뇌피셜을 인사이트로 바꿔주는 가설검증법 [산틴]



안녕하세요, 나눔과 성장에 진심인 산틴입니다.

처음 임장보고서를 작성할 때는 주어진 틀을 

완성하는 것도 버겁지만,

시간이 지나면서 어느정도 

임장보고서를 쓰는게 익숙해지면

임장보고서의 질적인 성장을 

이루고 싶다는 생각이 드는데요.

이 때 시도해보면 좋을 '가설검증법'에 대해 

소개드리고자 합니다.

가설 검증의 뜻을 살펴보면 아래와 같습니다.

뜻이 좀 어렵죠..?

간단하게 '가설의 옳고 그름을 따져 보는 일' 

이라고 생각하면 될 것 같습니다.

그래서 이를 임장보고서로 옮겨와보면

지역의 가치와 가격에 대한 궁금증을 

실제로 확인해보는 과정으로 보면 됩니다.

그렇다면 가설 검증 어떻게 진행할까요?

가설 검증 주제 선정 방법

사실 저희가 부동산을 학문으로 

공부하는 사람들이 아니기 때문에

논문 주제 같은 주제를 선정할 

필요는 없다고 생각합니다.

단순하게 내가 임장을 하면서, 임보를 쓰면서 생기는

궁금증 (또는 뇌피셜)을 주제로 선정하면 됩니다.

제가 실제로 임장보고서에 적용했던 

예시를 들어보겠습니다.

입지적으로 서울 중심부에 가깝고 

3대 업무지구(강남, 여의도, 도심) 접근성이 뛰어나

선호도가 높은 서울 3급지 지역인 동작구에는

흑석 뉴타운, 노량진 뉴타운이라는 

두 개의 뉴타운이 있는데요,

그 중 흑석 뉴타운은 몇 개 구역을 제외하면 

많이 진행이 된 상태입니다.

저는 흑석동을 임장하면서

'흑석 뉴타운이 개발되면서 기존의 단지들도 입지 개선 효과를 누렸을까?'

라는 궁금증이 생겼습니다.

그래서 이를 바로 가설 검증을 해봤습니다.

위 장표는 실제로 제가 작성한 

임장보고서의 한 페이지 인데요,

현 시점 기준 동작구 내에서 흑석동 다음으로 

입지가 좋은 사당동의 롯데캐슬(03년식)과

흑석뉴타운 개발 전에도 자리잡고 있었던 

흑석동양(03년식)이라는 연식이 같은 두 단지의

같은 평형의 매매 가격 추이를 살펴보면

기존에는 사당 롯데캐슬이 우위였지만

흑석 뉴타운이 개발되면서 

흑석동양은 입지 개선 효과를 누렸고

지난 상승장 끝자락에서는

두 단지의 가격이 만나는 모습을 확인할 수 있습니다.

이런 검증을 통해서,

'주변에 신축이 들어서면 인근 단지의 가치가 높아지겠지?' 

라는 뇌피셜이

실제 확인을 통해

'생활권 내 신축 입주로 인한 입지 개선은 기축의 가치 상승을 이끈다' 

라는 나의 인사이트로 바뀔 수 있습니다.

그 외에도 위의 예시처럼

'학군 수요가 있는 생활권에서는 20평대보다 30평대가 더 거래가 잘될까?'

'학군 수요가 있는 생활권 단지들은 다른 생활권보다 전세가가 더 잘 받쳐줄까?' 와 같이

본인이 드는 궁금증들을 자유롭게 

주제로 선정해서 확인해보시면 됩니다.

가설 검증 시 주의 사항

가설 검증은 나의 뇌피셜을 인사이트로 

바꿔주는 강력한 도구인데요,

이 도구를 제대로 사용하기 위해서는 

주의해야될 점이 있습니다.

바로 우리가 가설 검증하고자 하는 것을 제외한 

나머지 변수들은 통제를 시키는 것입니다.

예를 들어보겠습니다.

인구 53만의 중소도시 김해를 임장하면서,

'김해는 인구 50만 정도의 중소도시인데

입지가 좋은 생활권이라고 하더라도 

10년대 초반 단지를 투자했을 때

내가 매도할 때 쯤 잘 팔릴까?(환금성이 있을까?)'

라는 궁금증이 생겼습니다.

그래서 저는 실제로 아래와 같이 

가설 검증을 진행했습니다.

김해 내에서는 율하 라는 신규 택지의 

선호도가 높은 데요,

율하 생활권의 13년식 단지인 율하동원로얄듀크 라는 

단지를 내가 만약 매수하면

2~4년 뒤에 팔릴까? 라는 궁금증을 해결하기 위해

5년 더 연식이 오래된 단지인 율상푸르지오3단지의 

실거래 내역들을 살펴보면서

충분히 거래량이 많은 것을 확인했고,

'김해에서 율하 정도의 입지 힘이 있는 곳에서는 

선호도 있는 준신축도

환금성이 충분히 있다' 라는 결론을 내렸습니다.

위에서 자세히 살펴보면

제가 13년식 율하동원로얄듀크와 08년식 율상푸르지오3단지를 비교했는데

위 두 단지는 모두 전용84 단일로 이루어진 단지이며,

세대수가 각각 750세대, 632세대로 유사합니다.

이처럼 가설 검증을 할 때는

검증의 신뢰성을 위해 '변수는 통제시켜야 합니다'

만약 연식에 따른 환금성을 확인해보는게 목적인데

세대수가 500세대인 단지를 

세대수가 3000세대인 단지와 비교해보면

이건 세대수부터 차이가 나기때문에 

올바른 가설검증이 아닐 겁니다.

따라서

가설 검증을 할 때, '세대수', '평형', '연식', '시기' 등

결과에 영향을 주는 변수는 꼭 통제해주는게 중요합니다.

가설 검증을 처음 하다보면 어려울 수도 있고, 

이게 맞나 의구심이 들 수 있습니다.

그래도 일단 시도해보면서 나만의 강력한 무기로 

가설검증을 활용하셨으면 좋겠습니다.

지역에 대한 뇌피셜만 만드는게 아닌, 

인사이트를 채워나가실

월부 동료분들 응원합니다!

<이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글>

현금 2-3억 있다면 여기로 가세요.

제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️)

▼아파트 리스트 바로 공개▼

https://link.weolbu.com/4hb0H5k

------------------------

월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.

원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.