여러분이 아파트를 샀을 때 벌어질 이야기[보통아]



매수하자마자 가격이 빠지면 어쩌지?

매-전 갭이 줄어 더 좋은 단지를

매수할 기회를 놓치면 아까운텐데?!

고민에 주저하는 분들에게

앞으로 펼쳐진 부동산 시장에

대해 말씀드려보려고 합니다

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안녕하세요

보통아입니다

최근 여름처럼 뜨거웠던 수도권 아파트 시장이

쌀쌀해진 계절처럼 대출규제와 거래량 감소로

상당히 가라앉은 느낌을 주고 있습니다

이 다음은

과거처럼 반등 후 긴 하락으로 이어질지

잠시 숨 고르기를 하고 있는 중인지

시간이 조금 더 지나봐야겠지만

직전 보다 하락 거래되거나

낮아진 호가 매물이 네이버 부동산에

곳곳에 보이며 현장에서도

가격 조정에 대한 분위기가

사뭇 다른 것 같습니다

이럴 때를 기회삼에 조금 더 적극적으로

매수를 노리는 분도 계시고

과거처럼 긴 하락장을 보내진 않을까? 하는

두려움에 용기 내기 어려운 분들도 계실텐데요

앞으로 계속 오를까? 떨어질까?

당연히 예측 불가능 한 영역이지만

여러분이 주택을 매수했을 때

발생할 수 있는 시장 상황에 따라

투자관점에서 대응 전략을

말씀드려보고 합니다

상승? 보합? 하락?

인플레이션으로 인한 장기우상향만 생각하면

매수를 미룰 이유는 없지만

항상 조금 더 나은 선택을 하고 싶은 게

사람의 욕심…마음인 것 같습니다

장기적인 보유 위해서라도

중단기 변화하는 시장을 잘 견뎌야하고

대응해가야 할 것이며,

우리가 앞으로 겪게 될 시장은

아래 9가지에 벗어나지 않습니다

매매 상승 / 전세 상승

매매 상승 / 전세 보합

매매 상승 / 전세 하락

매매 보합 / 전세 상승

매매 보합 / 전세 보합

매매 보합 / 전세 하락

매매 하락 / 전세 상승

매매 하락 / 전세 보합

매매 하락 / 전세 하락

가격이 소폭으로 오르고 내리는

보합장인 경우

‘감당할 수 있는 범위’에서 매수했다면

보유 할 때도 큰 변화(리스크)가 없을 것이라

매매상승하락과 전세상승하락의 변화에

따른 대응이 중요할 것입니다

1. 매매상승/전세상승

실거주든 투자든 매수했다면

첫 번째로 매매가 상승하면

일단 기분은 좋을 것 같습니다ㅎㅎ

1주택인 경우 비과세 요건을 충족시켜

갈아타기로 반복해서

상급지로 이동하는게 하면 되겠습니다

다만, 상승기라서 보유한 아파트보다

매수할 상급지 아파트가 더 먼저, 많이

상승했을 확률이 매우 큽니다

단기적인 가격 변동이나 급한 매물이 노리기,

매수 - 매도 시차를 이용한

일시적 1가구 2주택 전략으로

갈아탈 때 비용을 줄일 수도 있겠지만

시장이 내 뜻대로만 움직이는 게 아니기 때문에

그 사이 종잣돈을 착실히 모으는 게

다음 스텝으로 이어가는데

매우 중요합니다

두 번째로 전세가도 함께 상승하는 시기로

실거주 경우 큰 변화는 없지만

거주분리나 투자로 접근했을 때 달라집니다

처음부터 매수 후 전세를 주었다면

최소 5%의 전세상승분이 발생하게 되며

실거주더라도 거주 중인 집을 전세를 주고

거주 분리 전략을 취할 수 있습니다

임차인에게 받은 전세보증금으로

기존 대출 상환한 후

일부는 거주비로, 일부는 투자금으로

활용할 수 있게 됩니다

여기서 아주 중요한 점은

가격이 상승했다는 것은

하락에 대한 리스크도 커졌다는

의미를 유념해야합니다

이어 말씀드릴 매매하락/전세상승

시기와 달리

절대적인 가격수준이 높은지?

부채가 많아 보유하는 데 어려움은 없는지?

하락하더라도 감당할 수 있는지?

시장과 자산 상황을 따져

부채를 줄이는 방향으로

우선순위를 둬야 하는 시기입니다

2. 매매하락/전세상승

2009~13년 하락기에 접어들면서

아무도 집을 사려고 하지 않았습니다.

매매가격은 떨어지는 반면

위축된 매매심리가 임대수요로 쏠려

전세난이 발생해 전세가 상승했습니다

매매는 싸졌을 뿐만 아니라

매매와 전세 차이가 줄어

적은 돈으로 좋은 매물을 매수할 수 있는

투자 효율이 매우 높아졌습니다

앞으로 또 이런 시장이 온다면

전세 상승분과 저축을 통해

앞서 말씀드린 매매상승시기와 반대로

재투자를 우선 고려할 수 있습니다

매매가격이 떨어진게 아쉬울 수 있지만

상급지와 하급지 차이가 줄어드는

하락기 특성을 이용해서

상승기때보다 오히려 적은 비용으로

갈아탈 수도 있게 됩니다

다만, 하락장인만큼 상승장과 달리

최근처럼 매도 후 매수를

빠르게 진행 하는 게 안전할 것입니다

3. 매매상승/전세하락

매매가 올라 기분은 좋지만

역전세가 발생해 상황이 좋지 못한 경우입니다

(기분은 좋지만 기분이 나쁜…)

2018~19년 수도권 공급과잉으로

상승장에도 전세가 하락했던 시기입니다

(일부 지역 규제와 맞물려

매매까지 동반하락하기도 했지만

전체 방향에서 상승으로 봤습니다)

실거주 하는 경우는

전세 하락에 리스크는 없으며

투자에 있어서도 매매는 상승했기에

매도를 통해 시세차익을 현실화하는

선택을 할 수 있습니다

수익이 크지 않거나 여전히 가치 대비 싸서

보유하는 게 낫다면 판단되면

추가적인 현금으로

역전세를 막아야 할 것입니다

다만, 현재 서울 전세가격 수준은

J-PIR 기준으로 현재 6.0년

절대적인 가격수준이 높다고 할 수 없으며

J-PIR : 소득 대비 평균 전세가

평균 아파트 전세 거주 시 필요한 비용으로

높을수록 비쌈

서울 최고 11.0년 / 평균 7.0년

향후 수도권 공급이 부족한 상황이라

무리하게 전세를 높히지 않는다면

역전세 문제가 다시 발생하는 건

쉽지 않아 보입니다

4. 매매하락/전세하락

최근 급락했던 2022~23년

시장 모습이라고 볼 수 있겠네요

작년부터 매수하신 분들처럼

가격이 더 저렴해졌기 때문에

매수 여력이 되는 경우

적극적으로 매수를 고려하면 좋지만

앞서 우선적으로 보유 자산을

지키는 데 집중해야합니다

모아온 현금으로 역전세를 감당하거나

아껴둔 신용대출을 활용해

어려운 상황을 극복해야 합니다

현재 거주하고 있을 임대료가

함께 저렴해진다는 건

그나마 다행일 것이며

과거를 돌이켜봤을 때

전세는 하락보다 상승한 시기가

더 많았습니다

86년 1월부터 24년 11월까지

465개월 중 전세가 하락 기간은

총 60개월로 13% 남짓입니다

그 외 87%의 기간동안

상승과 보합을 반복하며

물가처럼 상승하였습니다

단 기간의 어려움을 극복하기 위해

앞서 지나게 될 시장에서

감당할 수 없을 정도로

대출 규모를 키우지 않고

언제나 기준에 맞는 매수를 이어갔다면

충분히 극복해낼 수 있다고 생각합니다

지금까지 주택을 매수했을 때

앞으로 펼쳐질 시장과

대응 방법에 말씀드려봤습니다

대부분 지난 시장을 돌이켜 보며

과거에 할 수 있었던 큰 방향에 대해

이야기 드렸지만

그 안에 물건이 팔리지 않는 조급함

전세가 나가지 않았을 때의 불안함

가족의 생애 주기 같은

우리 삶과 정신에 크게 영향을 주는 부분까지

모두 담을 수 없었습니다

그럼에도 중요한 것은

최악의 상황이 발생하더라도

시장의 플레이어 역할로

꾸준하게 살아남아 있는다면

(최소한 뷰어로만 있어도)

충분히 대응해 갈 수 있는

영역이라고 생각합니다

또 실거주든 투자든

갈아타든 추가 주택을 매수하든

역전세를 막아내든

종잣돈을 모으고

시장의 움직임을 이해하고

아는 지역을 넓혀 가격수준을 파악하는 것은

어떤 시기, 어떤 경우에 놓이더라도

위기를 극복하고 기회를 잡는데

큰 무기가 될 것 입니다

"특별한 기회가 올거라며 기다리지마라

평범한 기회를 붙잡아서 특별하게 만들어라

약자는 기회를 기다리지만

강자는 기회를 스스로 만든다

- 오리슨 스웨트 마든 -"

부디 좋은 행동과 성과로

이어지길 바라겠습니다