돈버는 독서모임 - 월급쟁이 부자로 은퇴하라_왜용

책 제목(책 제목 + 저자) :  월급쟁이 부자로 은퇴하라

저자 및 출판사 : 너나위, RHK

읽은 날짜 :  2024.11.13

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #자본주의    #경제적자유    #직장인투자자

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점/10점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 너나위

   우리가 왜 투자를 해야 하는 지에 대한 필요성과 직장인으로써 어떻게  투자를 할 수 있는 지에 대한 내용이 담겨있음. 

2. 내용 및 줄거리

WHY 1장 왜 투자를 해야 하는 가

[01. 무관심속에 썩어가는 당신의 돈]

#자본주의 #인플레이션

인플레이션은 우리 주머니 속에 들어 있는 돈의 값어치를 떨어뜨리는 주범이다. 이런 현상을 물가가 올랐다고 하는데, 이 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다. 은행은 고객의 돈을 이용하여 ‘예대마진’이라는 방식으로 수익을 올리고 ‘통화량’을 증가시킨다. 통화량이 증가됨에 따라 돈이 흔해지고 결국 돈의 가치가 하락된다. 아파트도 물건이고 필수재인 동시에 투자재이므로 자본주의 경제체제에서 인플레이션이 필연이듯이 아파트도 가격이 올라간다. 그래서 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책인 ‘투자’가 필요하다.

[02. 월급은 절대 오르지 않는다]

#인플레이션 #물가 #통화량

당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점 더 느려진다. 가계, 기업, 정부라는 경제의 3주체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 시간이 갈수록 기업과 정부가 이전보다 더 많은 것을 가져가고, 그만큼 가계는 보다 적을 것을 가져가게 된다. 그래서 평범한 월급쟁이가 살아남으려면 ‘투자’가 필요하다.

[03. 당신마저 관심 없는 당신의 노후]

#고령화 #노인빈곤율

당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점 더 느려진다. 가계, 기업, 정부라는 경제의 3주체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 시간이 갈수록 기업과 정부가 이전보다 더 많은 것을 가져가고, 그만큼 가계는 보다 적을 것을 가져가게 된다. 그래서 평범한 월급쟁이가 살아남으려면 ‘투자’가 필요하다.

[04. 직장생활 N년 차, 당신의 현주소]

#노후준비 #경제적자유

돈 걱정없이 살아가려니 월급만으로는 부족해서 뭔가를 해야 할 것 같긴 한데, 얼마나 부족한지 도대체 무엇이 문제인지 도통 알 수 없는 사람들이 많다. 가장 먼저 ‘자기 점검’을 해야한다. 현재의 상황을 인지하고 목표를 명확하게 해야한다. 경제적 자유보다 우선인 것은 노후 준비다. 투자는 당신과 당신 가족의 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다.

DIRECTION 2장 당신과 돈이 가야 할 방향

[01. 직장인의 투자 전략]

#돈을 버는 두가지 방식 #소비자산 #생산자산

돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입여부를, 돈을 버는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다. 대부분의 직장인은 직접 ‘시간’을 투입해서 돈을 버는 사람들이다. 우리는 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 이동해야 한다. 그리고 사용함에 따라 가격이 떨어지는 ‘소비 자산’에 돈을 사용하지 말고, 나중에 가치가 오를 수 있는 ‘생산 자산’에 돈을 써야 한다.

[02. 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법]

#지출의 최소화 #생산자산구매

돈을 쓰면서 돈을 벌 수 있는 방법은 오직 ‘생산자산’을 사는데 돈을 쓰는 것이다. 직장인의 비근로소득 창출방식은 시간을 투자하여 근로소득 획득, 지출을 최소화하여 자본금을 모으고, 모은 자본으로 생산 자산을 산다. 그리고 이 방식을 반복하여 자산 시스템을 확보하는 것이다.

[03. 내가 부동산을 택한 이유]

#부동산 #레버리지

여러 종류의 생산자산이 있지만 저자는 ‘부동산’이라는 생산자산에 돈을 쓰는 것을 선택했다. 부통산은 수익이 인플레이션을 상쇄할 수 있고, 무엇보다 ‘전세제도’라는 무이자 레버리지 활용가능한 생산 자산이다(단, 원금이상의 손실 발생가는성이 있고 낮은 환금성의 단점도 있음).

WHAT 3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

이번 장에서는 저자가 실제 투자경험에 대한 이야기를 하며, 투자사례에 적용했던 원칙과 투자과정속에서 경험하고 알게 된 사실들, 그리고 그것들이 어떤 투자성과를 낼 수 있었는지에 대해 설명해주고 있다.

# 투자를 고려할 땐 입지(선호도)를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.

# 투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 하게 되므로, 중개인과의 관계가 투자결과에 미치는 영향도 적지 않다.

# 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘저평가’(가치 대비 가격이 저렴한 것)이다.

# 가치를 볼 줄 아는 안목, 그것이 부동산 물건의 저평가 여부를 판단하는 데 가장 중요하다.  비교 대상이 많을수록 가치 판단은 정교해질 수밖에 없으므로 발품을 팔아 많은 부동산을 봐야 한다.

# 부동산 투자의 기준 세 가지는 저평가, 적은 투자금, 자금 동원력이다.

# 경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 쌓여 투자 가능한 곳이 여러 군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라.

CONCEPT 4장 성공 투자를 위한 필수 지식

[01. 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법]

#종잣돈 #절약 #자본재배치

종잣돈을 마련하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫째, 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것, 둘째는 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈(흔히 깔고 앉은 돈)을 일할 수 있는 상태로 만드는 것이다. 우선은 쓰는 것부터 체크하여 고정비와 변동비로 구분하고, 그 다음 필요비와 불필요비로 나누어 불필요비는 모두 줄이는 것이다. 그리고 깔고 있는 돈을 적당한 수준으로 재배치하는 것은 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖춘 후에 시작하자.

[02. 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자]

#전세금 레버리지 #시세차익형 투자

투자의 효율성 측면에서 볼 때, 직장인 투자자에게는 전세금을 레버리지로 활용하는 투자 방식이 더 좋은 선택이었다. 월세투자는 투자금이 많이 필요한 반면, 들어오는 월세는 그만큼 많지 않다 보니, 수익률 자체가 떨어진다. 당장 직장에서 내몰리는 상황이 아니고 10년 이상 직장 생활을 할 수 있는 상황이라면, 그래서 급여라는 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있는 사람이라면 당장 얼마되지 않는 월세 수익보다는 장지적으로 볼 때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 현명한 방향이다.

[03. 절대로 돈을 잃지 않는 투자법]

#잃지 않는 투자 #저평가 #전세가율

투자의 원칙은 첫째 잃지 않는 것이고, 둘째는 첫 번째 원칙을 지키는 것이다. 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다. 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 그래서 저평가(물건의 가치 대비 가격이 싼 상태)된 부동산을 사는 것이 중요한데, 부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다. 그리고 발품을 팔아 많은 지역을 선정해 알아가고 그 안에서 가치 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

[04. 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?]

#용돈벌이 투자 #자산의 장기보유

용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정은 첫째, 노후 준비에 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다. 둘째, 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다. 셋째, 보유 자산의 크기를 키워나간다. 넷째, 매입한 부동산을 자익 보유한다. 다섯째, 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다. 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

[05. 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리]

#시스템투자 #레버리지 #다주택 #장기보유

기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것이다. 직장인 시스템 투자를 위해서 우선 시간과 돈을 바꾸는 현금 흐름 시스템을 마련한다(생업과 급여). 그 다음 투자를 통해 자신 시스템을 구축해 간다(전세 레버리지, 장기보유, 다주택). 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산 후, 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다. 종잣돈이 모일 때마다 투자하여, 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다.

[06. 위기가 나만 피해갈 거라는 착각을 버려라]

#리스크관리 #역전세 #유동성확보

투자하 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 역전세라는 위기에 대응하기 위해 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 역전세 리스크 관리법은 전세가 하락의 우려가 적은 입지 좋은 물건에 투자하고, 입주물량이 많은 곳은 신중하게 접근하며, 마이너스 통장이나 대출을 신용대출 등으로 현금을 확보해야 한다. 또한 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.

5장. HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

[01. 확실한 투자 기준 세우기]

#투자기준 #아파트  #좋은입지

당신이 가장 먼저 해야 할 일은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다. 1단계는, 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자를 할 것인가(주식, 부동산 등)? 2단계는, 부동산을 선택했다면 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가(아파트, 다세대, 오피스텔 등)? 3단계는, 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가(저평가, 적은 투자금, 감당할 수 있는 리스크)? 4단계는, 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가(좋은 입지와 위상)?

[02. 가격이 상승할 지역 선정하기]

#수요와 공급 #임장지역 선정

부동산의 커다라 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치거, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다. 수요와 공급이 균형을 이루지못하는 기간 동안 시장은 냉각과 과열을 반복하게 되고, 정책도 이체 맞춰 시행된다. 지역 선정의 기준과 순서는 전세가율과 가격-> 투자금의 규모 ->입주물량 -> 미분양을 기준으로임장 지역을 선정한다.

[03. 임장 전, 지역조사하기]

#사전 조사 #아파트 가격조사

가치 대비 가격이 싼지로 판단하는 저평가 여부(가치>가격)를 첫 번째 투자 기준으로 삼는다. 그렇기에 지역을 조사하고 현장을 방문하는 건 해당 지역의 가치(입지)와 가격을 파악하기 위함이다. 사전 조사에서는 그 지역의 일자리, 교통, 환경, 학군 그리고 임장지역 내의 모든 아파트 가격을 조사한다.

[04. 지역을 눈에 담는 현장조사]

#현장조사 #발품 #태도

지역 주민처럼 그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것이 현장조사의 목적이다. 지역을 완전히 익힌다는 것은 앞서 말한 해당 부동산의 입지와 가격을 정확하게 파악한다는 의미다. 중개소에 방문하여, 같은 가격이라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 태도다. 무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도, 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다.

[05. 투자 즉시 돈 버는 실전투자법]

#매물찾기 #선호도

현장조사를 통해 투자에 가장 적합해 보이는 단지를 선정했다면, 해당 단지에서 혹시 놓쳤을지 모를 물건을 찾아보자. 그 중 동과 층에서 선호도가 낮은 것(저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동)이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건(가격, 수리상태, 입주시기, 사람)을 우선 선택한다.

6장. MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

[01. 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝]

이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

[02. 한 번의 성공보다 중요한 것들]

인생을 바꾸는 투자를 위해서는 될 때까지 해야한다. 그리고 지금 ‘그래, 이거야!’를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 투자의 감을 잡기 위해서는 적어도 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할 일을 꾸준히 하는게 좋다(책읽기, 강의듣기, 동료만들기, 실제로 투자 실행하기 앞의 3가지 반복). 그리고 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라.

[03. 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라]

빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다. 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다. 살아남아 있기만 하면 늦더라고 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이다. 그래서 살아남기 위해서는 오래가야 하며, 오래가려면 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께 가야한다.

[04. 갈등에 대처하는 자세]

좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다. 주변과의 갈등을 최소화하면서도 절대적인 시간을 확보하려면 우선순위를 정한 후 이를 충실히 따르는 것이 현명하다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

• 나를 점검해 봐야겠다. 나의 현재 경제 상황을 인지하고, 내가 원하는 목표를 구체적으로 작성해봐야 겠다. 우선 나의 노후 준비를 목표로 앞으로 1년, 5년, 10년, 15년, 20년 후의 목표를 구체적을 작성해야 겠다.

• 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되자. 그러기 위해서는 ‘소비자산’에 돈을 사용하지 말고, ‘생산자산(주식, 부동산)에 돈을 쓰는 사람이 되자!! 우선 시간을 투입하여 돈을 벌고, 그 돈을 부동산이라는 생산 자산을 구입하는 데 사용하는 직장인 투자자가 되자!!

   

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

•  돈을 알뜰히 모아 예, 적금을 드는 게 내가 하는 돈을 모으는 방식의 전부였다. 그러나 그 방식은 인플레이션에 따라 결국 나의 돈의 가치는 더욱 떨어지고 있다는 사실을 알게 되었다.

• 예전에는 막연히 부자가 되자라는 것이 목표였는데…. 이제는 우선 나의 투자 목표는 ‘노후준비’라는 것을 알게 되었다.

• 나는 시간을 직접 투입하여 돈을 버는 직장인이었다. 열심히 일을 하는 게 전부라고 생각했고, 계속 직장에서 살아남는 것이 가장 큰 목표였었다. 하지만 그러한 방식으로는 현재의 자본주의 사회에서 ‘돈’을 모을 수 없다는 것을 알았다. 

• 기억하고 또 기억하자!!! 부동산 투자의 기준은 저평가, 적은 투자금, 자금 동원력이다. 그리고 많을 손품과 발품을 팔아 배우고 경험해야 한다

• 투자는 길게 해야 하므로 멀리가기 위해서는 서로에게 도움을 줄 수 있는 동료의 필요성을 알게 되었다. 그리고 내가 투자를 할 수 있게 배려해주는 가족에게도 항상 고마운 마음을 가져야 겠다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

(P. 30) 다만 아파트는 다른 물건에 비해 조금 더 특별한 성격을 띤다. 인간의 삶을 영위하기 위해서 필수재인 동신에, 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다. 그리고 이는 ‘인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안 된다’라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다. 그렇게 생각하든 아니든 현실에서는 부동산, 그 중에서도 아파트는 필수재인 동시에 투자재일 뿐이다.

(P. 161) 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 :  나는 부동산과 맞벌이한다(너바나)