중 13기 77조 조장님, 조원들 모두 감사합니다. 첫 강의, 첫 조모임이었는데 열심히 노력하시는 분들 보면서 긍정적인 자극을 팍팍 받았습니다. 모두들 행복한 2025년이 되시길 바래요.

  • 같이 월부 강의를 들으면서 멘탈이 나갈 때마다 잡아주고 임장 길동무가 되어준 남자친구! 항상항상 고마워. 

    (보고있지? 나 집 있는 여자야. 몸만 와^^)

  • 그리고 긴 글을 읽어주신 여러분 진심으로 감사합니다. 내집마련도 하고 성투도 하시길 진심으로 바래봅니다. 저도 2호기를 마련하는 그 날까지 열심히 살아보겠습니다.