지방투자 기초반 1강 강의 후기 [지방투자 기초반 23기 23조 성로이]

안녕하세요. 

'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.

제주바다님과 1강부터 찐하게 7시간 넘는 시간을 함께 달려보았습니다.

제주바다님의 같은 길을 걷고 있는 후배 투자자들을 위한 진심이 느껴지는 강의였습니다.

‘투자해라. 투자 가능할 때 너무 고민말고 투자해라. 투자하기 너무 좋은 시장이다.’

'직업이 투자자(investor)라고 생각하고, 임장, 지역분석을 통해 가치보다 저평가된 가격에 투자해서 돈을 버는 사람, 투자자의 정체성에 맞게 판단해야한다.'

‘안되는게 있을 때 바로 포기하지 말고, 하나 더 해본다. 하나를 가지고 전체라고 생각말고 더 나누고 쪼개서 고민해야한다.’

BM>

 - 현재 소액투자는 ‘10~14년 준구축’을 노려보자. 입지, 연식 조금 빠지더라도. 기회는 몇 주 뿐이다.

 - 인구가 줄더라도, 광역시에서 지역 내 선호도 높거나 낮거나 전체적으로 장기적 우상향한다. 선호도에 따라 수익 격차가 벌어질 뿐. 중소도시는 한계가 있으니 선호도에 따른 투자범위 보수적으로 볼 것(신축 위주)

 - 투자시 지방 인구수를 우선 고려하지만 무조건은 아니다. 지역마다의 투자범위를 다르게 설정해야한다.

 - 광역시보다 중소도시의 입지독점성이 있다(땅 가치 有, 구축 수요 有)

 - 상품성 중 연식은 상대적인 것이다. 최근 수요이상의 공급이 지속되었다면 신축 선호도가 더 높음. 1년차도 큰 차이. 특히 지방은, 택지규모가 클수록 인프라가 좋기에 선호도가 높음(A지역은 신축 2개 단지만 붙어있어도 택지 굿)

 - 공급 확인시, 지역전체 공급물량(3년간) > 구별 공급물량 영향받는 지역 공급물량 > 3년 내 입주단지 위치확인

 - A지역의 25~27년 공급부족으로 전세가격 상승 예상되나, 투자수요 증가로 전세매물수 급증시 전세가격 조정 영향받을 수 있으니 주의 필요. 전세 빨리 빼야 한다.(시세에 맞게/낮춰서. 전세 세팅 빨리 끝내야 함. 12월은 비수기)

 - 가격분석 매커니즘 : 1단계(지역별 랜드마크 가격비교) → 2단계(구별 랜드마크아파트 가격비교) → 3단계(생활권 간 랜드마크 가격 비교) → 4단계(구, 생활권 내 가격비교) → 5단계(단지vs단지 소액투자 단지 가격비교)

 - 투자 적용 : 전체 단지 시세조사, 생활권(1,2,3) / 단지 선호도(상중하) 정리 → 구 내에서 선호 생활권, 선호 단지 우선순위 투자(투자금 1억 이하) → 가성비 단지 투자 접근(4억대 -> 투자금 1억 이하 / 3억대 -> 8천 이하 / 2억대 -> 5천 이하)

 - 전세갯수 파악 : 지역 전체 공급물량 줄어듦 확인, 생활권 전체 전세개수 확인, 투자대상 단지 전세개수 확인
(지역->구->생활권->단지)

 - 목표 매수가 설정 : 매도자로 전화임장 -> 3개월 뒤 만기 물건인데 세입자가 나간다 혹시 급하게 팔면 얼마정도까지 생각해야하나? -> 급매로 살 수 있는 최저가의 기준 정함

제주바다님의 지방투자 사례를 들으며 내가 할 수 있는 미래의 선택의 모습이라고 생각하니 더 감정이입되어 강의를 들을 수 있었습니다. 이번 달 임장할 A지역이 나온만큼 2회차까지 복습해보겠습니다!!