열반스쿨 중급반 2강 강의후기[열반스쿨 중급반 41기 50조 해피월부]

이번 2강은 양파링님의 전세 완벽하게 놓는 법에 대한 모든 내용을 정리한 강의였다. 처음 강의를 들을 때는 전세 놓는 것이 특별한 게 많이 있을까 생각을 하면서 들었는데 정말 다양한 상황이 있을 수 있다는 것을 알 수 있었다. 그리고 투자는 매수를 위한 과정이 가장 중요한 걸로 알고 있었는데 이 강의를 통해 그건 시작이고 전세까지 완벽하게 셋팅을 해야 매수가 마무리되었다고 할 수 있었다. 

투자는 매수와 임대로 크게 나눌 수 있으며 임대의 대부분인 전세 셋팅에서 중요한 요소는 전세금과 잔금날짜로서 매매잔금일에  맞추어 전세잔금일 맞추는 것이 매우 중요하다. 이러한 과정을 위해서는 매수이후 전세 셋팅 유형에 대해 이해할 필요가 있다. 일반적인 유형으로 매매 잔금일 전에 전세계약이 되고 매매 잔금일에 맞춰 전세 잔금을 받는 경우로 제때 전세를 맞추는 것이 매우 중요하다. 만일 맞추지 못하면 금융비용이 발생할 수 있으며 최악의 경우 투자를 못 할 수도 있다. 두번째 경우는 매매계약후 매도자가 전세입자로 사는 경우로 이 경우는 매매가와 전세가의 차액만 지급하면 되기 때문에 비교적 용이한 계약이 가능하다. 세번째의 경우는 매매 계약후 기존 임차인이 계속해서 전세입자로 거주하는 경우로 이 경우도 매매가와 전세가의 차액만 잔금으로 지급하면 된다. 두번쨰와 세번째는 비슷한 것 같지만 구체적인 대처 방법은 많이 다르다.

현재 조건부 전세대출 규제가 실행되면서 이에 대응하기 위해 신규 전세대출이 필요없는 경우로 위 두번째와 세번째에서 살펴본 세낀 전세와 주인 전세를 필요로 할 수 있다. 세낀 물건은 임차인인 살고 있는 상태에서 집을 매수하는 것으로 임대인의 지위를 승계하는 것이다. 이 경우 가계약전에 전세계약서를 확인할 필요가 있으며 추가 계약서 작성은 필요하면 작성할 수 있다. 확인사항으로 기존 전세금이 현재 전세시세와 비교해서 작을 수 있으며 재계약 시기에 주변 공급 물량을 확인해봐야 하고 계약갱신청구권 사용여부도 중요한 이슈이다. 따라서 이러한 가능한 리스크를 미리 고려해서 줄일 수 있는 방법을 강구해보고 매매계약체결전에 미리 파악해보아야 한다.

주인전세는 매도자가 집을 팔고나서 전세입자로 거주하는 것으로 매도자에서 임차인으로 변경하는 것이다. 이 경우 근저당이 잡혀있는지 확인할 필요가 있으며 만일 있는 경우 매매계약전까지 말소가 될 수 있도록 요청할 필요가 있다. 이 경우에도 만기시점에서 공급물량을 확인할 필요가 있으며 하자체크시 주인이기때문에 소극적인 자세로 체크를 할  수 있으며 추후 매매가 상승시 전세에 비 협조를 할 수 있는 리스크를 가지고 있다. 따라서 이를 해소하기 위해서 가계약전에 매매특약과 전세특약을 모두 사전에 합의할 필요가 있다.

1등으로 전세물건을 만들면 전세를 빨리 뺄 수 있다면 돈과 시간이 절약되는 장점이 있다. 전세가격 설정은 단지, 생활권, 공급을 각각 살펴볼 필요가 있다.  단지내 다른 평수에 대한 가격을 비교하고 최근 실거래가도 확인해서 단지에서 적정한 전세가격을 확인한다. 같은 생활권의 다른 단지에 대해서 입지,구조,면적에 따른 전세가와 실거래가를 비교해서 적절한 전세가격을 정리한다. 마지막으로 공급물량 조사를 통해 최종 점검을 한다. 물량이 많은 경우 가격을 낮추어 경쟁력을 확보해야 전세를 빨리 뺄 수 있다. 소액 투자의 경우 전세보증보험 가능 가능여부가 매우 중요하며 KB/매매/일반에서의 가격의 90%내에서 보증보험이 가능하며 시기는 승인시점이 되기때문에 이를 확인하고 매매계약을 할 필요가 있다. 

임대기간 설정은 투자에서 매우 중요하다. 임대 만료일에 따라서 투자금회수지연이나 재투자 기회상실과 같은 리스트가 존재할 수 있다. 임대기간 설정은 공급, 수요, 포트폴리오의 단계별로 진행하낟. 공급의 경우 시기별로 확인을 해야 하며 투자하는 지역, 단지, 평형의 특징을 알고 이를 통해 학군지 수요나 가족단위 수요등을 알 수 있다. 포트폴리오는 주택수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오를 통해 재계약 시기를 분산할 필요가 있다. 

법인 임자는 일반적이지 않지만 발생할 수 있기 때문에 알아둘 필요가 있다. 장점은 전세가를 높게 할 수 있지만 법인에서 전세권설정을 하기때문에 이에 협조를 해 주어야 한다. 여러 리스크에 대해서는 특약을 통해 일정부분 완화할 수 있다. 

매수와 관련해서 각 단계별 주의사항으로 매수결정할 때 권리상 하자체크로 등기부등본을 잘 확인해 보아야 한다. 가게약, 본 계약, 잔금납부할 때등 3번정도 등기부등본을 가장 최근 것으로 볼 수 있다. 온전한 소유권을 확보하는 매매계약서를 작성할 경우에도 특약을 통해 원하는 계약방향을 넣을 수 있으며 계약서 작성 직전까지 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다. 임대계약의 경우도 특약을 통해 요구사항을 반영할 수 있다. 전세사기 이슈등으로 국세,지방세 체납여부, 근저당권 이자 납부여부등을 알 수 있는 서류를 요청할 수 있으며 이에 잘 대응해 주어야 한다.

임대 리스크를 줄이는 방법으로 입주물량등 임대에 영향을 미치는 요소에 대대 면밀히 파악해서 시기에 적합한 물건을 선택해야 하며 임대 최고가를 고집하지 말고 적정한 가격으로 해서 역전세를 미리 고려한다. 시기별 지역별 분산투자로 역전세 리스크를 방어하고 안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아보고 투자를 할 수 있으며 힘들어도 이 물건을 지킬 수 있다. 

전세에 대한 모든 내용을 알 수 있고 많이 발생할 수 있는 전세 환경에서 어떻게 대처할 수 있는지 알 수 있는 기회를 주는 강의였다.