[지투기23기 5늘2집사러가시조 담백한코코] 1강 수강후기



안녕하세요.

담백한코코입니다.

지투기 1강은 제주바다님의 강의 였는데요.

지금 지방을 바라봐야하는 이유에 대해서 

강하게 이야기 해주셨고,

지금은 막연한 걱정보다 용기를 내어야 할 때라는 것을 

진심으로 말씀해주시는 제주바다님의 강의를 들으며

과연 할 수 있을까?

가능한가? 라는 걱정보다는 

스스로 행동할 수 있는 

투자자가 되어야 겠다고 생각했습니다.

강의를 들으며 인상깊었던 부분을 요약해서 

적어보았습니다. 

우리의 직업은 무엇인가?

-직장인? 전업주부? 자영업자 -> 아니다. 우리는 투자자

투자자는 임장을 가고 지역을 분석해서 

가치보다 저렴한 가격에 투자해서 돈을 버는 사람

지방?수도권?에 고민이 된다면

투자자라는 정체성에 맞게 판단해보자

현재 부산/울산은

공급부족이 목전까지 온 상태!

*매매시세

지방별로 올라오는 시기가 다르다.

앞마당 1개있는 사람은 5-6개 정도 만들고 투자

앞마당 꽤 있는 사람들은 투자해도 된다.

투자해도 되지만 단, 마음은 조급하지 말기

지금 못올라오고 있는 지방도 순차적으로 기회를 줄 것이기 때문에

*전세시세

대구/대전 등 특정 지역을 제외하면 전세시세 올라오는 중

지방에서의 소액투자 의미

1.극강의 효율

2.잃지않는 투자를 배우며 실력을 기를 수 있음

3.지방투자만으로 노후준비 가능!

Q1. 인구가 줄어든다는데 사도 되는 걸까?

인구가 줄어드는 시기에도 여전히 지방 투자로 시세차익투자 가능하다.

다만 지역별로 수요규모등을 고려해야하며, 규모별로 투자 가능한 단지의 기준이 다르다.

Q2. 지방아파트 나중에 매도 안되면 어쩌지?

싸게 사서 싸게 팔면됨..!

아파트라는 종목은 기본적으로 가격이 가장 중요

지반은 매도가 어렵다는 것은 편견이다.

어느 시장이든 호가, 시장상황, 심리에 따라 거래량이 달라지는 것

투자 기준에 맞는 단지에 투자하는 것이 중요

Q3. KTX, SRT타고 지방까지 가서 투자하는게 맞는 걸까?

무릎이하 가격으로 매수해서 연간 저축액 이상의 수익을 낸다.

불안한건 당연하다. 공부를 더 하면 불안함이 없어진다.

불안해하기만 하면 아무결과도 남지 않는다.

지방투자의 핵심

사람들이 좋아해?

갖고싶어해?

수요=집값을 결정하는 핵심!

살고싶은 수요(실거주) 갖고싶은 수요(가수요)

(살고싶은 수요)매매는 잘 안되는데 전세는 그냥 나가 = 잃지않는 투자

+갖고싶은 수요가 있다? BEST

살고싶은 수요=전세가격으로 나타남

갖고싶은 수요=매매가격으로 나타남

지방투자의 핵심

인구수/입지/상품성

인구수의 의미?

매수 수요가 많다 - 매매가격 천정이 높다(가격이나 거래속도)

임차수요가 많다 ->전세 가격 천정이 높다

지역 내에서 소화할 수 있는 공급물량이 달라진다.

인구가 많을 수록 시장에서 소화할 수 있는

공급물량과 매수 및 임차 수요가 커지기 때문에

인구수 많은 지역을 우선으로 투자해야하지만

무조건은 아님!

인구수에 따라 지역마다의 투자 범위를 다르게 정해야함

입지

지방은 빈땅이 많기 때문에 새아파트 택지를 짓는 것이 활발함

입지 독점성 = 땅의 가치

상품성

연식,브랜드,택지규모(3-4개 이상 모인 택지)

지방투자는 상품성이 선호도에 매우 큰 영향을 줌

ㅇㅅ 투자 우선순위

1.남구 학군지, 선호생활권(신정, 옥, 야금) 신축구축

2.중구 신축, 선호생활권(복산,약사, 남외, 우정혁신) 신축구축

3.남구, 중구 덜 선호 생활권 신축준신축/북구, 동구 브랜드 대단지 신축

4.남구, 중구 덜 선호 생활권 준구축,구축/북구,동구 브랜드 준신축,준구축

5.그 이하 투자X(울주군 외곽 신축투자X-수요많은 시내부터 투자)

지방 투자기회 제대로 잡는법

전세갯수 몇개가 적은건가?

목표매수가 어떻게 정하나요?

어떻게 매수를 결정하나?

*전세물량이 부족해지는 지역

26년 이후에는 지방도시 대부분의 지역이 공급이 부족하다.

전세갯수가 상대적인 비율로 나타내는 것이 맞나?

전세갯수는 내가 투자할 단지의전세갯수만 보는것이 맞나?

전세갯수가 상대적인 비율로 나타내는 것이 맞나?

-> 내 물건의 시세보다 상태와 가격이 좋으면 1번 물건

->갯수도 중요하지만 경쟁물건과 내 조건도 함께 고민해야함

전세갯수를 내가 투자할 단지만 보는 것이 맞을까?

->지역 전체 공급물량이 줄어듦을 확인

->생활권 전체 전세 개수 확인

->투자대상 단지 전세개수 확인

생활권안에서 10개 정도 있다 -> 많은것

생활권 안데 3개?정도 있다 -> 잘 빠진다

숫자도 중요하지만

내 전세를 받아줄 수 있는 수요가 있는지가 더 중요

목표매수가 정하는 방법

1.매도자로 전화임장->3개월뒤 급매로 팔아야되면 얼마에 팔아야 되는지 확인

2.실거래가 확인을 통해 최근 거래가 중 낮은 금액을 목표가격으로 설정

3.비슷한 가치를 가지고 있는 단지의 가격을 목표가격으로 설정(상대평가)

어떻게 매수를 결정하나?

1.최저가격임을 확인

2.저/환/수/원/리 투자기준에 적합한가?->YES!

가치가 아닌 투자금에 맞춰 헤매인 시간들

남들 다 같은 단지를 볼때 반드시 전수조사 해서 보지 못하고 있는 단지를 간다.

대부분의 사람들이 걱정할때 기회이다.

어렵고 힘들수록 좋은 물건이 나온다.-> 소액투자자에게 유리

너무 재느라 투자시기를 놓치지 말고

기회를 줄 때 투자를 하는것이 중요하다.

내 직업은 투자자

걱정보다 행동을 하는 사람은 할 수 있다.

스스로 투자자라고 생각하는 사람은 할 수 있다.

BM

지역의 대략적인 목차를 나누어본다고 생각하며 나누기

구별 랜드마크 단지 가격 비교하기

생활권 선호도 와 단지 상중하 비교하며 생각

내가 체크하는 체크리스트에 꼭 넣어놓고 생각하기

마지막 제주바다님의 진심어린 응원과 

조언에 저도 살짝 울컥했는데요.

제주바다님의 말씀처럼 스스로 투자자라고 생각하고

행동이 필요할때 확신을 가지고 

용기를 낼 수 있는 투자자가 되도록 하겠습니다.

제주바다님 7시간 넘는 강의 너무너무 감사합니다!