[차르르]독서후기-아기곰의 재테크 불변의 법칙(개정)-아기곰



아기곰의 재테크 불변의 법칙 refresh

저자

아기곰

출판

아라크네

발매

2021.06.20.

1. 저자 및 도서 소개

부동산 투자쪽의 1세대 아이콘일 듯한 분. 거의 부동산 재테크 관련된 책도 가장 먼저 쓰셨을 것 같다. 그 방법으로 시대가 지나도 불변하는 법칙을 담고, 변화한 상황에 대응해야하는 부분은 개정 해나가면서 한권을 계속해서 업그레이드 해나가고 있다. 베스트셀러이자 지금까지 유효한 스테디셀러로서, IMF 때 강남 매수를 하고, 코로나 시기에도 다시 한번 기회가 왔던 시기임을 명확히 아셨던 분. 재테크의 기본과, 투자 상식, 부동산 투자 조언으로 구성된 책으로 지금까지 필드에서 활동하는 분이다.

2. 내용 및 줄거리

1. 재테크 성공을 위한 12가지 법칙: 기본원칙, 인생의 성공법칙

1) 구체적이고 실현가능한 목표를 세우는 것.

모든 일에서 명확하고 구체적인 목표를 세우는 것이 매우 중요하다. 처음에는 능력에 비해 과도한 목표나 오래걸리는 것을 목표로 하면 독이되니, 우선 내가 할 수 있는 작은 것부터 실천하는 것이 성공의 지름길이다.

중요한 것은 본인이 '확실'하게 실천할 수 있는 목표를 세우고 반드시 달성하는 것이다. 작은 목표라도 반드시 달성할때, 자기 자신에 대한 신뢰, 자신감이 쌓이는 것이다.

-> 재테크에서도 돈을 모을 때 정기적금 등 저축을 지속해보는 경험도 도움이 된다.

2) 구체적인 수치와 일정을 담은 목적이 동기부여가 되어 실현할 가능성이 커진다.

: 0안에 0하겠다. ~하기 위해 0하겠다.

3) 종잣돈을 최대한 빨리 모으고, 목표를 이루기 위해 마음을 단단히 먹고 자신과의 싸움에서 이기자.

<-> 반대로 수입을 늘리려는 노력보다 지출을 줄일 필요. 효율적인 지출 고민.

4) 방법론은 계속 변한다. 과거에는 모으는게 장땡이었다. 하지만 자산이 형성되면 저축만으로는 비효율적이다.

주식, 채권, 부동산 등 방법은 다양하나, 끊임없이 변하는 세상을 쫓아가려면 끊임없이 공부해야한다. 인쇄된 것은 고정된 지식이므로, 이보다는 경제신문을 매일 읽는 것을 권한다. 2-3년 보다보면 세상보는 눈이 열리고, 10년보면 돈이 날아다니는 것이 보인다. 목적없이 보는 것은 무의미하고, 연구/논문쓰듯 분류해보고, 특정 주제에 맞게 분석하고 생각을 메모해보라.

5) 어떤 재테크보다 중요한 것은 결국 스스로를 가치를 창조하는 사람으로 만드는 것이 자신에 대한 최선의 투자이다. 그렇게 해서 만든 가치를 보다 더 낫게 효율적으로 만드는 것이 재테크인 것이다. 가치를 높이는 것은 곳 소득의 증가로 이어지고, 소득이 쌓여 자산이 되는 것이다. 효율적으로 채워 넣는 것이 재테크이지만, 자신의 가치를 끌어올리는 활동도 꾸준히 병행해야 물이 채워지는 속도가 빠르다. 본업에 충실하며 기본기를 닦고 있으면 준비한 사람에게는 기회가 꽤 여러본 온다.

=> 세상에 어떤 것이든 이루기 위해서는 스스로 하고자 하는 자율성과 동기부여가 되어야 한다. 목적과 목표설정을 통해 동기부여하는 것이 필요하다. 단, 이루는 과정에 있어 쉽게 되는 것은 없다는 것을 깨닫고 전심을 다해 해야한다.

재테크에서는 돈을 모으는 과정도, 돈을 줄이는 과정도, 시대의 흐름에 맞게 자산을 가지기 위한 경제적인 공부를 지속해야하는 것도 마찬가지다. 나아가 본업에서 자신의 가치를 쌓아가는 것도.

성공하는 책에서 공통적으로 말하는 몇가지- 목표 관련- 을 제외하고, 이 책에서 적용해야할 포인트는,

돈을 효율적으로 지출하는 것들을 개선해야하고, 학교가 끝나면 다시 경제신문을 보는 습관을 시작해야겠다. 1년 동안 봤었는데 우선순위가 아닌줄 알고 끊었는데 아쉽다. 그리고 지금은 회사에선 회사일에, 그외에는 투자/가족에 집중하려고 하는데 내 스스로의 가치를 쌓는 것에도 고민을 할 것이다. 공통적으로 할 수있는 것은 독서와 글쓰기고 그외에 부동산을 위해서는 경제신문, 시세, 기타 관심분야, 투자 경험등이 도움이 될 것 같다.

2. 탄탄한 재테크를 위한 상식 : 부자가 되기위한 기본 상식

1) 경제적 환경이 비슷했더라도 행동 양식에 따라 긴세월이 지나 다른 결과를 보여준다. 자금이 있는 사람은 스스로 노력해서 실행에 옮기고 책임을 지는 결정력을 길러가야하며, 목돈이 부족한 사람은 자금을 최대한 빨리 모아야 한다. 재테크는 장기전이기 때문에, 쏟아지는 정보를 해석해 내는 능력을 길러야 한다. 1)기사스크랩 2) 내 생각 일기를 쓰며 내공을 쌓아야한다.

2) 단순한 수입지출을 기록하는 가계부보다 자산의 증감을 관리할 수있는 대차대조표를 작성하여, 주기적으로 자산을 점검하라.

3) 부자지수, 자산지수를 점검하여 지금까지 만들어온 내 자산의 성적표를 보며 내가 가는 방향이 부자로 가는 방향에 있는 가를 살펴보아야 한다.

4) 재테크에서도 냉철한 상황판단과 의사결정을 해야하고, 전략의 선택과 집중을 통해 상대를 몰아야 한다.

아는 것이 믿는 것이 되도록 실력을 키워야한다.

#협상

협상을 하게 될 경우가 많은데, 몇 십년 콩나물 값을 깎는 것 보다 한 번의 부동산 거래에서 협상을 잘해서 얻는 이익이 보다 크다.

협상 전 준비가 중요하다. 자기의 논리와 상대방의 논리가 무엇인지 먼저 생각한다. 우기기가 아닌 논리의 싸움이다. 상대 논리의 장단점을 비교하고 제압할 수 있는 논리가 필요하다. 미리 예상되는 카드를 생각하고 준비를 한것과 순간적인 맞대응을 한것의 차이가 크다.

상대방에게 깎는 즐거움을 주기 위해 양보의 버퍼를 남겨야 한다. 협상은 뺏기가 아닌 상호가 윈윈하는 것이다. 최대한 정중한 모습으로 하되, 상대방이 나에게 원하는 무언가가 무엇인지를 파악하는 것이 필요하다. 그것이 무기고 최대한 활용해야한다.

중재자를 내편으로 만들어야 한다. 협상 테이블에서 균형을 깨는 것은 제 3자의 입김이다. 중개인을 내편으로 만들어야한다. 어떤 꼬드김을 하든, 인간적으로 호소하든 중개인을 내편으로 만들어야 협상에서 유리한 고지를 점령할 수 있다.

5) 주식이든 부동산이든 불확실성이 있기 때문에 지금과 같은 시장의 모습이 존재한다. 불확실성이 떨어질수록 안전하겠지만 수익률은 떨어질 수 밖에 없다(모두에게 동일한 정보가 제공되므로)

대세 상승기에는 수익이 날 확률이 높으므로 집중 투자, 침체기나 대세하락기에는 분산투자가 손실을 줄이는 방법.

6) 투자자라면 누구나 수익률이 가장 좋은 곳에 투자를 하고 싶어하나, 최고의 수익률을 노리는 사람은 지나치게 신중하다는 문제가 있다. 경기가 어려울수록 옥석의 차이가 벌어지므로 선택에 신중을 기해야하지만, 하루정도만 고심하라.

타이밍과 수익성 모두 중요하나, 상승기/성수기엔 투자 타이밍을 중요히 하고, 하락기/비수기에는 종목 선정에 비중을 두는 투자를 하자.

7) 세상은 변화를 요구하지만 파도인지 패러다임 시프트인지 정확하게 빨리 읽어내야한다. 유행을 시대의 변화로 착각하는 것도 손실을 키우는 것이기 때문이다. 추세를 빨리 읽어내는 사람에게 새로운 기회가 기다리는 것이다.

패러다임 시프트인지 단순한 파도인지는 역사성, 상대성, 보편성 기준에 의해 알 수 있다. 1. 역사성은 과거와 현재의 연속성하에 미래를 파악할 수 있다. 2. 상대성. 비슷한 가치를 보였던 것들을 보며, 비슷한 수준이 될 것을 예상해볼 수 있다. 3. 보편성. 앞에서의 사건들이 어떤 인과관계가 있는 지 살피는 것.

8) 주식과 부동산은 유사점도 있지만 시장의 특징이 다르다. 각 시장에 맞는 분석 방법과 접근 방법이 필요하다.

-> 경제신문을 보라는 것도, 투자나 협상의 과정에서 의사결정하는 것에도 공통점은 스스로 정보를 분별하고, 의사결정하고 책임을 질 수 있어야 한다는 것이다. 문해력, 독서와 글쓰기를 계속 개발해야할 이유. 경제적인 시야를 계속 키우기 위해서는 단순한 인풋만이 아니라 생각으로 아웃풋하고 나중에 결과와 비교하면서 인사이트를 쌓아가는 노력이 필요 할 것 같다.

#독서 #경제신문 #생각 #의사결정

또한 기술적으로, 자산관리를 대략 한다고 생각했지만 아기곰 책에서 나오는 형태로의 대차대조표를 작성해서 관리하면 분기별 증감과 상승 하락, 왜 변수가 발생했는지가 한순에 보여서 적용해야겠다는 생각이 들었다. 누군가 양식을 만들어 놓은게 있겠지..

#대차대조표

#협상 #패러다임시프트 #분별

요즘 내 관심사는 내 가치를 높이기 위한 나를 계발 하는 것(독서, 글쓰기, 생각 기록 등)과 기술적인 부분(협상, 의사결정, 멘탈, 일잘러,말잘러) 그외 앞으로의 시대를 이끌기 위해 필요한 것(뇌과학, 고전, 미래를 얘기하는 성공한 사람들의 이야기)을 채워가는 것이다. 박경철님이 10년뒤를 내다보고 사람을 만난 것처럼, 막연히 미래학자 같고 뜬구름 잡는것만 같은 이야기들을 책을 통해 많이 들어봐야겠다.

3. 부동산 투자를 위한 지침

#수요와 공급 #보이지 않는 손 #단기

1) 자본주의, 보이지 않는 손의 원리를 알아야한다. 수요에 비해 공급이 부족할때 상품의 가격은 오르게 된다. 주택시장도 마찬가지다. 주택보급률이 100%를 넘게되면 빈집은 필연적으로 생기므로 공실이 될 가능성이 적은 주택에 투자를 해야한다. 다만, 가장 주거환경이 좋은 A 주택의 경우 인근 공급이 많으면 영향을 받는다? 꼭 그렇진 않다. 가장 좋은 곳은 나머지 모든 곳의 수요를 끌어당기기 때문이다. 한 채를 사더라도 남들도 사고 싶은 곳에 사는 것이 좋다. 수요가 몰리는 곳에 내집 마련을 해야 한다.

# 유동성 #장기 #효용

2) 단기적으로는 시장가격 결정요소가 수요와 공급이지만, 장기적으로는 유동성 확대이다. 돈이 많이 풀리면 모든 것이 똑같이 오르는 것은 아니다. 효용가치가 있느냐가 가격이 올라 갈 수 있느냐의 전제이다. 아파트의 경우 수요가 많은 곳이 어디인지에 대한 것.

#인구 증가 #인구 감소 #가구수 증가

3) 과거에도 지방은 수도권에 비해 인구 증가율이 높지 않았다. 인구가 줄면 주택수요가 줄기에 집값이 떨어진다는 논리대로라면, 인구가 늘면 수요가 늘어 집값이 오른다는 논리도 성립해야한다. 인구가 가장 많이 증가한 세종이 가장 많이 올랐는가?? 인구 증가율 보다 공급 속도가 더 빠르다면 인구는 늘어나도 집값은 오르기 쉽지 않다. 인구는 늘어나지만 주택 공급이 적은 지역에서 집값이 오르는 것이다. 인구가 가장 많이 줄어들었던 서울은 집값이 74.7%나 올랐고, 인구가 두번 째로 많이 줄어든 부산도 36.9%나 올랐다.

첫째, 집값에 영향을 끼치는 것은 수요뿐 아니라 공급이나 유동성 증가 등 여러 원인이 있기 때문이다. 둘째, 집값은 인구수보다 가구수에 영향을 받기 때문이다. 인구가 줄어도 가구단위로 사용하는 냉장고 등은 계속 써야한다. 아파트의 사용단위가 개인이 아니라 가정이기에, 인구가 줄더라도 가구 수가 늘면 주택수요가 늘어나는 것이다.

#입지 #일자리증가율 #직주근접

4)주택시장에서 효용가치를 구분하는 것은 입지이다. 좋은 입지를 선택하는 기준은 직주근접, 교통, 교육, 거주 환경을 들 수 있다. 아파트 외에 판자집도 주택보급률에 들어가기에 100%가 넘는다는 것만으로 집값이 오르지 않는다는 것은 과언이다. 수요가 몰리는 지역의 여러 특징이 있겠지만, 특히 수도권에서는 직주근접이 가장 강력한 요소이다. 직주근접의 정확한 의미는 본인의 직장과 주거지가 가까이 있는 것이 아니라, 본인의 집을 사줄 만한 사람의 직장과 본인의 집이 가까이 있는 것이다. 즉, 집 근처에 얼마나 많은 일자리가 있는지가 중요한 요소이다. 많은 사람의 일자리가 가까운 곳이 수요가 몰리는 곳이다.

일자리가 많은 곳은 강남구로, 종로/중구, 여의도까지 3대 업무 중심지가 존재한다. 투자로서는 일자리 수가 중요한 것이 아니라 일자리가 늘어나는 추세가 중요하다. 일자리가 많은 곳은 이미 집값에 반영되있을 가능성이 높기 때문이다. 강북보다는 강남의 일자리가 많이늘었다. 수도권에서는 분당이 대표적.

다만, 직주 근접을 따질 때 단순히 일자리가 늘어나느 것이 중요한 것이 아니라 그 직장에서 일하는 사람의 소득 수준이 중요하다. 소득이 낮은 계층이 유입되었다고 주택 수요가 비례해서 늘었다고 보긴느 어렵기때문이다. 하위 20% 천명보다 상위 20% 500명이 유입되는 것이 집값상승에 더 큰 요인이 된다. 서울의 업무중심지에 접근하기 좋은 곳에 주목!

#직주근접 #교통

5) 교통의 본질은 직주근접이다. 일자리가 많거나 늘어나는 곳 주변을 말하는 것이 직주근접이라면, 교통이 좋다는 것은 직주근접은 아니지만 멀더라도 접근성이 좋은 것을 말한다. 강남 살고 싶다고 다 살 수 있는 것이 아니기 때문.

#학군 #교육환경

실수요자들이 거주지를 선택할때 교육을 가장 중요하게 여긴다. 사교육을 통해 단순히 시험점수를 더 받고자 하는 것이 아니라, 자녀에게 미치는 영향때문에 학군이 중요한 것이다. 이제는 중학교 학군이 중요하다. 서울대 등 명문대 진학시킨 곳이 특목고의 비중이 확대됐기 때문. 교육에 관심이 많은 곳, 고학력의 부모가 많은 곳, 중산층 이상 경제력을 갖춘 곳, 구성원들이 비슷한 주거환경을 갖춘 곳이어야한다. 물론 학군과 소득과 상관관계가 있지만 좋은 학군에는 교육열이 뒷받침되야한다

#환경

환경은 삶의 질과 관련된 요소. 연령이 높을수록, 소득이 높을수록 환경을 우선 고려하는 비율이 높아진다. 소득이 높을 수록 환경이라는 요소에 더 많은 비중을 두기 때문이다. 벌기 어려운 사람들이 많다면 한강 프리미엄이 빛을 발하지 못할 것이고, 소득이 높아진다면 프리미엄 차이가 생길것.

변화하는 곳을 찾는 것도 전략이다. 현재는 주거, 준공업 지역이 섞여있지만, 여건만 되면 외곽으로 다들 이전하고 싶을 것. 땅값의 상승은 공장 이전을 부축하게 될 것이기 때문이다. 시간과의 싸움이다.

앞으로는 조망권만 있는 것보다 운동이나 산책도 할 수 있는 체험권을 가진 곳이 더 각광을 받게 될 것이다.

6) 건물가치보다 대지가치가 높은 주택이 장기적으로 상승가능성이 높은 것. 그외로 승용차의 증가로 주차의 용이성이 집을 고르는 큰 변수중 하나가 되었다. 지하주차장이 충분하면 단지 지상에 많은 녹지공간을 확보 할 수 있기에 단지의 가치를 높일 수 있다.

새아파트와 기존아파트의 입지의 장점을 가지는 것이 재건축 아파트다. 아파트는 자재비율이 15%이고, 스마트폰은 비율이 높고, 교체시점도 빠르다. 자원의 낭비론은 모순이다. 또한 건물 수명은 정확한 비중으로 시공하였다면 100년도 가겠지만, 실제로는 많지 않고, 내부 배관 설비등의 평균수명이 15-20년이다. 인프라나 학교 등 갑자기 늘어나는 인구에 대비하는 등 불편함은 있찌만, 비용대비 수익이 훨씬 크다. 1:1 재건축은 3자의 침해는 없지만, 같은 땅에 효율적인 관리를 위해서는 낭비이다.

서울은 주택보급률이 100%가 되지 않기에, 양질의 주거지가 늘어나지 않는다면 서울인구 감소를 막을 방법은 없다. 줄고있는 서울인구를 늘릴 방법이 재/재/리모델링이다. 상승시에 등락의 힘이 클 것이기도 하다.

7) 부동산은 거래세가 거의 없는 주식과 다르게 세금, 기타 비용등이 많이 발생해 고율의 양도세가 따르기 마련이다.

다만, 강제 저축효과가 발생한다는 점, 지속해서 관심을 가지고 실력을 키운다는 점에서 돈은 더 벌 기회를 많이 접하게 된다.

8)부동산도 결국 심리의 영향을 받는다. 그래서 추격매수, 오버슈팅이 발생하는 것으로, 오를만한 곳에 미리 투자를 해놓은다면 좋다. 아직 덜오른 지역인지, 오르지 않을 지역인지를 오르지 않는 이유를 살펴보는 것이 중요하다. 특히 최소2년은 보유해야한다는 점에서, 2년 후의 시장을 내다보고 투자를 해야한다. 1년 뒤 집값이 오를 것 같다면 현재 집값은 오른다. 2012년부터 18년까지는 각종 집값약세로 실수용자들이 시장을 주도하면서, 투자 심리 사이클이 짧아졌다. 2년에서 6개월 단위로 줄었다. 이사철에 투자 심리가 좋아지고, 비이사철에는 투자 심리가 주춤하는 현상이 나타나고 있다. 투자 수익을 올리려면 쌀때 사고 비쌀때 팔아야한다. 탐욕을 누르고 공포심을 억제하는 것이 필요하다.

9) 너무 신중하면 매수하기 어렵다. 상승장과 하락장에서는 전략이 다르다. 상승장에서는 과거시세에 연연하면 곤란하다. 현재의 시장상황을 정확히 반영하는 것이다. 판단은 신중하되 행동은 빨리 해야한다. 불확실성이 제거되면 시세는 달라질 것이다. 상승장에서는 일시적 1가구 2주택 전략을 활용해야한다. 자금의 여유가 이써야하지만 전세가율이 올라가면서 과거 대비 적은 돈이 들어간다면 전세끼고 사두었다가 만기 되는 후에 거주하는 곳을 팔고 이사하면 자금측면에 무리가 없을 것이다.

하락장에는 급매물인지 구분하는 눈과 판단의 수준이 되어야 하며, 판단은 신중하게 행동은 한박자 천천히 해야한다. 매도인은 매물을 회수하며 시장이 반전되기를 기다리기 떄문이다. 하락장에서는 먼저 팔고, 나중에 사는 전략을 써야한다. 거래가 안되기에 1가구 2주택자가 되는 경우가 많다. 과도한 대출을 낀다면 고통이 올수도 있다. 수익성만큼 중요한 것이 환금성이다.

10) 아파트의 대안은? 미국은 단독주택이 더 선호되나 한국에서는 아파트의 수요가 높다. 다만 한국은 단독주택이 전성시대를 맞기는 어렵다. 유지보수를 많이해야하고, 연교차가 심해 냉난방비가 많이 들고.안전문제의 리스크, 환금성 문제, 땅 부족등의 이유 떄문이다. 주상복합 주택이나 타운홈이 대안이나 보완은 될수 있다.

전기차가 일반화 될수록 본인만의 전용 차고가 있는 단독주택이나 타운홈이 고소득층 중심으로 각광을 받을 것이다. 아파트는 앞으로 전기 충전시설을 완비한 아파트가 등장할 것이다. 한가구당 한대의 충전기와 공간이 보장되는 곳이다.

앞으로는 그것을 가졌냐 아니냐가 지하주차장 유무 이상의 차이로 나타날 것이다.

11) 2030에게.

과거를, 남을 탓하지 마라. 과거에는 집값도 쌋고 소득도 낮아 자가보유율이 더 낮았다. 되려 집을 소유하는 사람이 늘어나고 있다. 비싸다고 한탄만 하며 내집마련을 못하다가 기회를 놓치지 마라. 2030의 자가 비율이 높아지고 있고, 특히 30대가 가장 많이 사는 계층이 되었다. 맞벌이로 소득이 높아진 부부가 늘었기 때문이다. 무리한 영끌은 고통의 시작이지만, 쓸거 다쓰고 남는 돈으로 집을 사는 일은 과거에도 앞으로도 없다. 대출을 갚으며 집을 산사람과 임대주택에 산사람의 10년 후 자산차이는 과거에도 앞으로도 많이 날것이다.

집은 주거안정성과 자산 상승을 둘다 준다. 수도권은 주거비가 높기 떄문이기에, 전월세를 올려주는 것 만으로도 강제저축을 하게 되는 효과가 있다.

-> 많은 것들이 열반기초반부터 시작해서 입지, 가치, 가격에 대해 배워왔던 것들이다. 앞으로 좀더 보완해 것은 경제심리학에 대한 이해, 앞으로의 트렌드 중 전기차 보급 가능한 아파트에 대한 이해, 꾸준한 노력과 관심의 필요성에 대해 인지하고 실행해야겠다.