알파투자 -5년후 혁신적인 인생 전환을 위해

 시간이 어떻게 흘러가는 지 모르게 순식간에 강의를 수강했습니다.

  부동산 용어부터 실제 매매시 또는 전세 찾을때 팁을 많이 얻어갔습니다.

1. 부동산 용어

   *실거래가 : 실제 거래 완료된 가격

   호가 : 매도인이 거래 요청한 가격

    전입 신고 : 이사온 사실을 주민센터에 신고하는 것

    확정일자 : 언제부터 살기 시작했는지 주민센터에 신고하는 것

   등기부등본 : 부동산의 등본 - 아주 중요

   전용면적: 실제 전용으로 사는 면적(방 거실 주방 등)

   공용면적 : 거주자가 공용으로 사는 면적(계단 복도 등)

    매매 : 부동산 팔고 사는 일

   경매: 집주인이 빚을 못 갚아 법원이 집을 강제로 팔아 갚음(은행 빚)

   공매: 집주인이 세금을 못내 정부가 집을 강제로 팔아 청산한다

   레버리지 : 타인의 자본을 이용해 투자하는 것(대출,차용 등- 전세 레버리지를 이용한다)

   주택담보대출: 주택을 담보로 돈을 빌리는 것

   전세자금대출: 임차인이 전세금을 내기 위해 필요한 돈을 빌리는 것

   LTV: 주택가격 대비 대출 한도액의 비율 (강남,서초,송파,용산외 지역 70%된다)

   DSR: 모든 대출(원금+이자)연간 상환액 / 연소득  - 현재 40%적용/ 스트레스 DSR2단계임

   입주물량: 앞으로 입주할 새아파트의 세대수 - 리스크 부분임

   건폐율: 땅의 면적 중 건물을 짓는데 사용가능한 비율

   연면적:건물의 각층 바닥면적을 합한 면적

   용적율: 땅의 면적에 대한 건물의 연면적 비율 - 재건축 투자시 영향을 준다

   대지지분:땅의 면적/ 세대수로 나눈 면적(대지지분 높은게 재건축 사업성 높다)

   전세가율:전세가/매매가(거품의 정도 ,실거주가치)

   # 세금

      *취득세: 부동산 살때 내는 세금

     *보유세: 보유 과정에서 1년마다 내는 세금(재산세2회 종부세1회로 구성)

    *양도세: 팔때 내는 세금

    

2. 부동산 투자의 종류

   1) 시세차익형

   2) 수익형 : 월세받는 것(오피스텔 빌라 같은)

   3) 투자 대상별: 아파트,단독주택,빌라,오피스텔,상가(고려인자많아 난이도 높다),토지(투자 비용이 많이 듬)

   4) 투자 방법별 : 매매,경매,공매

   => 수익형은 당장 돈이 필요한 연세있으신 분 선호. 수익이 작으며 물가상승보다 낮은 곡선,새로짓기 쉽다. 대안이 많다.팔기  어려움(일부 재개발 가능 물건 예외)

       시세차익형은 수익이 크고 물가상승곡선보다 상위에 있다. 수익 달성까지 시간이 오래 걸린다.근로소득 또는 자영업 소득이 있다면 시세차익형이 낫다.새로 짓기 어렵고 대안이 적으며 잘 팔린다.

    

3.부동산 투자로 돈버는 과정

   1)투자 대상 선택 및 결정 (땅의 가치+건물의 가치)

       *수도권 : 교통(대중교통으로 강남역 소요시간) + 환경(아파트가 몰려 있는 곳)

        *지방: 학군(초중)+환경(아파트 몰려 있는 것)

        *건물의 연식/ 브랜드와 커뮤니티/구조_방갯수,계단식<복도식선호

       =>가치에 비해 가격이 싸지/ 투자금으로 할수있는 최선이가

            준비하고 기회를 잡는다.

        => 교통,환경이 우수한 점/ 내가 가진 돈으로 살수있는 아파트 리스트업 / 투자과정중 트러블 대체법 알기

   2)계약 및 잔금

       가계약(문자):매매가의 10% → 본계약(계약서) →전세계약(계약서):특약사항중요 기재→잔금

       * 가격 협상 시도한다.

       *가계약금 입금 전 계약서 내용을 부동산 사장님과 사전 확정한다.

       *예의를 갖추나 저자세일 필요 없다

       *복비는 잔금시 지급하되 깍지 않는다

       *잔금은 평일 오전에 진행한다. - 등기소 평일 4시까지 연다. 소유권이 등기신청후 다음날 효력발생해 잔금진행하는 날짜에 등기까지 쳐야함. 

   3) 투자금 회수 - 시간 걸림 (전세 재계약 또는 임차인 퇴거)

       * 전세만기 4개월전 임차인 퇴거 의사를 확인한다.

      *  우편이나 부동산 대필로 재계약서를 작성한다. OR

         - 새로운 임차인 전입날짜 확정 후 기존 임차인 퇴거 날짜 결정 요청한다.

   4)매도

4.잃지 않는것이 돈을 버는 것보다 중요하다.: 리스크

  1)잔금 리스크: 잔금기간 내 전세입자를 구하지 못하면 계약금 돌려받지 못함

     피하는 법 : 매매가격 >종잣돈+주택담보대출+신용대출

     집주인이 전세입자로 전환    전세 만기 시점에 주변 신축아파트로 입주하는지 파악할것.

     임차인 승계

     전세 대기자 존재: 매매계약과 전세계약 동시 진행   

      공실: 잔금기간 3개월 이상 확보 

  2)역전세 리스크: 전세계약 만기 시점에 전세가격이 하락시 전세금 돌려줘야 함

       * 호갱노노 - 인구- 최근 1년간 순인구이동 상위 탑3 지역을 파악한다.

       *부동산 지인 - 수요/입주 파악(공급물량 파악,공급물량의 입주시점 파악)

       → 투자 예정 단지의 전세만기와 공급물량의 입주시점이 전후 3개월 피할수 있도록 투자를 진행한다.

5.내집 구하기

  1)프로세스

      예산 확인(금융감독원 홈피 접속) → 후보지 선정(입지파악,손품) →부동산가기(매물본다,발품)→주변봄(환경파악,발품)  → 반복 →계약 

  2) 전세자금 대출

     # 기금대출: 버팀목 계역(무주택자에게 유리)

    # non기금대출:시중은행 상품(무주택,1주택)   $ 다주택: 제2금융권 이용

   3)후보지 선정

     ~ 직장에서 도보로 가까운곳

     ~예산 내 도보로 가까운 곳이 없거나 마음에 들지 않으면 대중교통으로 접근 수훨한 곳

   4) 부동산 가기

     ~ 손품과 발품 판 후 내정하고 부동산을 방문한다. 

        # 마음에 들어도 바로 계약하지 않고 같은 방식으로 다른 부동산에서 매물을 더 본다.

   5) 주변환경 파악

      - 집에서 직장까지 직접 이동하면서 편의시설 이동과정의 유해시설들 안전한지 평지/언덕 이동이 쉬운지 본다

   6) 계약

    # 등기부등본 열람하기(인터넷등기소 또는 부동산 사장님께 요청)

      - 갑구에  내용 없는 집을 선정

      - 계약은 평일에 진행, 계약 즉시 주민센터에 전입신고&확정일자 받음

6.전세사기

   @ 등기부등본 맹점

      - 등기부등본으로 집주인 세금 체납 확인 불가(집주인 세금 체납발생후 2~3달 등기부등본에 기재된다)

      - 집주인이 계약 당일 집을 담보로 대출 실행 가능(세입자의 권리는 전입신고와 확정일자 다음날부터 효력발생)

    * 예방법 : 부동산 사장님을 통해 국세 / 지방세 완납증명서 요구한다

                    계약서에 특약 명시 ~ 임대인은 전세계약일 다음날까지 등기부 등본상 권리 변동 사항이 없도록 한다.

                                                      이를 위반하는 경우 본 계약은 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다.

    * 아파트만 전세 거주 / 빌라 오피스텔 등은 월세 거주하자

    * 임대사업자 물건을 보여달라고 부동산 사장님께 말하자

      ~ 집주인이 지자체에 ‘임대사업자’로 등록한 물건으로 계약시 기존 임차료의 5% 상한 제한 있다.

7. 내가 살 집 안전하고 저렴히 잘 구하는 법

 1)예산 확인 : 종잣돈,대출금 파악

 2)입지 파악:네이버 부동산 필터링

 3)매물보기 : 부동산 방문

 4)환경파악:걸으며 주변환경 파악

 5)반복: 최선의 물건을 선택할때까지

 6)계약 : 등기부등본 검토 - 국세/지방세  완납증명서 요구 / 계약당일 주민센타에 전입신고 확정일자 받기 등기치기