안녕하세요
시작이좋아 입니다 :)
저는 22년 8월 열반 기초를 시작으로
이후 열반중급, 실전준비, 지방기초 그리고 여러 특강을 들으며
23년 2월 부터 24년 10월까지
수도권 4개, 광역시 6개, 중소도시 9개의 앞마당을 만들었고
24년도 8월 첫 1호기를 계약 후 11월 잔금까지 잘 완료하였습니다
실수가 많은 1호기 이지만
복기를 꼭 하고 싶었고
저와 비슷한 상황이 있을 동료분들께도
조금이나마 도움이 되고자 후기를 남겨봅니다
투자공부한지 1년 이내 투자를 해야했지만
앞마당을 계속 만들면서 그 안에서
소액으로 할 수 있는 좋은 물건이 나타나지 않을까? 라는 생각으로
지방 광역시와 중소도시 앞마당을 늘리며
나에게 운좋게 좋은 물건이 나타날 것 이라는 뇌피셜로
나타나기만을 기다리며 투자는 계속 미루었네요
(지방 1,2급지 신축아파트 위주로만 보고 있었으니....)
소액으로 투자 가능한 단지의 물건을 만들 생각을 하지 않고
쫌 더 있으면 거품이 꺼져서 가격이 내려갈꺼야~
투자 공부를 하면 서도 말도 안되는 안일한 생각을 하다가
나 투자하러 왔지 공부하러 온게 아니다!!
24년 이번년도는 꼭 투자를 해야겠다!!
목표를 잡고
24년 3월 마스터 멘토님께 투자코칭을 받았습니다
(투자 코칭 후기는 작성하진 않았지만
녹음본을 출,퇴근시 10번 이상 들었습니다
마스터 멘토님 감사합니다♥)
중소도시 앞마당을 추가로 만들며
소득 높이기에도 집중하고
가장 힘든 매물 임장의 벽을 깨며
내 상황에 맞는 물건
내가 감당할 수 있는 물건 으로
여러 지역을 매물 임장을 한 후
24년 5월 센쓰있게쓰자 멘토님께 매물코칭을 받았습니다
(센쓰있게쓰자 튜터님 감사합니다♥)
추가적으로 비교할 수 있는 지방 광역시 2개의 앞마당을 만들고
24년 7월 심한 두통이 계속적으로 이어져
평일 연차를 내어 오전에 병원에 방문하여 MRI 촬영 및 검사를 받고
오후에 집에서 쉴 생각이었다가
연차 전날 실거주자만 볼 수 있다는 중소도시 00년식 매물 1개를 예약 하여
검사를 마치고 오후에 내려가 본 매물이 제 1호기가 되었네요
세입자 거주중이고 등기를 보니 근저당은 없었고
이정도 가격이면 적당한 편이고 감당 가능하다 판단되어
더 깎고 싶었지만 700만원 정도를 깎아 가계약금을 넣었고
24년 8월 매매 계약을 완료했습니다
(19년도에 매수한 매도인은
매수한 금액+취득세 금액 합계 금액으로 매도하였고
수익은 없지만 처분은 하고 싶은
그렇다고 급하지는 않은?? 투자자였습니다)
수리 기간이 따로 없어
매도인이 세입자에게 전세 만기일보다 2-3일 전 이사갈 수 있게
전세금을 먼저 돌려줄 수 있다고 하여 2-3일 정도 수리기간 확보하여
전세 승계가 아닌 매매 동시 진행건으로 진행을 하였고
별문제 없이 순차적으로 진행이 되었습니다
그런데...
계약 후 매수한 부동산에서 전세를 내논 후
8월은 휴가철이라 그런지 전세를 찾는 사람이 없다 하고
1주일이 더 지난 후
8월 말부터 스트레스 DSR 2단계 + 조건부 전세대출 규제 시작...
● 조건부 전세대출 규제
# 선순위 채권 말소 제한 = 임차인 전세대출금으로 집주인 주택담보대출 중도상환 제한
# 임대인(매수자) 소유권 이전 제한 = 매수와 동시에 새로운 세입자 전세대출금으로 매매잔금 불가
# 주택 처분 조건 제한 = 1주택자 전세대출 불가(무주택으로 만든 후 전세대출실행은 가능)
월부 1호기 경험담을 매일 매일 10개 이상씩 읽었고
(수많은 동료분들 감사합니다♥)
여름휴가철 + 조건부 전세대출 규제로
전세를 찾는 사람이 없어 50개 부동산에 문자 뿌리고
전단지도 만들어 직접 찾아가서 돌렸습니다
대부분의 부사님들은
매매동시건 조건부 전세대출규제로 안된다는 답변만 돌아오고
대부분 전세를 빼줄 의사는 없으셨습니다
다행인건 주변 전세물건이 없어 희망을 놓친 않았습니다
무조건 잔금 대출은 받지 않을 것이다!! 라는 생각으로
할 수 있는 걸 다 시도해보자!! 라는 마음을 가졌습니다
잔금일까지 D-2개월
전세 가격을 1,000만원 낮추어 다시 문자를 돌리고
부동산을 방문하며 전단지를 돌렸습니다
9월 한달 동안 보고 가는 팀이 여럿 있었고
집은 깔끔한 편이긴 하나 오래된 벽지와 체리색 샷시와 몰딩으로
선호하는 인테리어가 아니기에 보고만 가더라구요
일부 사람들로 인해 세입자가 기분이 상해서
개인적으로 저한테 장문의 문자가 와서
먼저 감사하다고 말씀드리고
최대한 불편하지 않게 할테니니
이해해달라고 답변을 드렸습니다
다행히 매수한 부사님과 친분이 있는 세입자라
잘 타일러주셔서 감사했습니다
플팩님의 대출 강의를 들으면서
일부 은행은 전세 대출시 매매동시 진행 건이 가능한 것을 파악하고
빈틈이 있는 부분을 공략해
전세 물건으로 연락이 오는 부사님들 통해
이런 방법이 있다는 것을 말씀드리며
전세 빼기에 집중을 했습니다
아빠가 1주택자이기에
세대원인 저 또한 주담대 대출이 안되어 주소 이전을 하였고
주담대 중도상환수수료가 무료인 카카오뱅크는
오전 6시 부터 대출 신청이 가능해
오전 6시 땡하자마자 신청했지만
하루 접수량 초과로 대출신청불가
주담대 금리가 저렴한 케이뱅크 또한
하루 접수량 초과로 대출신청불가
총체적 난국..
연차를 내어 해당 지역 은행을 방문하며
주택담보대출 상담을 받으러 다녔네요
살이 쏙쏙 빠지는 피말리는 24년 9월이었습니다
(갑작스런 상황으로 연차를 쓸수 있게
이해해주신 팀장님 감사합니다♥)
잔금일까지 D-1개월
24년 10월 초 연차를 내어
해당 지역 은행에 다시 방문해 주택담보대출을 신청하였고
몇일 후 근처 부동산에서
예비 신혼부부가 마음에 들어한다는 연락을 받았습니다
주담대를 받게 되면
공실로 두어야 하고
대출 원리금+관리비+중도상환수수료가 발생하기에
투자금은 더 들어가지만 어차피 돌려줄 돈이기에
부사님께 하겠다고 하는 의사가 있다면
전세금을 1,000만원 더 깎아 제안해달라고 하였습니다
극적으로 예비 신혼부부가 하겠다고 가계약금을 넣었고
세입자는 매매동시 진행건이라 불안하여
매도인과 전세계약을 원했지만
매도인은 전세계약금은 매수인이 받은 건데
본인한테 말도 없이 갑작스럽게 전세계약 해달라는게 순서가 아니다
그러니 나는 관여하고 싶지 않다라고
완강하게 의사표현을 하셨습니다
매도인과 전세계약을 하게 되면
청년 버팀목 전세대출을 받을 수 있었지만
매도인은 비협조적으로 완강하게 못해주겠다는 말뿐…
다행히도 세입자분이 전세금을
현금으로 준비하겠다고 하여
24년 10월 중순 전세계약을 했습니다
코크드림님 인테리어 특강을 듣고
집 부분 수리를 위해
시공 사장님과 잔금일 1주일 전 방문해 집상태를 다시 보니
나 매물 임장때 뭘 본거지?
자세하게 다시 보니 집상태가 안좋더라구요..
벽과 몰딩 그리고 걸레받이에 부분적으로 시트지가 붙여 있는 곳도 있고
(몰딩과 걸레받이 띄어내는 비용 발생)
벽에 폼으로 꾸며 놓아 폐기할 것이 많아 폐기 비용 추가 발생
일부 방충망도 구멍이 나있고 화장실 타일도 깨져 있는게 다시 보이고…
(다 내가 선택해서 일어난 일 = 나의 책임)
세입자가 잔금일 날 바로 입주는 안하여
수리 기간은 여유가 있어
거주하는데 불편함 없도록 부분 수리를 하였습니다
(도배 + 문 전체와 몰딩 페인트 + 조명교체 + 화장실 줄눈 시공 + 방충망 교체
화장실 환풍기 교체 + 파티션 봉 수리 등등..)
여러 시공 업체를 알아보면서
열심히 일하시는 시공업체 사장님들을 보니
저 또한 많은 동기부여가 되었네요
조급함으로 인한 나의 선택으로 인해
시장 상황으로 인해
여러 변수들로 인하여
많은 사람들과 상대하며
생각했던 투자금보다 2배 정도 더 들은
힘든 1호기 였지만
포기하지 않고 1호기를 잘 마무리 할 수 있게 되어 감사합니다!!
1호기를 경험 복기해보며
같은 실수를 반복하지 않도록 하겠습니다!!
월부 환경을 있게 해준 너바나님 감사합니다 :)
# 잘한점
매물 임장 벽 깸!
포기하지 않고 책임지고 마무리 한 것!
경험담 복기한 것!
# 개선할 점
조급함 버리기
매물 볼 때 더 꼼꼼히 보기
협상 관련 책 많이 읽기
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