[HB1오춘] 아너스와의 만남 후기 - 0호기 매도한 후, 1호기를 하기 위한 질문(feat.센스있게쓰자 튜터님)

안녕하세요.
행복한 투자자를 꿈꾸는 HB1오춘입니다.

이번에 월부에서 아너스와의 만남이란 좋은 시간을 마련해주셔서

월부의 아지트에 가게 되었습니다. 

사실 제가 아지트에 방문하게 될 거 라곤 생각치도 못했는데

이 자리를 빌어 다시 한번 감사드립니다.

저의 상황은 

최근에 0호기를 매도했고, 1호기를 반드시 내년초까지 하겠다는 굳은 의지를 가지고 있습니다.

이번 후기에서는

저의 질문과 ‘센스있게쓰자’ 튜터님의 답변을 정리해보았습니다.

부족한 글이지만 저와 같은 고민이 있으신 월부 분들께도 도움이 되었으면 합니다.
대화 형식으로 정리를 해보았습니다.

오춘) 

일단 저의 상황은 0호기를 한달 전인 10월에 매도를 했고, 현재 이사갈 전세집도 구한 상황입니다.
전세자금 대출을 3억 정도 받아서 기존 종잣돈과 합쳐 5억의 투자금으로 1호기를 준비하고 있습니다.
현재 서울의 앞마당은 11개(강서, 성동, 영등포, 강동, 동작, 마포, 서대문, 동대문, 안양동안, 구로, 양천)정도입니다.

질문은 내년 상반기안에 1호기를 반드시 하려고 하는데
현재 하고 있는 것처럼 앞마당을 계속 늘릴지, 아니면 앞마당 늘리는 건 잠시 멈추고 시세를 계속 따면서 매물을 보는것에 집중해야 할지입니다.

그리고 현재 조건부 전세자금 대출 규제로 인해 전세입자 맞추기가 어려운 상황으로 강의에서는 주인전세나 세안고 물건 위주로 보라고 하는데 이런 물건 위주로 봐야 하는 건지도 궁금합니다.

또한 전세자금 대출을 받아서 투자를 함에 있어서 어떠한 리스크에 대비해야 하는지도 궁금합니다.

센스튜터님) 

먼저 전세대출을 받고 나서 투자를 했을 때 회수를 당할 수 있잖아요.
그런 회수를 당하는 대출인지 아니면 두 채 까지 가능한 대출인지 이런 것들을 세부적으로 알아볼 필요가 있습니다.
혹시라도 투자를 했을 때 회수를 당하는 전세대출 밖에 없다면 그 다음 플랜을 미리 생각해 두어야 합니다.
그 다음 플랜이라고 한다면 사실 월세로 이동하는 거에요.
 

나중에 월세를 가야 하는 상황이 생겼을 때, 어느 단지에 얼마 정도로 가는게 나을수 있겠다 생각까지 미리 해두시면 그때 그때마다 대응을 잘할수 있을 것 같습니다.

그리고 오춘님 앞마당은 2,3,4급지가 적절하게 섞여 있네요. 5억을 투자한다면 한번에 할지, 쪼갤지 정했나요?

오춘) 

하나 하겠다. 쪼개겠다. 정해놓지는 않았고 마음에 들고 저평가 됐다고 생각되는 물건을 찾게 되면 일단 그걸로 하려고 생각하고 있습니다.

센스튜터님) 

네. 둘 다 가능성을 열어두고 괜찮은 거를 하겠다라고 가능성을 열어두는 것이 필요할 거 같아요.
오춘님 앞마당 중 4급지가 서대문, 동대문, 강서구인데 여기서 잠깐 멈춰서 찾아보는 것도 좋을 것 같아요.  
그곳에서 먼저 찾아보고 단지를 뽑고 우선순위를 매겨 봐야 합니다. 

그리고 만약에 한 채를 한다라고 생각이 들면 5억의 투자금이라면, 저라면 3급지 이상으로 가야 할 것 같아요.

4급지에 5억을 다 넣는 건 조금 아까울 것 같아서 3급지 이상의 가치를 지닌 곳으로 봐야 하지 않을까 생각되고
둘로 나눈다고 했을 때도 둘 다 괜찮은 걸로 해야 합니다. 

둘 다 약간 애매한 걸로 해버리는 경우가 많은데 한 채로 하는 것보다 훨씬 안 좋을 수 있어요.

쪼갰을 때는 충분히 지금 시장에서 싸고, 투자금도 그렇게 많이 안들어가는 물건이
4급지나 아니면 3급지에서 평균 이하인 곳에 좀 많이 있는데 
그런 곳에서도 충분히 가치가 있고 투자금이 3억 조금 안들어가는 선에서 찾아보면 꽤 괜찮은 물건들이 나올것 같아요. 
 

만약 이렇게 했는데도 마땅한 물건을 못찾겠다 싶으면 4급지 앞마당을 더 늘려봐도 좋을 것 같아요. 
성북이나 관악같은 곳이 현재 앞마당으로 없으시니까 그런데까지 넓혀보면 좋을 것 같습니다.

그리고 조건부 전세대출 규제는 특수한 상황이잖아요. 약간 소나기 같은 것인데 소나기가 왔으면 피해야죠. 
어쨋든 이런 규제가 평생가지는 않을테니까 지금 당장에는 주인전세나 세안고 물건 위주로 볼 수 밖에 없을 것 같고 나중에는 다시 정상으로 찾아갈 거라고 생각됩니다.

(한바퀴돌아 두번째 질문시간)
 

오춘) 

네이버 부동산을 통해 내가 투자가 가능한 범위에 들어온다라고 찾은 단지를 보면, 가격이 저렴한 물건은 정문에서 가장 먼 산 밑에 있는 뒷동이고, 

사람들이 선호할 만한 물건, 즉 평지이면서 정문과 가까운 앞동 물건은 가격이 많이 높았습니다.
 

투자자는 가치 있는 물건을 싸게 사는게 중요한데,  
가치가 있어 보이는 단지안에서, 가치가 떨어져 보이는 저렴한 물건을 선택하는게 맞을지, 
아니면 조금 더 투자금을 늘려서라도 선호할만한 물건을 선택하는게 맞을지 고민이 됩니다.

센스튜터님) 
어떤 시기에 어떤 단지를 얼마에 사느냐에 따라 다를 수 있는데
지금 같은 약간 완전 대세 상승장이 아닌 상황에서는 앞동, 그래도 조금 좋은 물건을 조금 더 돈을 주더라도 사는게 나을 수 있어요.

물론 허용 범위를 완전히 벗어난다 이러면 당연히 사면 안되겠지만, 
일반적으로 허용할 수 있는 범위에 들어오면서 좀 괜찮은 물건이다 했을 때는 전세도 조금 더 비싸게 맞출 수 있거든요. 더 빨리 맞출수도 있고요.

그래서 저는 물건을 볼 때, 좋은 물건부터 봅니다.
좋은 물건을 보면서 최대한 깎으려고 노력해요.
 

뒷동의 가격만큼은 아니겠지만 최대한 가격이 가까워질 수 있게 노력을 하는게 먼저 일 것 같습니다.

그런데 상황이 상승장 초기인 것 같다. 

그리고 내 투자금으로 할 수 있는 최선이 덜 선호인 뒷동인것 같고(앞동이 투자범위에 도저히 맞춰지지 않는다)
지금 아니면 다 날라가 버릴 것 같다면 뒷동이라도 투자해야죠.  

시간이 지나서 보면 결국 같이 따라 올라가기 때문에 뒷동에라도 투자를 하는게 좋은 투자가 될 수 있습니다.

다시 한번 말씀드리지만
어떤 단지를 어떤 시기에 얼마에 사느냐 이점이 중요합니다.

(아너스와의 만남 종료 전 추가 질문)
 

오춘) 

저는 이제 1호기 매수가 진짜 임박했다고 생각하고 있는데요.
싸게 살 수 있는 방법이 궁금합니다.

이번에 열중 강의에서 게리롱 강사님께서 
만약에 10억짜리 마음에 드는 물건을 발견했다면
해당 단지에 전체 부동산을 다 돌면서 이것보다 더 좋은 물건 있느냐 하면서 더 좋은 물건도 찾고
그 물건으로 네고도 하면서 조금 더 싸게 살수 있도록 노력한다라고 말씀하셨는데 그 부분이 되게 큰 도움이 되었습니다.
센스 튜터님께서는 어떤 방법으로 싸게 사려고 노력하시는지 노하우가 궁금합니다.

센스튜터님)
그게 물건 터는 방법인거 잖아요. 저도 그 방법에서 크게 벗어나지 않아요.
싼 물건이 나오면 일단 그 물건을 예약을 잡고 그 물건을 본 다음에 주변을 돌아다니면서
이 물건보다 더 괜찮은 물건 없는지 살펴보는 것 같아요.

근데 사실 더 싼 물건을 사기 위해서는 결국 상황적인 부분이 얹혀져야 더 네고를 해볼수 있는 상황이 생기거든요.
그렇기 때문에 저는 상황적인 부분을 조금 많이 물어봅니다.
 

이 물건의 상황. 

집주인이 급하면 급할수록 나한테는 조금 더 좋은 조건의 물건이 됩니다. 

하지만 그런 상황 같은게 항상 있는 건 아니에요.

만약 급하지 않은 물건들 밖에 없다. 

그러면 내가 원하는 매수가를 던져 놓고 일단 기다립니다. 

기다리면서 후보군들을 만들어 놓는 일들을 하죠.
 

그러다 시간이 지난 후에 연락이 오고 가격 절충이 들어오는 경우를 봤어요. 

이런 방법도 때에 따라서 좋은 방법이 될 수 있다라고 생각합니다.

그런데 그중에 가장 강력한 거는 잔금 카드에요. 

진짜 급한 물건들의 특징은 잔금을 치르기 얼마 안남았을 때, 

혹은 세금적인 부분에 대한 혜택을 받아야 해서 
빨리 팔고 넘어가야 하는 상황. 

그런 물건들이 되게 많아요.

그런데 내가 잔금을 쳐줄수 있으면, 

내 잔금을 통해 그 분은 문제를 해결할 수 있는 거기 때문에 가장 강력한 카드가 됩니다.
 

그래서 잔금을 쳐줄수 있는 능력이 되면 조금 더 깎을 수 있어요. 
잔금을 바로 쳐줄수 있는 사람이 많지 않기 때문에 잔금 카드를 쓸 수 있으면 그게 가장 강력합니다.

이상으로

저의 질문과 튜터님의 답변을 정리를 해보았습니다.
 

월부에서 좋은 기회를 주셔서 현재 제가 가지고 있는 여러 고민거리를 질문으로 준비했고
그 질문에 진심을 담아 답변을 해주시고 함께 고민해주신 

센스있게쓰자 튜터님께 깊은 감사의 말씀 드리고 싶습니다.

잘생기셨는데 성격까지 좋아보이는 센스 튜터님을

다음에 좋은 기회에 다시 뵀으면 좋겠고
 

이번 아너스와의 만남에서 인연이 된

투자자90님, 설아링님, 성좌님, 쪙이's님, 쩡봉위님, 정열정님도 다음에 또 볼 수 있으면 좋겠습니다.
감사합니다. 

월부 화이팅입니다.

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