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내마중 3강후기, 수강생들의 궁금한 점들을 짚어주신 by 권유디튜터님 [내마중13기46조 월천1]
안녕하세요.
오늘은 권유디튜터님의
내집마련중급반 3강 후기를 데리고 왔습니다.
특히 내집마련 중급반은
다양한 스펙트럼의 수강생들이
갈아타기나 투자 목적으로 수강하기 때문에
질의응답시간은 더 투자 안목을 넓힐 수 있는
소중한 시간이었습니다.
제가 감히 이런 말씀을 드리긴 그렇지만,,,,
지난 실전준비반 1강 유디튜터님의
현장감있는 임장 강의도 재밌게 들었는데
이번 내마중 3강 강의도 넘 이해가 쏙쏙되고
그동안 긴가민가했던 부분을 제대로 짚어주셔서
이번에도 2번씩 수강을,,, 하게 되었습니다.
수강생들의 궁금한 점들을 속시원하게
짚어주신 유디튜터님 감사합니다.
그리고 매번 놀이터에서 자주 등장해주셔서
세심하게 질의응답까지 해주시고
바쁘실텐데 넘 감사한 마음 한 가득입니다.
내 종잣돈으로 서울을 살 생각을 할 수 있었을까요?
권유디튜터님
강의 시작에 앞서 이 말씀이 참으로
많이 마음에 와닿았던 것 같습니다.
소액투자로 투자를 시작했지만
어느덧 종잣돈 조금씩 더 모아모아
다음 투자는 서울을 타겟으로 생각하고
있습니다.
한편으로 넘 조급한 마음도 들지만
한편으론 서울을 투자할 수 있음에
참 감사하다는 마음이 듭니다.
초반에는 갈아타기를 염두해두셨던 분들이
이제 거주/보유 분리로 생각하다보니
전세세팅에 대한 어려움들이 많으셔서
아파트 매수 프로세스에 대해 세세히 알려주셨습니다.
세낀 물건, 주인전세 물건, 전세 세팅하는 방법 등
특약까지해서 조심해야되는 부분들을 짚어주셨습니다.
하지만 제가 기억하고 싶은 부분은
5가지 정도로 최대한 느낀 점 위주로
제가 이해한 대로 작성해보겠습니다.
1. 실거주 vs 거주/보유 분리
많은 분들이 실거주로 거주하시다가
거주/보유 분리를 듣고 혼란에 빠지십니다...
집은 실거주로만 알고 계셨는데
실거주랑 투자를 분리하다니....
우선 배우자랑 논의가 필요합니다...
이렇게 헷갈릴 때는 내가 가진 종잣돈으로
투자할 수 있는 곳, 그리고 실거주로
갈 수 있는 곳을 알아봅니다.
실거주 (종잣돈+주담대) 갈 수 있는 단지와
종잣돈으로 갈 수 있는 단지는 꽤 차이가
많이 납니다.
특히 서울이나 수도권 같은 지역들은
차이가 꽤나는 편인데
만약 종잣돈 2억으로 실거주로
찾는다면 주담대 2.5억으로 찾을 수 있습니다.
그럼 매매 가격 5억대부터
수지나 평촌 경기권 선호도 빠지는 단지들이
후보지로 들어옵니다.
하지만 2억을 온전히 투자에 사용한다면
서울 2급지도 충분히 투자 매물로 검토할 수 있습니다
다음부터는 이렇게 고민하시는 동료분들이
계시면 이런 식으로 더 와닿게 설명을
드려봐야겠습니다!!!!
2. 신용대출을 사용하는 기준
이번 내마중에서 너나위님께서
좀 더 무리를 해서라도 투자를 적극적으로
검토해보라고 말씀해주신 덕인지
신용대출을 쓰면서 투자를 해도 되는지
질문들이 꽤 있었던 것 같습니다.
공급이 많은 지역 한정으로
말씀해주셨습니다.
평촌이나 강동쪽 입주가 많은 쪽들은
일시적으로 전세가격이 빠져있기 때문에
2년 뒤를 생각한다면 당연하게
전세가 회복될 것인데 일시적으로 전세가격이
눌려있는 곳을 투자로 검토한다면
대출을 이용해도 괜찮다는 기준을 주셨습니다.
근데 사실은 왠만하면 대출을....
쓰지 않는 게 베스트 같습니다.
투자는 어떻게 될 지 솔직히 아무도
모르기 때문에 항상 조심해서 투자를
하는 게 중요한 것 같습니다.
너나위님도 17년 10채 투자하고
그 이후에 무리하게 투자를 하지 않았다고
합니다.
오히려 그 때는 대출을 일으켰던 것들을
상환하면서 역전세를 막았다고 해주셨는데요.
그 때 저라면 '나 투자 너무 잘하는 거 아니야?'
자만하고 욕심내서 투자했을 것 같은데,,,
역시 너나위님이십니다,,,
3. 수도권 가치 판단 순서
수도권 가치판단 순서로
부촌 > 강남접근성 > 입지독점성 > 환경(택지)
순서로 단지 가치를 판단하신다고
말씀해주셨습니다.
부촌인 곳은 1~2급지
'나 OO 살아~'가 되는 곳으로
3급지 이하로는 해당사항이 없다는 것을
알려주셨습니다.
그리고 수도권과 서울이 붙으면 당연하게
서울이 입지독점성이 강하기 때문에
왠만한 경기도 선호되는 단지가 아니라면
서울이 더 높은 가치를 가집니다.
여기서 유디튜터님께서
흑석동은 재개발이 다 이루어지면
어쩌면 잠실보다 앞으로는 흑석이나 용산이
더 좋아질 거라고 말씀해주셨는데
단지 내에 초, 중, 고가 다 있고 살기 좋은
리센츠를 흑석동과 동부이촌동이 이길 수 있을지
지켜보면 좋을 거 같습니다.
4. 1급지 갈아타기
이미 상급지에 거주하시면서
강남이나 서초 같은 1급지로 갈아타기
하는 수요도 많은대요.
보통 1급지들은 이미 전고점까지
회복한 상태라서 이 가격에 사야하는지...
고민들이 많습니다.
지금보다 좋은 곳에 거주하고 싶지만
가격 변화에 계속 신경쓰시는 분들은
전고점 대비 좋은 곳을 선택하세요.
유디튜터님
강남과 서초를 둘러 봤을 땐 전고점 대비
아직 회복이 되지 않은 생활권은
방배, 역삼, 일원 정도 아직 남아있었습니다....
여력이 된다면 조금 싸지 않은 가격이더라도
장기적으로 좋은 자산을 산다는 관점에서
매수를 고려해보는 것이 좋지 않을까
생각정리가 좀 되었습니다.
5. 재건축/리모델링 호재
서울 투자를 고려 중이라면
대부분 단지들이 구축이기 때문에
자연스럽게 재건축과 리모델링에 관심이
생기게 됩니다.
유디튜터님께서는 재건축, 리모델링이 되는 호재는
투자의 본질이 아니라고 말씀을 해주셨습니다.
오히려 그 가격보다 더 가치 있는 걸
찾게끔 투자의 본질을 한 번 더 짚어주셨고
재건축과 리모델링 호재까지 고려한다면
용적률이 낮고 대지지분이 좋은 단지 위주로
안내해주셨습니다.
수도권 투자는 우선 땅의 가치를 보고
그 다음으로 재건축이나 리모델링을
검토해보는 방향으로 가보겠습니다!!!
궁금했던 것들 속시원하게 짚어주신
유디튜터님 3주차 강의까지 감사합니다 :)
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