나만 몰랐던 이야기[나알이]



안녕하세요

나를 알리고 이롭게 하고픈 나알이입니다.

프메퍼튜터님께서 과정을 복기하는 게

중요하다고 반모임 때 말씀해주신 것을 따라

1호기를 1년 만에 다시 복기하며

제가 놓쳤던 점이 무엇인지,

어떤 점을 보강해야할지

돌아봅니다.

저의 매수 과정은 꽤 시트콤 같은 면이 있습니다.

1호기 투자 후 복기담에 올리지 못했던 부분을

잘라 적어 봅니다.

“나만 몰랐던 이야기”



제가 투자한 1호기는

공급이 많은 도시라 현재 전세가, 매매가

 모두 낮은 중소도시에 있는 단지입니다.

앞마당도 적고

비교평가가 너무나 부족했던 때..

거기다 두려움쟁이

“A단지에 xx천만원 투자금을 넣으면 

x천만원 벌 가치이겠다.”

또는

"A단지에 x천만원 투자금을 넣는 건 아깝지.

왜냐하면 x천만원 투자금이라면 

B단지도 할 수 있으니까."

또는

“투자금으로 쪼개서 하는 게 아니라

더 좋은 도시에서 투자금을 다 쓰더라도 

더 나은 기회가 없을까?"

라는 앞마당과 단지를 두고 다양한 생각을 하지 못했고

5천만원 투자금으로 해낸다.

매물코칭에서 ok해주셨으니

무조건 이 단지 하고 만다!

라고 매몰되었습니다.



매물코칭 후 가계약금을 넣기로 한

매물을 날린 뒤라

아집만 남아 더 넓게 보지 못하고

해당 단지의 지박령이 되어

매물코칭 ok 받은 절대가를 기준으로

투자금에 들어올만한 매물을 찾는데

혈안 되어 있었습니다.



새롭게 나타난 물건

[매매가]

매물 중 최저호가이지만

1천만원 깎으면 베스트

[조건]

1.법인 세입자 거주(대기업 사택)

2. 시세보다 7~8천 높게 낀 전세가

(1천만원으로 투자 가능)

3. but 만기까지 5개월 남은 상황 = RISK

법인은 주택임대차보호법에 따른 

계약갱신청구권을 행사할 수 없기 때문에 

더 거주하기를 원할 시 새로 계약을 맺어야 했습니다.

물건지 부동산은 한 곳이었습니다.

연차를 써서 집을 본 뒤 깎이고

전세가만 새로 계약할 수 있다면

매수해야겠다고 마음을 먹었지만

문제는,

부사님께서 매우 미적거리셨다는 건데요.

회사의 연장의사가 궁금했고 

전세 금액 또한 어떻게 맞출지 이야기를 나누고

매수와 동시에 전세 계약서를 새로 쓰고 싶었습니다.

부사님 말씀으론

매도자가 직접 본인 부동산에 

물건을 내놓은 것이 아니라 

연계된(?) 맞붙은 다른 도시의 

부동산에 내놓은 물건이고

 매도자와 직접 연락한 적이 없다고 하셨습니다. 

매도자의 상황도 전혀 모르셨고 

회사 숙소를 관할하는

 담당자와 연락하는 것도 꺼려하셨습니다.

?????

(팔겠다는 건가 말겠다는 건가)

매도자와 가격협상은 더더욱 어려워하셨는데요. 

절대 깎아주지 않는다고 전해 들었다며

매도자가  엄청 화낼거라고 그러셨습니다.

???????????

(비슷한 가격대 매물이 단지에 쌓여있는데

팔겠다는 건가 말겠다는 건가)

결론적으로 가격 조절은 고사하고

전세 부분도 명확히 답을 주지 못하셨습니다.

깎지말고

그냥 지금 나온 가격에 매수하고

거의 무피 투자이니

사라고 하는 사장님..

(사장님, 5개월 동안만 그런 거잖아요,,?

곧 거의 1억을 내주어야 하는데요..?)

이후로도 부사님은 연락이 오셔서

투자자가 많이 다녀갔다,

가격 oo백만원 깎아주면 할 의사가 있는지

여쭈어 보셨습니다.



전세 계약에 대해 조건을 제시하면

법인 쪽에선 5개월 뒤 시세에 따라

재계약 하자고 했다고,

기존 조건 그대로 승계하라는

모호한 답변 뿐이었습니다.



리스크를 짊어지면서 까지 살만큼 

싼 물건도 아니었고

예상해둔 투자금보다 더 들이려면 

다른 단지를 하는 게 맞다는 생각에

전세를 새로 계약하지 않는 한 

게약하기 어렵다라는 말씀을 드렸습니다.

1호기에 대한 조바심에 

계속해서 전임을 돌리는데

라포를 형성해 둔 같은 단지의 사장님,

라포사장님 “왜 oo물건은 안 해요?”

제가 보았던 “바로 그 집”



아리 “아, 거기 회사 사택이던데

만기가 얼마 안남았더라고요.

당장 전세 계약서 새로 쓰기도 어렵다고 하고

연장하더라도 시세만큼 전세 낮춘다고 해서

투자금이 많이 들어서 못했어요.”

라포사장님 “아, 그럼 제가 계약하게 해줄게요.

얼마이면 할건데요?”

아리 "네? 물건지 사장님은 그 부동산 한 곳이던데요??”

라포사장님 “비밀인데,

그 물건지 부동산 사장님이 집주인 이에요~ㅎㅎ

제가 전세 넣어줬어요~”



WHAT?!!!!

알고보니 물건지 사장님이 매도자이셨던 것..

명의는 배우자 명의. ㅣ..

ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

 라포사장님이 2년 전 물건지사장님 집 뿐 아니라  

해당 회사 사택 전부를 단지에서 구해주셨고

그렇기 때문에 회사와 물건의 사정 

또한 잘 알고 계셨습니다.

“원래 살다가 세 준거잖어~ 

근데 전세금 못 돌려줘요. 급해요, 그 집.”

;;;;;;;;;;;

시세보다 8천만원 정도 높은 전세금을

빼주지 못할 여력이었고 

매도자 개인 상황상 돈이 급했던 터,

회사의 눈치를 많이 보고 계셨다는 걸

알게 되었습니다.

매도자에게 가격협상이 어렵다고 이야기하신 건

알고보니 매도자가 본인이셨던 것..

ㅠ.ㅠ



여기서 잠깐!

협상카드가 매우 많이 보이지 않나요?

1. 공급이 많은 도시

2. 매물이 쌓인 단지

3. 급한 매도자

4. 라포사장님이 회사와 협상 가능

라포사장님 덕분에

잔금날, 법인과 새로 계약서를 쓰는 것으로

그리고 주변 입주 시기를 피하여

전세 계약기간을 좀 더 길게 빼는 것으로

이야기가 되었습니다.

기존에 들어 있던 전세금 보다 5천만원이 낮았지만

당시 시세 보다 2천만원 정도 높은 가격으로

투자금 기준에 들어왔습니다.

또한 시세보다 2천만원이 높아도

전세가가 비싸지 않고

차후 혹 역전세가 나더라도 대비할 수 있을

금액이라 판단하였습니다.

반면,

매매가는 저의 조급함으로

가격을 많이 협상하지 못했습니다.

돌이켜보면 투자자들이 접근하지 못하는

리스크가 제거되었고

매도자(=물건지사장님)도

전세를 새로 계약한다는 것을

모르셨는데도 말입니다.

매물 날린 뒤 해당 단지에만 꽂혀

제 손에 쥔 게 오직 이 매물 뿐이었고

이전에 500만원 깎으려다

날린 경험으로

조급함에 더욱 적극적이지 못했습니다

경험을 통해 앞마당을 치밀히 비교평가하고

모든 단지를 다 털어보는 게 필요하다는 것

협상테이블에 여러 개가 있어야 여유가 있다는 것

그리고 목표매수가에 대한

나만의 기준과 이유가 필요하다는 걸 배웠습니다

(저와 만나면 더 자세히

이후 이야기까지 들려 드리겠습니다💚)

오늘 너바나님 유투브 영상에서

말씀해주신 기준을 적용하여 복기담을 정리해봅니다.







1호기를 할 수 있었던 건

첫 지투반 튜터님이신 호재라이언튜터님🩵 덕분입니다.

매물털기가 어려웠던 저에게

목표를 심어주고 행동하게 해주셨습니다.

지금은 매물털기를 하다가

투자자를 싫어하는 부사님이면

“부사님 투자자 싫어하시네요~ 어쩔 수 없죠 >3<”

라고 웃으며 넘기는 배짱도 생겼습니다.

프메퍼튜터님께 우리가 열기에서 배운

원칙은 불변이더라도

기준은 시장에 따라 변할 수 있기 때문에

지금 시장의 기준과 흐름을 잘 보고

세세히 기록하는 게 필요하다 배웠습니다

어떤 허들이든 못 넘을 것이 없다는 걸

다시금 복기를 통해 되새기며

모두 성장하는 투자를 해내시기를

진심으로 응원합니다.



결과가 안나오면 어떤 지점에서

잘못되고 이쓴 건가를 복기해보고 물어봐야 합니다.

인간의 의지력은 소모품이기 때문에

중요한 것에 써야 합니다.

왜 난 안될까

나는 시간이 없어서 그래.

나는 돈이 없어서 그래.

이유를 찾으면 끝도 없습니다.

그런 이유를 찾아서

여러분이 성공하는 결과로 이끌어준다면

그래도 되지만

안 그럴 확률이 다분히 높을 거에요.

성공한 사람들은 대부분 행동이 빠르고

수용력이 좋기 때문에

한 번 얘기한 걸 놓치지 않고

 기억해두었다고 확인하고

적용하고 거기서 어려운 지점이 있으면 물어봅니다.

기본적으로 배우겠다는 마음을 가지고

상대를 좋아해야 합니다.

어렵지만 마음 먹으면 되게 쉬운 겁니다.

과정을 잘 기록하고 

결과로 증명하는 투자자가 되기를 바랍니다.

프메퍼튜터님

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!