[뜨사] 내마중 2강 후기 - 서울수도권 내집마련 제일 잘하는 법



안녕하세요?

뜨거운 열정과 사이다같은 명쾌함, 뜨사입니다.

오늘은 재수강한 내마중 2강 후기를 남겨봅니다.

내마중 2강은 항상 큰 기대를 가지게 되는 것 같습니다.

월부 강의중 유일하게 서울 모든 구와 경기도 핵심지역을 전부 다루기 때문인데요

이번에는 밥잘 튜터님께서 강의를 준비해주셨습니다.

지역에 대한 가격 감을 익히고 하는 과정에서

생각보다 상급지에도 후순위 단지들은 가격대가 낮은 단지들이 많이 있음을 배울 수 있었는데요,

왜 투자금 맞는 지역 위주로만 보는게 아닌 상급지도 같이 보라고 하는지 배울 수 있었습니다.

기억에 남길 내용들 위주로 간략히 정리해보겠습니다!

서울수도권 부동산 시장 현황 분석

출처 입력

매수우위지수 지표는 생각보다 시장을 잘 반영한다. 30 40이 넘어가면 상승장이고 30이하 구간은 하락장의 경향을 보인다.

(깨) 매수 우위 지표는 시장의 흐름을 빠르게 반영해서 참고할만 하다. 지금은 하락장의 느낌으로 다시 돌아가고 있다.

서울 시장 최근 24년중 하락시기는 6년뿐이고, 24년은 고작 2.3프로 상승이다. 아직 시작도 안했다. 좋은 구간이다.

(깨) 1년 단위의 상승/하락률 지표로 너무도 간결하게 현재 시장을 설명해준다. 충분히 싸졌고 별로 오르지 않은 싼 구간이다!

일자리 순서 강남 도심 여의도 판교 마곡 상암 가디구디.

지하철 순서 2 9 3 7 5 신분당

(깨) 마곡의 위상이 생각보다 의미가 있고, 지하철역에서는 신분당선이 생각보다는 위력이 약하다. 아무래도 강남 권역을 같이 가더라도 딱 강남역 라인만 이동한다는 점이 어느정도 한계로 작용하는 듯 하다. 5호선이 더 의미 있을 수도 있다는 부분은 조금 의외지만 받아들이자.

서울 수도권에서 학군보다 환경이 중요해지는 이유는 학군을 누리려면 너무 돈이 많아야한다. 거기까지 여력이 안된다. 환경정도로 만족하는게 실질적 한계이다. 대치 목동 외는 ..

(깨) 서울 수도권은 교통 - 환경이다. 학군은 대입을 말하는데 이걸 논하려면 대치 목동 수준이 되어야 한다. 그 이하는 그냥 중학교까지 키울만한 '환경'으로 보아야 한다는 것이다.

단순하다. 강남접근성 - 그외 접근성 - 물리적위치 - 아파트택지환경 - 상권환경 - 학군 순으로 본다.

(깨) 단지를 비교하는 순서, 교통이 가장 중요하고, 지도에서 물리적 위치를 보고, 환경을 보면된다. 결국 교통 환경.

전고점 회복 정도(선호도)에 따라 매수 기준이 다르다. 90퍼 회복단지는 15퍼센트. 80퍼 회복단지는 20퍼센트. 80퍼 못회복 단지는? 싸긴한거여서 예산 맞으면 사도 되지만 맘에 안든다면 다른지역 조금씩 늘려보기!

(깨) 선호도에 따른 매수 기준이 다른 부분은 이제야 이해가 된다. 좋은 단지들을 일괄적인 20%의 기준으로 보면 아예 추릴 수가 없다. 선호가 먼저 간 단지들도 인정해주되, 내집마련 관점에서는 투자적으로 채수를 늘리지 않으므로 상대적으로 덜 싸더라도 좋은 자산을 가져갈 수도 있겠다는 생각이 든다.

서울 25개구 및 경기도 핵심지역 내집마련 선택 기준

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내집마련 수도권의 범위 서울 25개구와 경기도 8개 지역. 구리 구성남 하남 분당판교 광명 과천 수지 평촌 까지만.

입지가 개선되는 곳 염리XX의 예시, 가치가 변했으나 선입견이 남아있는 곳에서 가격 역전과 큰 차이를 벌린다! 이런 곳이 더버는 기회를 만들어준다.

전고점 7억의 의미, 지난 상승장때 오르다가 하락장을 맞이한 단지들로 충분히 오르지 못했다. 상급지에 있는 단지라도 5급지나 수도권 4급지의 하위단지 정도로 보면된다. 그래서 전고 8억넘는다는게 가치성장의 기준이 되나보다.

(깨) 전고점 8억이라는 기준의 의미는 지난 장에서 충분히 오르지 못한 단지들이다. 5급지 정도로 생각하면 된다. 하지만 그렇다고 해서 투자적으로 못하는 것은 아니다. 이는 1주택자를 위한 강의이므로 가치성장으로 보기엔 조금 아쉬울 수도 있고 오르는 순서도 후순위일수도 있다는 것을 표현한 것이 아닐까 싶다.

동작구에서 흑석XX. 여기까지 오다니. 다만 하락률이 크지 않고 투자금이 좀 크다.

생각보다 23급지에도 비슷한 가격대 단지들이 많구나 싶다.

종로중구에는 무악XX 전고 11.2 인데 9.0/5.4 이런 단지들도 있다. 이래서 3억부터는 3급지도 보라고 하는구나 싶다.

동대문. 그리고 휘경XX 우선순위는 낮지만 싸다면 할 순 있는데 전고 7.7억 즉, 8억이 안되기 때문에 5급지 수준으로 생각하고 접근.

서대문. 3호선 라인따라 급지. 천연XX, 홍제XXX.

관악구 봉천두산은 대장급이고, XX이 좋은편 YY은 후순위 단지이다.

(깨) 이게 전고만 가지고는 알 수 없는 이유이다. 둘이 전고가 비슷한데 사실 XX이 훨낫다.

은평구 XXX 단지들 신축애들 괜찮다. 다만 보유하면서 연식이 빠질때 갈아끼우는 것도 고려해볼 수 있다.

(깨) 연식을 보고 하기에는 길게 가져가기에는 아예 구축이 나을 수도 있겠다.

강북구, 미아뉴도 싼 상황으로 여길 먼저 보고 좁혀서 보라. 5급지 신축이 전부 8억에 걸려있는데 위아래가 없는 것이므로 가치 평가를 해볼 것.

수도권 4군내에서는 교통입지를 잘 비교해볼 것.

구성남이 좋은 위치와 입지개선으로 수도권 4군중 가장 앞단에 있음.

(깨) 급지별 위상 순위도 잘 알아두자.

수지구. 강남접근성으로 위치의 취약점을 극복한 곳. 다만 입지독점성이 약한 지역. 신분당선을 너무 버블하지말고 물리적 거리 한계는 인정해야한다. 죽전은 5급지. 서원XX 84 7.1/4.8 이면 4급지 59 구축과 비슷하다. 비교해보라. 동천XX도 좀 빠지지만 신축이고 투자금 2억. 현암XX도 2억 언더이긴하다.

거주 보유 분리로 내 종잣돈으로 가능한 더 좋은 집 사는 법

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거주보유분리와 투자의 차이. 거주를 나중이라도 고려하는 부분이지만, 투자는 내 실거주는 전혀 고려하지 않는다.

실거주 : 실거주 안정성 위주. 내 예산과 내 생활 반경만 고려

거주-보유분리 : 더 좋은 내집 마련, 내 예산을 초과한 집, 생활 반경은 고려. 월세 보증금 및 비용 필요

투자 : 수익만 본다. 내 투자금과 수익을 보고 한다. 전세 올려받아서 재투자한다.

(깨) 거주보유분리는 그래도 결국 들어갈 집을 본다는 점이 다르다. 투자는 위치의 제약이 사라진다.

더 좋은 집을 사지 못한다면 거주보유분리 전략은 의미가 없다. 만약 비슷한 단지가 나온다면 실거주를 하면된다.

(깨) 거주보유분리로 더 좋은 단지를 하지 못할 거면 의미가 없다.

매수시점 적은 투자금으로 신축을 볼 수 있지만, 신축 효과 있을 때 갈아타기하는 것이 좋다.

같은 돈이면 연식보다 ‘입지’ - 상위 입지를 우선해서 선택하라. 복도식 생각보다 중요치 않다.

교통입지가 약하다면 거주보유 분리할 지역이 아니다. - 등촌주공10단지와 김포 예시.

2군이상 차이가 나면 상위군 20평대를 선택하라.

(깨) 기본적으로 위치의 제약이 없어졌으니 상급지 20평대를 보는 것이 맞다. 교통이 좋은 곳으로.

예산대별로 알려주는데 1억~2억이 6억, 2억~3억이 6~8억으로 가이드나오긴한다.

(깨) 나는 투자자이다. 8/6을 만들 수도 있다. 현장에 가라.

그리고 생각보다 7억대가 송파부터 2급지도 그렇고 굉장히 다양하다. 이 부분도 고민해볼 것. 상급지를 갈 수도 있다.

투자금 4억대라면 송파부터 은평까지 다양하다. 기본은 상위입지이다. 다만 연식차이가 크고 환경선호가 있다면 하위급지에서 고를수도 있다.

투자금 금액대별 가이드 참고해볼 것. 투자자는 앞단을 보게되는구나.

2.5억의 관악XX vs 수지XX의 예시에서 배울점. 1) 입지가 우선한다. 2) 전고가 높고 투자금이 낮긴한데 수도권은 확실히 좀 뒤에 고려하는 구나.

이미 기준을 가지고 선정을 했기 때문에 선택하는 행동이 더 중요할 수 있다.

처음의 선택이 다음 선택들을 만들어낸다. 완벽할 수 있게끔 하는 행동으로 하는 것이 중요하다.

(적) 너무 고민하지 말고, 할 수 있다면 행동하라!