케이스별 특약사항 및 주의사항(쉽게 복사해서 사용하세요) [보통아]

안녕하세요

보통아입니다

요즘 주변에서 매수, 매도, 전세

다양한 계약을 앞두고

혹시라도 잘못된 건 없는지 하는

연락을 자주 받게 되는데요

특약은 어떤 걸 넣어야 하나요?

라는 질문을 주시는 경우가 있습니다

계약 할 때 특약은 매우 중요합니다

특약을 미리 정리해두면

조금 더 여유를 가질 수 있어

실수를 놓치지 않게 해주더라고요

그래서 케이스별 주로 사용하는 특약과

특약을 주고 받을 때 주의사항에 대해

말씀드려보도록 하겠습니다

상황에 맞게 추가하거나 빼는 식으로

편하게 사용해보세요

가계약에서 정확한 정보를

주고 받아야 한다

특약은 계약서를 쓰기 전

가계약 단계에서 주고 받아야 합니다

가계약도 엄연한 계약이기 때문에

계약의 내용이 구체적이어야 합니다

목적물 : 아파트 주소

금액 : 금액, 지급시기

(계약금/중도금/잔금)

너무 기본적인 부분이라

잘 신경쓰지 않는 분들이 많은데요

특약을 열심히 주고 받았는데…

어떤 집인지 이야기가 없었잖아요?

억지 같고 상식적이지 않아보여도

말을 바꿔도 법적으로 할 말이 없게 됩니다

사람 마음이 돈이 엮이면

어떤 일이 생길지 몰라요

법이 내 편이라도 시간적, 정신적 비용도

생각해보셔야해요

이 부분이 반드시 들어가야 하고

그 외 특약을 추가해 주고 받아야 합니다

특약에 대해 서로의 동의를

정확히 확인해야 한다

가계약 → 본계약

앞서 잠깐 언급드렸지만

대게 가계약 다음 본계약이 이뤄지기 때문에

가계약을 가정, 가상 같은 뜻으로

임시로 계약한다는 것으로

가볍게 생각하는 분도 계십니다

가계약금은 '계약금의 일부'를 뜻해서

계약금을 넣는 것과 같은 효력이 있어요

계약 취소할 때 가계약금 돌려 주던데요?

그건 상대방이 호의를 베푼 거에요

가계약금을 받지 못하거나

전체 계약금을 요구할 수도 있어서

주의가 필요한 부분입니다

그래서 가계약금을 주고 받은 뒤에는

특약을 바뀌기는 쉽지 않습니다

반드시 필요한 특약을 정하고

가계약금을 입금해야 하는데요

여기서 주의해야할 점은

상대방 ← 중개사 → 나

정확하게 특약이 전달 되었는지

그리고 상대방이 동의했는지를

확인해야 합니다

나

“사장님 특약 정리했어요.

매수인에게 전달해주세요

동의하시면 가계약금 입금할게요!!”

부동산 사장님

“확인했습니다”

상대방 측이 특약을 확인했으니

바로 입금하면 될까요?

절대 안됩니다!

사장님이 특약을 확인하셨다는 것인지

상대방이 특약을 전달했다는 것인지

상대방이 특약을 확인은 했지만 동의까지 된 것인지

정확히 알 수 없습니다

‘특약에 동의합니다’

특약에 동의한다는 의사를 정확하게 다시 질문하고

정확한 확인을 위해 동의했다는 메시지를 캡쳐해서

보내 달라는 것도 확실한 방법입니다

특약에 동의 하신게 맞나요?

특약에 동의하셨다는 말씀 캡쳐해서 보내주세요

특약에 동의하셨다면 가계약 입금 계좌 주세요

지금까지 매수의사결정만큼 중요한

계약 전 특약 사항을 정리하고 결정할 때

주의해야 될 부분을 말씀드려봤습니다

안전한 계약 하시는 데

도움 되시길 바랍니다

케이스 별 특약 사항

노션링크 : https://dmasis.notion.site/1b43427e3cc4803094f4fa15793bc0e2?pvs=4

기본 사항

🔳목적물 : 주소

ㅇㅇ아파트 000동 000호

🔳매매금 : 00만원

🔳계약금 : 00만원

🔳계약금의 일부(가계약금) : 00만원 (00년 0월 0일 입금)

🔳중도금 : 00만원 (00년 0월 0일)

🔳잔금일 : 00년 00월 0일

🔳매매계약일 : 00년 0월 0일

매수할 때

🔳매도인은 잔금지급일까지 현 등기사항증명서 상태를 유지하며, 변동이 발생하면 매수인은 계약을 해제할 수 있다.

현 시설 상태에서의 매매계약이나, 잔금일에 누락된 사항 발생 시 매도인이 수리하기로 한다.

🔳계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.

잔금일은 계약일로부터 ㅇ개월 이내 상호 조정하여 협의한다.

🔳매수인은 잔금일 전 잔금의 일부를 중도금의 명목하 매도인에게 입금할 수 있다.

🔳계약금 000만원, 중도금은 전세 계약금, 매매잔금은 전세 잔금으로 처리할 수 있다. 전세계약을 통한 잔금 지급과정에 협조하며 임차인 요구 시 매도인과 임대차 계약 후 매수인이 승계한다.

🔳점유자는 매수인의 임대차 계약을 위한 부동산 방문을 협조한다. (집 보여주기, 전세 계약)

🔳점유자는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 조정한다.

🔳잔금 일자 전, 신규 임차인이 원하는 경우 잔금일자를 앞당길 수 있다.

🔳매도자는 매수자가 집을 수리 할 수 있게 허락한다.

🔳잔금일까지 공과금 및 관리비는 매도인이 부담 하되 수리가 시작되는 날부터 관리비는 매수자가 부담한다.

🔳현 임차인은 매도자가 내보낸다.

🔳현재 임차인의 임차기간 만기 시 계약 갱신 청구가 불가능하며, 갱신 청구 시 계약 해제 및 매도인이 매수인에게 배액배상을 한다.

▶️중대하자 언급 시

🔳매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련법규를 따른다.

✅매도인의 하자담보기간 따로 명시하지 말 것

▶️근저당이 있는 경우

🔳현 등기사항 증명서상 근저당권 설정(주식회사 0000은행, 채권최고액 금 000원정)은 잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고, 추후 잔금일까지 이외 권리 변동사항은 없도록 한다.

▶️주인 → 전세계약

✅거래내역서상 돈 주고 받은 내역이 없어서 특약이 필요하다. 거래 내역이 없으니 나중에 잔금 달라 우기면 할 말이 없다.

▶️등기부상 융자가 없는 경우

▶️등기부상 융자가 있고 매도인이 전세자금대출을 받지 않는 경우

🔳현 소유주가 매도 후 금액 00000원에 0년 전세 사는 조건의 매매계약이다

🔳현 등기사항증명서상 근저당권 설정( 주식회사 0000은행, 채권최고액 금 000원정)은 잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고 추후 소유권 이외 권리 변동사항은 없도록 한다

🔳매매계약서, 잔금계약서는 잔금일에 동시 작성한다.

🔳전세거래대금은 매매거래대금과 상계처리한다.

▶️등기부상 융자가 있고, 매도인이 전세자금대출을 받는 경우

✅계약금 = 잔금이 아니라, 매-전 차액 2000만원을 나눠서 계약금 1000만원 잔금 1000만원으로 일자를 나누고, 매도인은 전세계약서를 근거로 전세 대출을 신청합니다

🔳현 소유주가 매도 후 금 0000원에 0년 전세 사는 조건의 매매계약이다.

🔳현 등기사항증명서상 근저당권 설정( 주식회사 0000은행, 채권최고액 금 000원정)은 잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고 추후 소유권 이외 권리 변동사항은 없도록 한다

🔳추후 잔금일까지 소유권 이외 권리변동사항은 없도록 한다

▶️현세입자 승계 시

🔳현세입자(계약자 ㅇㅇㅇ, 전세보증금 000원, 만기 00년 0월 0일)는 매수인이 승계한다.

✅임대차계약서 사본 첨부 및 매매계약 후 임차인 확인

▶️현세입자 보내는 조건 일 때

🔳현재 거주중인 세입자 퇴거를 00까지 매도인이 책임진다.

▶️대리인 계약 시

🔳본 매매 계약은 소유주의 ㅇㅇㅇ한 사정으로 소유주와 전화 통화 후 ㅇㅇㅇ와(부인, 아들, 공인중개사-관계증명서, 주민증 사본 첨부) 대리 계약하며, 계약금 000원정은 소유주 ㅇㅇㅇ의 계좌 ㅁㅁ은행 000-000-000 입금하고, 0000년 00월 00일에 매수인 입회하에 추인하기로 한다

▶️잔금 전 수리할 경우

🔳매도인은 0000년 00월 00일부터 매수인에게 수리 기간을 주며, 0000년 00월 00일부터 발생하는 공과금 및 관리비는 매수인이 부담하기로 한다.

🔳임대인은 잔금 전 수리(도배, 장판, 페인트, 조명, 씽크대, 욕실)하기로 한다

✅올 수리보다 수리할 부분을 명시해야 분쟁의 여지가 없다

▶️계약일까지 매수인 명의가 결정되지 않았거나 변경될 가능성이 있을 때

매수인은 잔금일 전 공동명의 또는 매수인이 변경될 수 있으며, 변경될 경우 매도인 및 공인중개사에게 통보하여 정정하기로 한다.

매도 할 때

🔳현 상태로의 매매

✅보일러나 샤시, 수도 등 하자 시 매도인은 매수인에게 잔금을 받기 전까지 수리를 해줘야 할 의무가 있다.(하지만 이 특약이 적혀 있다면 이 문구를 내세워 수리를 거부 할 수 있다)

🔳매수인은 매도부동산에 존재하는 행위적인 위/불법 부분을 일괄 승계하며 앞으로도 매도인에게 일정 이의 제기하지 않는다.(주로 재개발 예정지역 주택매매 시)

🔳근저당권 승계 시 대출 이자는 잔금일까지 매도인이 부담하고 그 이후는 매수인이 부담한다.

🔳잔금 전 매수인이 수리를 하는 경우 수리 시작일로부터 매수인이 관리비를 부담한다

전세 놓을 때

🔳임대인의 사정으로 임차인의 전세대출이 나오지 않는 경우 임대인은 임차인에게 계약금 000원을 모두 반환 후 계약을 해제한다.

🔳전세대출 가능 여부는 00.00.00 내 임차인이 임대인에게 통보한다

🔳만약 동 기간이 지났음에도 통보를 하지 않는 경우 이 건의 계약은 자동 해제한다

🔳전세대출 가능 여부 통보 전 다른 임차인이 계약을 진행하는 경우 이 건의 계약은 해제하고 계약금 000원을 모두 임차인에게 반환한다

🔳임차인은 아파트 입주 후 발생하는 하자보수에 대해 적극 협조하여야 한다.

🔳임대인은 보일러, 전기, 수도, 가스 시설의 수리 비용은 부담한다.

🔳사용 상의 부주의로 인한 파손 및 소모품 수선, 관리 소홀로 인한 곰팡이 결로에 대한 배상은 임차인이 하기로 한다.

🔳벽걸이 TV 등 콘크리트 타공 시 임대인의 동의를 얻는다.

🔳동물 반입 및 집 안 흡연은 금지한다.

🔳임차인은 이사를 원할 경우, 만기 4개월 전 이사 여부를 미리 통보하고, 부동산 방문에 적극 협조하기로 한다.

🔳임대차 신고는 ㅇㅇㅇ인이 하기로 한다.

▶️잔금 전 수리하기로 했을 때

🔳임대인은 잔금 전 수리(도배, 장판, 페인트, 조명, 씽크대, 욕실)하기로 한다

✅올 수리보다 수리할 부분을 명시해야 분쟁의 여지가 없다

▶️잔금일과 입주일이 다른 경우

🔳잔금일 기준 세제공과금을 정산하며, 이 후 임차인의 관리 소홀로 인한 하자 발생 시 임차인이 수선하기로 한다.

✅겨울 잔금과 입주일이 달라 며칠 공실 되었을 때 동파사고로 분쟁 발생 경우 있음

▶️애완동물 키울 때

🔳애완동물을 사육할 경우 이로인한 파손, 훼손은 임차인이 원상복구 하기로 한다.

▶️월세 계약일 경우

🔳임차임 2기 연체 시 임대인은 계약을 해지 할 수 있으며, 임차인 동의 없이 열쇠 및 비밀번호 변경을 할 수 있다.

🔳월차임 연체 시 연 20% 연체료를 부과한다.

전세권 설정

출처 입력

🔳임대인은 임차인의 전세권 설정에 동의한다

🔳임차인은 본 주택을 사택 용도로 사용하고, 허용된 이외 목적으로 사용은 금한다

🔳본 전세권을 담보로 하는 행위나 전대차(임차인이 임차물을 제 3자에게 임대하는 행위)를 금지한다

🔳전세권 등기 설정/해제 비용 부담은 임차인이 하기로한다

🔳계약 만료 시 전세금 반환과 동시에 전세권을 해지한다

그 밖의 사항

출처 입력

✅임대차 기간 만료 시 보증금의 변동 없이 재계약을 하기로 했을 때, 금액의 변동이 없으므로 재계약서 작성없이 계약 연장을 할 수 있으나 이는 임대인에게 불리하므로 꼭 재계약서를 작성해야합니다.

✅계약기간 전 임차인이 이사간다고 했을 때, 관례상 임차인이 중개수수료를 부담하며 새로운 임차인을 구해 놓고 이사를 갑니다. 그러나 임대인이 계약기간까지 임차인이 거주하길 원한다며 거절 할 수 있습니다.

✅임차인이 중개 수수료를 부담한다고해서 무조건 계약기간 전 이사를 갈 수 없으며, 임차인이 부담하는 중개수수료는 계약기간이 완료되지 못한 임대인에 대한 손해배상금의 성격입니다.