열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 책으로 다지고 임장으로 내 투자세상을 87(펼칠)조 조이땡스]

 양퍄링님의 엄청 많은 양의 핵심 전세빼기강의 정말 잘 들었습니다.

 A 부터 Z까지의 매매이후의 전세빼기 과정을 통해 꼭 기억해야 할 것 같은 저만의 내용을 기록합니다.

 1.  현재의 전세시장 정리 (202411월기준)

    - 계절적으로는 가을이사철 성수기지만 대출규제가 시작되며 거래량과 매물이 쌓이는 데 영향,

       하반기 관망하는 사람들이 많아짐.

    - 서울안에서도 거주선호도 높은단지는 늦더라도 꾸준히 거래되며 호가를 버티지만 하급지 단지들은

       특히 매매거래가 어려운 상황. 전세낀 물건, 입주물건 등 관계없이 급하게 파는 물건이 싸게 나오는 시기

    - 지방의 경우 공급이 줄어든 지역 중심 빠르게 전세가 회복 신축이 많이 오르면서 구축까지 온기가 퍼지

       아직 전세회복에 비해 매매회복이 더딘 지방도 미리 모니터링 할 것.

 2. 전세 셋팅 유형과 프로세스

   - 조건부전세대출 중단은 반복되는 규제책 중 하나 끝은 분명히 있고, 

       지금은 지금할 수 있는 방법을 준비하는 것 

   - 전세낀 물건과 주인전세를 이번 시장에서 전세대출이 필요없는 안전한 방법이지만

       임대리스크,잔금리스크를 대비해서도 알아야 함

   - 지금 알아야 할 것만 기억하는 것이 아닌 

      투자자로서 더 많이 만날 일반적인 전세셋팅은 기본으로 알고 있어야 함

3-1. 적정 전세가 설정하는 법 

   - 정리 적정 전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고 매수 후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있음

   - 적정 전세가 설정 3단계 : 단지 → 생활권 → 공급 

     단지 내에서 적절한 가격인지 생활권 내 가격흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 

     적절한 가격인지 공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인

   - 매수 이후 전세 셋팅에 따라 총투자금이 달라짐 투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정

3-2. 리스크 줄이는 임대기간 설정법

    - 임대만료일에 감당할 리스크가 크다면 투자금 회수지연, 재투자 기회상실

    - 임대기간 설정 시 체크해야 할 3가지 : 공급, 수요, 포트폴리오 

      공급물량의 규모,시기,상세위치를 확인영향권 범위 가늠

      본인이 투자하는 지역,단지,평형의 수요를 아는 게 중요 

      보유주택수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산 필요

4. 계약단계부터 알아야 할 전세셋팅

    - 매수 결정 전 등기부등본을 통해 권리상 하자를 체크 

       매매/임대계약서 작성 전까지 꼼꼼한 확인 필요

       특약에 불리한 내용은 없는지, 서로 동의한 내용인지 확인 
    - 임대계약 조건에 따라 보증금 반환의 대상의 달라지는 경우 유의

       (전세자금대출 질권 설정 등)

       투자에 대한 책임은 스스로의 몫 부동산과의 관계를 어려워하며 지체되는 시간은 비용될 수 있음

     - 1등 전세물건을 만들어도 실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는 법률행위를 통해서임

5. 임대리스크 줄이는 법 

     - 임대물량 등 고려, 시기에 적절한 물건 선택 투자에 있어 욕심과 기회비용은 함께 움직임 

     - 안 좋은 지역을 가봐야, 좋은 지역을 골라내는 안목이 생김 시기별, 지역별 분산 투자로 역전세 리스크 방어 

     - 쌀 때 사는 것, 싸게 사는 것이 부동산 하락장에서도 충분히 버틸 수 있는 투자 체력

 적용점은 현재 1호기 계약갱신권을 가진 전세낀 물건을 매매한 나로서 이후의 과정을 미리 예측하여

 대응할 준비를 할 수 있어야겠다고 생각했다.

 그리고 추후 2호기 전세 셋팅시 양파링님의 강의 정리 내용을 꼭 기억하여 매매이후 전세빼기를 시행 후

  꼭 양파링님께 감사의 인사를 드려야겠다고 생각했다. 

긴 강의 너무 유익하고 말씀하신대로 그대로 실천하려고 노력하도록 하겠습니다.