열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 89조 민서채]

열반스쿨 2주차 양파링님 강의 후기

이번 열반스쿨 2주차에서는 양파링님께서 '시장 상황에 따른 전세 완벽 세팅법'이라는 주제로 강의를 진행해주셨습니다. 처음에는 1호기도 없는 상태에서 전세 세팅을 배우는 것이 필요한지 의문이 들었지만, 강의를 듣고 나니 전세 세팅은 단순히 매수 이후의 문제가 아니라 매매 전부터 철저한 계획과 준비가 필요하다는 것을 깨달았습니다.

Part 1: 2024년 하반기 전세 시장 상황

현재 전세 시장은 대출 규제와 매물 증가로 인해 거래가 다소 주춤하고 있지만, 이는 과거에도 있었던 현상이며 결국 끝이 있을 것이라고 말씀하셨습니다. 수도권 전세 매물이 소폭 증가했지만 여전히 매물 수 자체가 많은 편은 아니며, 공급이 마무리되는 지방은 오히려 전세 매물이 감소하고 있다고 합니다.

Part 2: 지금 시장에서 전세 세팅을 위해 알아야 할 것들

매매 후 세입자의 전세금으로 잔금을 마무리하는 것이 가장 이상적이지만, 투자 시 대비해야 하는 경우도 있습니다. 예를 들어, 잔금 날짜가 다르거나 세입자를 맞추지 못해 내 돈으로 잔금을 치러야 하는 경우입니다. 또한, 매도자가 전세입자로 사는 경우(주인전세, 점유개정)나 기존 임차인을 승계하는 경우(전세낀, 세낀) 등 다양한 상황에 대해 설명해 주셨습니다.

특히, 현재 전세 대출 규제 내용을 상세히 설명해 주셨는데, 임차인에게 받은 전세 대출금으로 잔금을 치르는 형태와 선순위 담보대출 변제 금지 등의 규제 사항을 이해할 수 있었습니다. 이러한 규제는 매수세 감소로 이어져 매도 물량을 투자자가 소화하기 어렵게 만들고 있습니다. 따라서, 세낀 물건이나 주인전세 등의 투자 전략을 고려해야 하며, 세낀 물건은 가계약 전에는 반드시 전세계약서를 확인해서 리스크대비 해야 한다고 강조하셨습니다.

Part 3: 내 물건 1등 만들기

적정 전세가를 설정하는 방법과 빠르게 전세를 빼는 방법에 대해서도 설명해 주셨습니다. 단지 내 비교, 생활권 내 비교, 공급 물량 점검 등을 통해 적정 전세가를 설정하고, 소액 투자 시에는 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 한다고 합니다. 또한, 임대 기간 설정 시에는 공급 리스크와 수요, 포트폴리오를 고려해야 하며, 임대 만료일을 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역으로 만들어야 한다고 조언해 주셨습니다.

Part 4: 계약 단계부터 챙겨야 할 전세 세팅

매수 결정 전에는 등기부등본을 확인하여 소유자, 가압류, 가처분, 가등기, 근저당권 등을 확인해야 합니다. 매매계약과 임대계약을 동시에 진행할 때는 특약에 불리한 내용이 없는지 서로 확인해야 하며, 임대 계약 조건에 따라 보증금 반환 등 유의해야 할 부분을 체크해야 합니다.

Part 5: 임대 리스크를 줄이는 법(실전투자 사례)

마지막으로, 임대 물량 등을 고려하여 시기에 맞는 물건을 선택하고, 너무 높은 전세가를 욕심내지 않는 것이 중요하다고 강조하셨습니다. 안 좋은 물건도 봐야 좋은 물건을 알아볼 수 있으며, 포트폴리오 분산을 통해 역전세 리스크를 대비해야 한다고 말씀하셨습니다.

양파링님께서는 쌀 때 사고 싸게 사는 것이 하락장에서도 버티게 하는 체력이라고 하시면서, 핵심 포인트 두 가지를 강조하셨습니다. 첫째, 적정 전세가를 설정하는 3단계(단, 생, 공), 둘째, 임대 기간 설정 시 고려해야 할 3가지(공, 수, 포)입니다.

이번 강의를 통해 전세 세팅의 중요성과 다양한 상황에서의 대처 방법을 배울 수 있었습니다. 앞으로 1등 매물을 뽑을 때부터 이 강의 내용을 적극적으로 활용해보겠습니다. 감사합니다!