6년전 투자했던 10평대 1호기 일주일만에 30평대 상급지로 갈아탔습니다 (PART 1)



안녕하세요 월하입니다.

오랜만에 경험담을 올립니다.

올해 6월부터 얼마 전 11월까지 눈코 뜰 새 없는 5개월을 보냈습니다.

약 6년간의 경험을 5개월 만에 압축해서 진행했습니다.

바쁘디바쁜 5개월여 간의 시간이 지나고 이제는 대부분

마무리가 되어 복기 글을 씁니다.

이번 글은 제 6년의 경험이 거의 5개월 안에 압축해서 들어갔기에

part1, 2 로 나누어 쓸 예정입니다.

5개월 동안 아래 과정들을 진행했습니다.

각 과정에서 느끼고 새로 경험한 것들에 대해 복기하겠습니다.

1. N호기 전세 빼기.

2. 실거주 월세 이사 (자산 재배치)

3.1호기 매도

4. N호기 매수 / 풀인테리어 / 전세빼기

5. 가족 실거주 집 매수

PART 1.

- 전세빼기 (feat. 부분 수리)

- 월세 이사 (feat. 소액임차인 활용하기)

- 1호기 매도(feat. 근저당 설정)

PRAT2.

- N호기 매수 (feat. 대출 제한 / 근저당 90% 물건)

- 풀인테리어 (feat. 2천만원으로 84. 수도권 올수리 하기)

-전세빼기 (feat. 전세 대출 제한)

-가족 실거주 매수

복기글을 쓰는 이유는 머릿속에 헝클어져 있던 프로세스들을 정리하기 위함이고

무엇보다 제가 선배 투자자의 글을 읽고 용기를 얻어 투자했던 것처럼

누군가는 제 글을 읽고 지금 시장에서

도움이 되기를 바랍니다.

월부학교를 6월에 끝내고

조원들과 꾸준히 앞마당을 늘려가고 있었습니다.

수도권을 임장하며 분위기가 심상치 않았습니다.

음..상승인가? 보는 서울 앞마당 마다 줄을 서서 보기 시작했고

매물들이 빠르게 소진되고 가파르게 가격이 올랐습니다.

제 주변 지인들에게는 지금 아직 오르지 않을 곳을

사도 괜찮을것 같다라는 말을 했지만

정작 제 투자금이 모이지 않아 당장 투자할 수 없었습니다.

돈도 묶여 있고, 명의도 묶여 있었습니다.

조금 답답하긴 했지만

언제든 투자는 할 수 있다는 걸 알기에 시장을

기민하게 지켜 보고 있었습니다.

1년전 투자물건에서 전세금을 회수하다.

출처 입력

1년 전인 23년 6월 보고 있던 지역의 가격이

너무나 싸게 느껴졌습니다.

제가 알던 이 지역의 가격은 최소

B 지역과 비슷하거나 비싸야 하는데 그때 당시 가격이 튀틀렸구나 라는

생각이 들 정도로 가격이 쌌습니다.

하락 심리 + 주변의 과도한 입주 때문이었습니다.

또 매수의 가장 큰 이유는

같은 앞마당 전세 시세 대비

전세금이 너무 싸다고 생각했습니다.

'내년이 되면.. 최소 투자금의 상당수를

회수할 정도로 전세가 오르지 않을까? '

생각했습니다.

그리고 1주일 동안 지역을 털고 매수를 진행했습니다.

투자금이 조금 들어갔지만 당시 특례론의 거치 40년을 이용해

24.6월 만기의 반월세 세입자가 껴있는 집을 매수했습니다.

들어가는 투자금이 묶이긴 했지만 저금리 주담대를 이용해 세입자가에게 받는

월세로 해당 이자를 내고 약 6만원 정도가 이익이 되는 집을 매수 했습니다.

당시 해당 돈으로 당장의 투자처가 없었고, 내년 상당수 금액을 회수 할 것으로 생각했기에

매수를 진행했습니다. 그렇게 1년간 월세로 이자를 충당했고 1년이 지난 시점인

24.6월 월부 학교 막바지 시기에

주변 전세 시장을 파악하고 전세를 놓기 시작했습니다.

매가는 산 가격보다 조금 올랐지만 크게 중요하지 않았습니다.

다음 투자금에 쓰일 전세 가격이 훨씬 더 중요했습니다.

그렇게 전세시장을 파악하고 전세를 놓기 위해

세입자를 내보내고 부분 수리(장판/도배/등)정도를 진행 하여

시장 평균 가격보다 조금 더 상향해서 전세를 맞출 수 있었습니다.

물론 더 높게도 맞출 수 있었지만, 다음 전세를 위해 적당히 덜어냈습니다.

1년전 예상했던 것 보다 훨씬 전세가 올라

생각했던 것보다 좀 더 많은 투자금이 회수 되었습니다

이렇게 예상보다 더 크게

다음 투자에 보탤 수 있는 씨드머니가 생겼습니다.

[복기]

- 싸게 사는게 최고다.

- 돈을 굴릴 수 있는 물건 (전세금 회수) 인지 확인할 것.

- 사기전부터 다음 투자를 생각해 부합 하는 조건인지 확인 할 것

- 누구는 그돈이면 좀 더 기다렸다가 좋은 걸 사지 라고 말할 수 있습니다.

그러나 미래는 어떻게 될지 모르며, 지금 가지고 있는 투자금에서 가장 좋은 투자를 하고!

시간에 태우는게 중요하다고 생각합니다. 만약 이때 다음 투자를 생각하고 투자 하지 않았다면

이번에 매수한 N호기를 투자 할 수 없었을 것입니다.

- 작은 결정이 모여 큰 결정을 만들어 갑니다.

1호기 매도를 결정하다.

출처 입력

월부를 시작한 18년 말 정말 어렵게 어렵게 마련한 1호기가 있습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/794261

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[월부하자] 드디어 어렵디 어려운 1호기 !

대한민국 모임의 시작, 네이버 카페

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임대사업자에 등록하고 3번의 세입자를 맞추고

24.11월 4번째 재계약을 앞두고 있는 시점이었습니다.

당연히 8년 준공공임대를 완료하면

양도세 감면 혜택을 누릴 수 있고, 1기신도시 리모델링 혜택 단지로도 입에 오르내리고

있는 단지였습니다.

또, 지금 주변 입주도 많고 매수 바람이 서울이 한창 오고 나서 부는 지역이라

현재 가치보다 더 낮다고 판단했기에

2년 더가지고 가야지 라고 생각한 물건이었습니다.

그런데..? 분위기가 이상하게 돌아간다고 느꼈습니다.

예상은 이제 수도권이 파도가 치기 시작했기에 해당 지역까지 오려면 한참 걸리겠구나

생각했는데 갑자기 기사들이 쏟아 지기 시작합니다.

[1기 신도시 특별법! 선도지구 공모!!]

분당의 재건축 유망 단지들이 공모에 혈안이 되고 갑자기 매물이 소진 되고

1억이 올라 순식간에 거래되고 매물이 들어갔습니다.

1기 신도시 5개 지역 모두에서 난리가 났습니다.

가지고 있던 물건이 전세 만기를 앞두고 있어 2주에 한번은 부동산에 전화를 돌려

매매시세 전세시세를 체크 하고 있었는데..매매 물건이 순간적으로

줄어들고 투자자들이 들어오기 시작했습니다.

'어?? 이거 나 어디서 경험 해봤는데???'

네. 1기 신도시 재건축/리모델링, GTX 선정, 교통 선정 등

투자 생활을 하면서 수도 없이 보아온 호재에 따른 투자자의 진입을 많이 경험했습니다.

이때 저는 매도의 기회가 순식간에 지나 갈 수 있다고 판단하고

아래와 같은 질문을 하고 답을 내렸습니다.

1. 지금 매도시 2년뒤 매도 시 세제 혜택 보다 내가 더 큰 이익을 볼 수 있는가?

--> 지금 팔면 2년후 보다 약 1000만원 정도 손해이다.

--> 그러나 지금 다른 물건으로 갈아탄다면 몇배의 이익을 낼 수 있다.

2. 내 단지는 재건축이 될 수 있는 단지인가?

--> 유망한 단지이긴하나 적어도 5년내에는 무리이다

--> 재건축 단톡방과 부동산 임장을 빠르게 하고 최종 결론을 내림

3. 이걸 팔면 나는 더 좋은 물건을 매수 할 수 있는 가?

--> 전세금 + 매도금 + 저축액이라면 앞마당내 이보다 상급지 단지들이 줄을 섰다.

[최종 결론]

매도.

매도 결정을 내린시점은 24.8.17 오후 였습니다.

매도 결정을 하자마자 평소 연락했던 부동산 사장님들에게

연락을 돌렸는데요 그중 한 부동산 사장님께 연락이 왔습니다

사장님 : 투자자가 보고 계시긴하는데 내일 한번 보여 드릴께요

1기신도시 때문에 보러 오셨어요

나 : 네 사장님 세입자 분과는 이야기 했습니다. 세입자 분이 사진 보내주셨어요

특올수리 (샷시)물건이고 현재 제가 알아본 단지 내 매도물건중에서

특올수리는 없더라구요. 가격은 xx 해주세요 (최근 실거래가 최고 매도액)

사장님 : 그 가격은 좀 쌘거같은데요??

나: 요즘 인테리어 많이 드는거 아시잖아요 지금 마침 3개월후에 나가시기도 하고

특올수리에 저 임대사업자라 5%밖에 안올려서 전세도 싸요

아마 전세 바로 단지내 최고가로 맞추실 수 있단점도 어필해주세요

제가 전세 물건도 다 파악해봤는데 제물건 나오면 1등입니다.

사장님 : 네 알겠어요 잘 말해볼께요

그리고 다음날 오전에 물건을 보고 계약을 하고 싶다고 연락이 왔습니다.

사장님 : 집도 너무 좋고 하고 싶은데 2천만원이 부족하시데... 어떻게 안될까??

나: 사장님 그러면요 이렇게 하시는걸 제안해주세요

지금 전세금 싸니까 다시 세 놓으실때 2천은 회수 가능 하실 텐데요

저도 이물건 팔고 다른 물건 투자라 깎는건 안돼요 아니면

그냥 2년 임사 더내고 세제 혜택 받으려고 합니다

대신 매수자도 지금 투자를 하셔야 한다면

2천 빼는게 아니고

제가 2천만원을 지금 당장 안받을께요

계약날 10%, 나머지 2천 제외한 금액을 잔금으로 하고

명의를 넘겨 드릴께요

대신 선순위 근저당으로 2천 제가 잡고

전세 빠지는날 제가 2천 근저당 말소 조건으로 잡으시죠

매수인도 당장 투자 하고 명의 가져가셔서 전세 맞추시면

서로 좋을 것 같은데 물어봐주세요

--> 이렇게 한이유는

1. 다음 투자를 위해서 제 매수 금액을 더 깎아 줄 수 는 없었습니다

2. 명의를 빨리 넘겨야 새로운 물건 매수 시점에 주택 수를 줄여 취득세를 줄일 수 있었습니다.

3. 매수 역시 향후 전세를 맞추면 모두 돈을 회수할 수 있기에 당장 투자를 하기 원했습니다.

서로가 win-win이 되는 조건을 제시했고 결과는??

네. 매수쪽에서 수락하여 물건을 내놓은지 하루만에

매도가 완료되었습니다.

바로 계약을 진행했고, 중도금을 받는날 셀프로 선순위 근저당을 설정했습니다.

[복기]

1. 협상은 서로 상생할 수 있는 조건을 내걸어야 한다,

2. 매도시 상대방이 어느정도 이익을 취할 수 있는 시점에 팔아야

순조롭게 매도 할 수 있다( 무릎에 사고 어깨에 팔아라)

3. 호재를 정확히 판단하라. 흘러가는 호재를 놓치지 마라.

4.이번 매도는 철저히 다음 매수 물건의 기준으로 진행 됐다.

매수물건의 상황에 맞게 내 매도금을 깎아줄지 방어할지 결정해야 한다.

5. 취득세 세금 판단 기준을 사전에 조사한게 도움이 됐다.

6.6년간 진행 했던 임사가 아깝긴 했지만 감정을 배제하고 철저히 기회비용과 실익을 판단했다.

6. 평소 꾸준히 신뢰를 쌓아온 부동산 사장님들 때문에 매도역시 내편에서 진행하기 수월했다.

7. 선순위 근저당은.. 처음 해보는 케이스였다. 부동산 사장님의 실력, 매수자의 이해,

나의 제시조건 모두가 맞아떨어져야 하는 상황이었다. 손쉽게 선택 할 사항은 아니였지만

경험을 쌓았다. 신중하게 선택 할껄 양날의 검이 될수 있다.(돈이 미지급된다면..)

그리고 지금 현재 재건축은 어떻게 됐을까요??

곧 11월 선도지구가 발표난다면 재건축 시장이 다시 불붙을 지는 모르겠습니다.

물론, 발표가 된다면 지역 노후화 주택에 활력을 주며 가격이 천천히든 가파르든 결국엔 오르지 않을까

싶지만, 당장 그 여파가 제가 매도한 단지까지 오는데... 얼마의 세월이 걸릴지 알 수 없습니다.

저는 그 확률보다 당장의 상급지 저평가 된 아파트 매수란 확실한 확률에

투자금을 옮겨 투자를 했습니다.

1호기 물건은.. 정말 많은 경험을 가져다 준 물건이라

마지막 매도할때 집을 가서 보니

뭔가 초보시절의 고생했던 제가 떠오르며

뭉클한 감정이 들었습니다.

당시에는 물어볼 곳도 많이 없어

부동산 사장님한테 도움 구하고,

인테리어 사장님한테 욕먹고

세입자한테 욕먹고

중간에 팔지 말지도 고민하며

6년을 끌고온 이녀석 덕분에 많이 성장했습니다.

무엇보다 10평대 물건이었는데

적지 않은 수익을 낸 것을 보며

수도권 구축/ 10평대 물건에 관해 편견이 없어 질 수 있었습니다.

자산 재배치 (feat. 월세)

출처 입력

매도를 결심하며 다음 투자를 위해 자산재배치의 필요성을 느꼈습니다.

기존 전세집에서 직장까지 1시간 30분 정도가 걸렸습니다.

신축 첫입주로 전세금을 싸게 들어오기 위해 몸테크를 택했는데...

2년간 1시간 30분의 왕복 출퇴근은 삶의 질도, 건강도 감소 시켰습니다.

투자금 마련 + 직장 근처 월세로 인한 시간 세이브를 하기 위해

매도 결정을 내리자 마자 월세를 알아보기 시작했습니다.

기존 신축에서 구축 복도식을 가야했기에..

와이프의 동의가 너무도 중요했습니다.

현재 자산. 미래 계획. 등을 브리핑하고

기존 신축 대비 맘에 들지는 않은 구축이었지만

젊을때 감내 해보자..?? 라는 결의!로

월세집을 알아보기 시작했습니다.

그러던중 해당 지역에서 이정도의 월세가 나올 수 없는데..??

라는 금액으로 월세가 나왔습니다.

올수리된 주인집 매물이었는데

21년 상승기때 매수하여 현재 금액이 하락되었고

그때 당시 풀로 받은 선순위 주담대 + 2년 실거주 요건을 채우기 위한 입주 후 3달뒤

전입신고 조건 이었습니다.

여러명이 보고 갔지만

위 조건 때문에 아무도 계약하지 못하고 있었습니다.

조건으로 보증금을 소액임차인이 인정되는 금액으로 내리고

월세도 10만원 더깎아 달라고 협상했는데

해외 이주로 이사가 급했던 집주인이

승낙하며 싸고 올수리된 구축에 월세를 구할 수 있었습니다.

이로써

전세 상승분 + 매도금 + 자산재배치 여유금 + 저축액

그리고 대출 한도 조회를 통해

최악에 상황에서 잔금을 치룰 대비까지 다음 매수를 위한 준비를

마칠 수 있었습니다.

[복기]

1. 5년만에 자산재배치. 재배치 후 안타를칠 것 같은 맘이 들었을때

과감히 재배치를 진행 함

2. 재배치는 결국 가족의 희생.. 가족과의 의견 조율이 중요하고

충분한 공동의 목표가 있어야 함

3. 소액임차인이란 제도부터 월세 트래킹까지! 평소의 관심이

빠른 재배치를 가능하게 함

4. 매수를 맘먹은 시점부터 대출은 필수로 세밀하게 살펴야 한다.

5. 다음 매수를 위해 차근차근 준비하고 빠르게 실행함

그리고 저는 어떻게 다음 매수를 했을까요???

다음 PART 2에서는

매도한지 일주일만에 근저당 90% 경매 직전의 물건을 매수한 이야기를 풀어보겠습니다.

추가로 중간에 걸린 대출 제한, 전세 제한 속에서 어떻게

투자를 풀어내고 마무리 했는지 !

복기 해보겠습니다

감사합니다.



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