내마중 1주차 강의 후기 미쉘p

강남을 향해 서서이 나아가는 길  : 투자자의 길

오랜만의 너나위님의 강의, 좋았습니다 !

투자자로 노선을 변경한 후에 서울투자 강의만 듣다가, 결국, 투자 또한 서울에 내집을 마련하는 것이 아닌가 라는 생각에 내집마련의 꿀팁은 무엇인지, 요즘 시장을 너나위님은 어떻게 보고 계신지 궁금하여 신청한 강의였습니다.

역시나, 그 동안 쌓으신  강의력이 빛을 발하는 좋은 시간이었습니다.

결국, 시간이 흘렀을 때 땅의 가치만이 남는다, 그래서 우리는 신도시, 신축, 숲세권이 아니라 강남과 조금이라도 더 가까운 곳으로 나아가야 한다, 라는 것만이라도 머릿 속에 남긴다면, 앞으로 투자에서의 실수는 없을 것이란 희망이 생깁니다.

내집마련의 기준으로 보더라도 거주/보유 분리가 나에게 맞는 선택이고, 이는 내집 마련 + 투자를 동시에 할 수 있는 방법이며, 그래도 방향을 잘 잡았다는 확인을 할 수 있었습니다.

투자의 가닥을 잡는 것에 있어서도 맹목적으로 투자금이 작은 단지를 선택할 것이냐, 투자금이 조금 더 들더라도 절대가가 확실히 싸진 단지를 선택할 것이냐, 항상 원칙을 잊곤 하였는데, 매매가든, 전세가든 이 가격 수준 자체가 높고 낮은지를 판단, 매매가가 싼 단지라면 매수해서 안전마진을 확보하고 앞으로 장기적으로 상승할 전세가로 투자금을 회수하는 전략을 잊지 말아야겠습니다.

요즘 유투브의 썸네일이 자극적인 부동산 시장 예측으로 가득합니다. 시장 예측이 아닌 투자 원칙을 지켜 어떠한 시장에서도 투자 할 수 있는 월부 투자자를 꿈꾸지만, 너무나도 쉽게 뉴스와 유튜브의 자극적 기사에 현혹되곤 하네요.

이번 강의에서 가장 위험한 것은 “아무것도 실행하지 않는 나“ 라는 것을 깨닫고, 올 겨울이 끝나기 전에는 투자를 실행에 옮기는 것을 목표로 마지막 강의까지 정주행 하렵니다!

인상 깊은 강의 내용 : 

지금 전세매매가 쌓여서 매매가가 내려간다. (일시적)

올겨울에 전세 매물이 쌓여서 낮은 매매가로 살 수 있는 기회이다. 낮은 전세가로 투자금이 더 들어갈 수 있음.  이럴 때 신용대출을 받아서, 낮은 가격으로 산다. 2년 재계약 시에는 입주가 없어 전세가가 올라갈 수 밖에 없다.

전세가가 빠지면 매매가 네고 해 볼 수 있다.

전세가가 오를 것이라고 판단하는 이유 1. 절대적으로 낮은 전세가 수준 (J-PIR, 15년 평균보다 낮다. 10년전 전세가 보다 현재 많이 오르지 않은 상태.)2. 공급이 없다. 2. 금리하락(물가 상승이 안정되고 경기부양이 시작되면 금리가 낮아짐/주담대와는 별개.

•정부 정책(임대차 이법)과 초저금리로 인해 공급이 있었음에도 전세가가 상승. 2010년 이후, 전세대출과 정책의 효과로 공급과 전세가의 비례관계가 깨짐. 계약권 갱신으로 인해 시장 매물의 경쟁이 더 치열해짐. 시세가 더 상승, 낮은 금리로 대출이 가능하여 전세가 폭등

전세가이든, 매매가이든 가격 자체의 적정 수준을 파악 할 수 있어야 한다. Gap 이 최소화되었을 때를 기다리는 것이 아니라, 가격이 충분히 낮다면, 전세가가 오를 것을 예측하여, 지금 기회에 매수, 2년 후 오를 전세가로 gap 이 더 좁아졌을 때 1채 더 매수하는 것을 목표로 한다.

 지금사기로 한다면 , 고점대비 -90% 이상이면, 이전 실거래보다 로얄동 로얄층 물건이 나온다면, 거래해도 된다고 생각한다.

전고점 대비- 90% 이상 회복하지 않았다면 -15% 정도면 이번 겨울에 기회가 많을 거다. 지금 가격을 깎을 수 있는 시기

3년 후에는 전고점 아래를 찾기 어려울 수도 있다. 23년 초, 22년 말  가격까지 빠질 수 있다는 것을 감안.

단기, 상승/하락, 장기 더 나은 것으로!

Bench Mark :

1.Pir 먼저 본다(가격 수준 ) / 전세가율은 안 올라올 수도 있다.  è pir 12 이하, 전세가율 60% 이상을 기준으로 보자 (-15%정도)

2.평균가격은 의미가 없다. 단지별로, 오를 단지를 사는 것이 중요입지, 선호도 중요함 /  범위를 정해야 할 떄

3.수도권/서울 : 강남 1시간 내 접근 가능한 1. 신축, 2. 환경양호한 구축 (대단지, 평지) è 서울은 범위보다 가격을 먼저 보라 , 안오른 단지찾아라